odszkodowanie za część działki, która stała się drogą publiczną

Witam serdecznie

chciałabym dowiedzieć się jakie odszkodowanie przysługuje za grunt ( który był częścią działki, która przeszła na rzecz gminy, na powstałą tam drogę).

Obecnie toczy się już postępowanie administracyjne i mam wątpliwości co do operatu szacunkowego

Pan rzeczoznawca twierdzi, iż wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny ( z zastosowaniem par. 36 pkt 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie zasad wyceny i sporządzania operatu szacunkowego ) w oparciu o ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedażny gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne

nie zgadzam się z nim, gdyż uważam iż powinna to być wycena oparta o par. 36 pkt 2 Rozporządzenia , w oparciu o ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. ponadto wycena powinna określać wartość nieruchomości na dzień uprawomocnienia się decyzji o prawie własności gminy do działki (wywłaszczeniu..., Czy jest to tożsame) Czy mam rację?

moi rodzice sprzedali 2gą część działki osobie prywatnej za cenę 90 zł za metr, natomiast operat szacunkowy przewiduje cenę 50 zł za metr.
uważam, iż jest to krzywdzące, gdyż proponowane przez rzeczoznawcę odszkodowanie nie zabezpiecza mojego interesu majątkowego, nie pozwala na otrzymanie ekwiwalentu pieniężnego pozwalającego mi na odtworzenie sytuacji sprzed zbycia na rzecz gminy.

Pan rzeczoznawca twierdzi, że powinno się oszacować nieruchomość na podstawie jej aktualnego przeznaczenia ( chociaż wcale nie prosiłam się, żeby tam przebiegała droga publiczna i wolałabym sprzedać całą działkę za cenę 90 zł za m2, bez szwendania się po sądach;] )
Zastanawiam się zatem jak powinnam udowodnić, że odszkodowanie powinno brać pod uwagę moją utraconą korzyść a nie aktualny sposób wykorzystania tego fragmentu nieruchomości.

przygotowuję się do rozprawy administracyjnej a, że nie jestem prawnikiem (na moje nieszczęście;/ ), chciałabym dowiedzieć się czy moje przemyślenia związane z ta sprawą są OK i czy mam szanse udowodnić, iż należy mi się wyższe odszkodowanie

Proszę o pomoc

Według aktualnie obowiązujących przepisów nalezy sporządzić wycenę w oparciu o ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedażny gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne (czyli zgodnie z pkt 1 par. 36) chyba że uzyskanie takich danych jest niemożliwe - wtedy rzeczowznawca ma obowiązek posłużyć się pkt2 czyli dokonać wyceny w oparciu o ceny transakcyjne gruntów przyległych, co w przypadku działek budowlanych jest zdecydowanie korzystniejsze i sprawiedliwsze. To oznacza, że masz tylko jedna linię obrony: musisz wykazać, że na rynku lokalnym w ciągu ostatnich 2 lat nie zaistniała ilość transakcji drogowych wystarczających do sporządzenia analizy porónawczej. Najpierw sprawdź ile działek znalazło się w operacie sporządzonym przezrzeczoznawcę (zakładam, że masz jego kopię?). Jeśli mniej niz kilkanaście, operat jest sporządzony nieprawidłowo. Jeśli jest kilkanaście, to musisz sprawdzić po kolei każdą działkę szukając takich, których przepisy nie pozwalają użyć w analizie porónawczej. To spora praca, ale być może warto. Powodzenia.
Dodam jeszcze może, że od ponad roku czekamy na nowelizację tego nieszczęsnego Rozporządzenia i są spore szanse, że punkt 36 wreszcie zostanie poprawiony co pozwoli skończyć z dotychczasowymi praktykami zmuszającymi ludzi do oddawania ziemi budowlanej za pół darmo. Jedna z wersji nowelizacji, ta najkorzystniejsza, brzmi bowiem tak:

Projekt rozporządzenia z kwietnia 2009 r.

§36.4
4. W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która w dacie wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych.

witam

mam podobną sprawę co poprzednik i nasuwa mi się pytanie czy przez ostatnie 2 lata zmieniło się coś w tej kwestii jeśli chodzi o wycenę działki przeznaczonej na drogę?


dziękuję za odpowiedź

Witam,
właśnie piszę o tym pracę
W dniu 14 lipca 2011 weszła w życie nowa ustawa określająca nowy sposób wyceny nieruchomości. Wg bardzo korzystne dla wszystkich.
Dla nieruchomości zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę, przemysłowych, wycena będzie się opierała na cenach rynkowych nieruchomości do nich podobnych.
Dla nieruchomości rolnych, leśnych czy też przemysłowych szacowanie będzie przebiegało w podobny sposób tyle, że to rzeczoznawca sam określi o ile % cena nieruchomości wzrośnie (max do 50%) aby wyrównać do cen za nieruchomości pod drogi.

