Niezgodny metraż mieszkania w akcie notarialnym

Witam,

zakupiłem spółdzielcze prawo do lokalu. W akcie notarialnym jest zapis, że sprzedający oświadcza, iż przysługuje mu prawo do lokalu składającego się z ......pokoi o łącznej powierzchni użytkowej 62m2. Lokal ten sprzedaje za cenę X Kupującemu. Metraż mieszkania przed sprzedażą został potwierdzony poprzez oświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej.

Po dokonanych pomiarach na potrzeby remontu okazało się że brakuje 3m2. W spółdzielnie powiedzieli, że tak może być ponieważ metraże były przyjmowane z projektów budowlanych a nie pomiarów powykonawczych budynku.

Lokal nie posiada KW, jest w trakcie zakładania.

Czy w tej sytuacji, posiadam prawo do jakiejkolwiek rekompensaty brakujących metrów od Sprzedawcy?

Po dokonanych pomiarach na potrzeby remontu okazało się że brakuje 3m2

Kliknij, aby rozszerzyć...

Według jakiej normy wykonano te pomiary?
Oraz jaka norma była stosowana w projekcie budowlanym?

Jak norma była stosowana w latach 70-tych to nie wiem.
Mieszkanie było mierzone 3 razy, za każdym razem wynik zbliżony do poprzedniego ze znikomą różnicą. W mieszkaniu nie ma skosów, wiec pomiary po podłodze na wysokości 0,5 m oraz 1,4 m.
Za każdym razem to samo.

Przykład z mojego otoczenia. Dwa mieszkania z tego okresu mają zapis w księdze wieczystej xx metrów kwadratowych razem z powierzchnią pomieszczeń przynależnych. Tym pomieszczeniem jest piwnica. Mieszkania w akcie notarialnym miały tylko zapis xx metrów kwadratowych. Tak jak i w ogłoszeniu. Natomiast rzeczywisty metraż zgadzał się dopiero po dodaniu powierzchni piwnicy. Może to są te właśnie brakujące metry.

Nie, piwnica ma 4,5m2 i nie są to brakujące metry. Na piwnice jest odrębny zapis.

Więc może mierzone różnymi sposobami. Teraz np bardzo popularne jest stosowanie takiej normy że wszystkie wewnętrzne ściany w mieszkaniu wliczają się do metrażu.

Panowie, proszę o poradę prawną tego przypadku. Nie proszę o przeprowadzenie dowodu na złą metodę pomiaru mieszkania. Fakt jest taki, że jest mniejsze niż poświadcza to sprzedający. Zapis widnieje w akcie notarialnym. Jakie prawa przysługują mi w tej sytuacji?

Masz prawo żądać rekompensaty od spędzającego. A sprzedający ma prawo ci odmówić. Z czego na pewno skorzysta. Wtedy pozostaje ci sprawa cywilna. Wg mnie sprzedajacy tutaj nie zawinił ale to nie rozstrzygnie sąd.

Czy podstawą prawną jest 5 letnia rękojmia art. 5561 § 1 k.c. ?

Tak. Ale i w tym przypadku sprzedający musi się na nią zgodzić. Jeżeli się nie zgodzi to i tak pozostaje sprawa cywilna.

Istotne różnice występują w podejściu do powierzchni zajmowanej przez ścianki wewnętrzne (ścianki działowe), które mogą zostać zdemontowane lub przesunięte, a więc nie są ścianami konstrukcyjnymi budynku lub innymi jego stałymi elementami (np. kominem wentylacyjnym).
Ujmując rzecz w skrócie, do września 2020 r. przepisy pozwalały wliczać te powierzchnie do powierzchni użytkowej, natomiast od września 2020 r. nowe przepisy R 2020 nie stwarzają takiej możliwości.
Według starszej normy PN-ISO 9836:1997, do której odwoływały się przepisy , do powierzchni kondygnacji netto (a więc także do powierzchni użytkowej) wliczane są także elementy nadające się do demontażu takie jak: ścianki działowe, rury, kanały (pkt 5.1.5.3. normy). Jest to jedno z najbardziej dyskusyjnych zagadnień dotyczących ustalania powierzchni użytkowej. Wątpliwość dotyczy tego, czy powierzchnia pod ściankami działowymi w mieszkaniu albo domu – która przecież nie jest wykorzystywana w trakcie zamieszkiwania, jest powierzchnią „martwą” – powinna być wliczana do powierzchni użytkowej?
Z treści normy PN-ISO 9836:1997 jednoznacznie wynika, że tak – o ile są to ścianki demontowalne. Chodzi o to, by lokal albo dom miały jednakową powierzchnię użytkową, bez względu na liczbę i usytuowanie ścianek działowych, które w każdej chwili można dowolnie przestawiać. Jeśli ściana w lokalu albo domu ma charakter konstrukcyjny i nie można jej wyburzyć, wtedy powierzchnia pod nią nie jest wliczana do powierzchni użytkowej. Szczególnie jednak dyskusyjną kwestią jest to, czy ścianki kartonowo-gipsowe są ściankami demontowalnymi. Większość deweloperów stoi na stanowisku, że tak i wlicza powierzchnię pod nimi do powierzchni użytkowej lokalu.

Może w ściankach działowych trzeba szukać brakujących m2. W dokumentacji budynku też powinieneś mieć informację odnośnie jak była mierzona powierzchnia oraz kubatura mieszkania.

może po prostu zostały zbudowane szafy wnękowe lub innego rodzaju szafy i to pomniejszyło powierzchnię ?
powierzchnia użytkowa lokalu – należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału;

Tak, ale ...
Ustalenie powierzchni lokalu spółdzielczego odbywa się w trybie przewidzianym dla procedowania projektu uchwały o określeniu przedmiotu odrębnej własności. Tako rzecze ustawa. Przeważnie dokumentacja stanowiąca podstawę tej czynności jest opracowywana na podstawie projektu, danych z pozwolenia na budowę czy użytkowanie, dokumentacji księgowej itd. Najczęściej mamy do czynienia z trybem określonym w PN-70/B-02365 czyli niewiele mającym wspólnego z rzeczywistością, bo każącym mierzyć powierzchnię bez tynków.
Co ciekawe to nie jest jednostronna czynność spółdzielni, każdy posiadacz prawa do lokalu ma termin na wnoszenie swoich uwag, żądań czy oczekiwań. Jeżeli nie zgłasza - zakłada się jego akceptację.
Metraże mieszkań określone w uchwale są w zasadzie zabetonowane. Nie znam trybu zmiany uchwały.