I tutaj moje też pytanie do tych którzy się na tym znają, jaką metodą określacie wartość nieruchomości rolnej przeznaczonej pod drogi publiczne (np dojazdowa do autostrady)? metoda porównawczą czy kosztową? Analizuje się ceny rynkowe za nieruchomość rolną, czy jak za nieruchomości pod drogami? Tutaj mam dylemat.

PaniKinia napisał:

Witam,
właśnie piszę o tym pracę
W dniu 14 lipca 2011 weszła w życie nowa ustawa określająca nowy sposób wyceny nieruchomości. Wg bardzo korzystne dla wszystkich.
Dla nieruchomości zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę, przemysłowych, wycena będzie się opierała na cenach rynkowych nieruchomości do nich podobnych.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Jaka ustawa? Rozporządzenie.

I zasadniczo w temacie nic nie zmieniło, jeżeli nieruchomośc jest przeznaczona na realizację inwestycji drogowej to jej wartośc określa się przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Jeżeli to nie jest możliwe to wtedy dopiero określa się jej wartość rynkową , przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. § 36 ust. 4 rozporządzenia.

zzzname napisał:

I zasadniczo w temacie nic nie zmieniło, jeżeli nieruchomośc jest przeznaczona na realizację inwestycji drogowej to jej wartośc określa się przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Jeżeli to nie jest możliwe to wtedy dopiero określa się jej wartość rynkową , przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Znasz temat z kodeksowej teorii czy z urzędowej praktyki? Pytam, bo mam wątpliwości odnośnie interpretacji tego nieszczęsnego par. 36 Rozporządzenia.
W teorii jest tak jak piszesz czyli właściwie nic się nie zmieniło - nadal w pierwszej kolejności należy uwzględniać przy wycenie ceny transakcyjne.
Jednak "podobno" (?) zmieniła się praktyka urzędów i w przypadku gdy działka przewidziana pod drogę była w momencie uchwalania mpzp działką pod mieszkalnictwo, wtedy urząd płaci za nią tak jak rozsądek i przyzwoitość nakazuje czyli jak za budowlaną.
Stąd moje pytanie, czy masz jakieś wiadomości na temat praktyki stosowania par. 36 po nowelizacji z lipca 2011?

zzzname napisał:

Jaka ustawa? Rozporządzenie.

I zasadniczo w temacie nic nie zmieniło, jeżeli nieruchomośc jest przeznaczona na realizację inwestycji drogowej to jej wartośc określa się przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Jeżeli to nie jest możliwe to wtedy dopiero określa się jej wartość rynkową , przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Kliknij, aby rozszerzyć...

tak, to rozporządzenie Rady Ministrów.
Chodziło mi raczej o ppkt 3 a nie 4 (chociaż w tym wypadku wraca do ppk3)
chyba że
"określenie wartości jest możliwe przy
uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości
drogowych. Przepisy ust. 1—3
stosuje się odpowiednio."

Załużmy, że mam dostęp do cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Zrozumiałam to tak, że najpierw wyceniamy nieruchomość o przeznaczeniu jakim była przed wywłaszczeniem, rola, budownictwo..tak?
Jeżeli chciałabym wycenić nieruchomość rolną przejętą pod drogi to biorę dane z analizy rynku cen nieruchomości rolnych? Nie drogowych? Dopiero potem możemy do 50% podwyższyć cenę roli do cen za grunty pod drogi (aby wszyscy byli szczęśliwi)?

Ceny transakcyjne za nieruchomości pod drogi są brane pod uwagę aby podwyższyć cenę nieruchomości (do 50%).

Chce być 100% pewna.

"3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości,
zgodne z celem wywłaszczenia,
powoduje zwiększenie jej wartości,
wartość rynkową nieruchomości określa
się w następujący sposób:
1) wartość działek gruntu wydzielonych
pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie
dróg istniejących stanowi iloczyn
wartości 1 m2 gruntów, z których
wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,
2) wartość nieruchomości zajętych pod
drogi publiczne stanowi iloczyn wartości
1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym
wśród gruntów przyległych
i ich powierzchni
— powiększony, na podstawie badania
rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%."