Bardzo fajny artykuł, powinien się panu przydać:
Jakie oprócz zaległości czynszowej są przyczyny uprawniające wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu użytkowego?
W zależności od tego, czy mamy do czynienia z umową najmu lokalu użytkowego, czy mieszkalnego, inne są przyczyny uprawniające wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu. Jeżeli chodzi o najem lokali użytkowych, to regulacje tej kwestii zawierają przepisy kodeksu cywilnego (przyczyny mogą znajdować się w postanowieniach umownych, o czym decydują strony; poniżej zaś przedstawione zostały przyczyny ustawowe).
Pierwsza sytuacja, której zaistnienie daje wynajmującemu uprawnienie do natychmiastowego wypowiedzenia umowy to, gdy najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub jej przeznaczeniem, a wynajmujący upomni go, lecz mimo to najemca nie przestaje rzeczy używać w ten sposób (art. 667 § 2 kodeksu cywilnego). To samo dzieje się w przypadku, gdy najemca zaniedbuje rzecz do tego stopnia, ze zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie.
Poza wskazanymi wyżej przypadkami wynajmujący ma również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia stosunku najmu, w razie gdyby najemca lokalu w sposób rażący lub uporczywy wykraczał przeciwko porządkowi domowemu, albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czynił uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku (art. 685 kodeksu cywilnego). W przepisie tym ustawodawca generalnie wprowadził sankcję w stosunku dla najemcy którego zachowanie jest niewłaściwe. Jednakże nie chodzi tu o każde zachowanie, ale o kwalifikowane w postaci rażącego czy uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu, lub takie, które czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali.
Przepis ten stanowi także konsekwencję wprowadzonego do kodeksu cywilnego art. 683, który nakłada na najemcę obowiązek przestrzegania porządku domowego, o ile nie jest on sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy. Przy czym najemca musi liczyć siętakże z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów, co w rezultacie oznacza obowiązek przyzwoitego zachowania się względem innych sąsiadów. Jeżeli naruszy on te reguły i przez swoje zachowanie czyni korzystanie z budynku uciążliwym wówczas wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (zobacz Z. Radwański w: System prawa cywilnego. Tom III. Część 2. Prawo zobowiązań. Część szczegółowa pod red. S. Grzybowskiego Ossolineum 1976 r. s. 323). W tej sytuacji jeżeli np. najemca lokalu użytkowego, używa w lokalu codziennie jakiejś zepsutej maszyny, która głośno pracuje i tym samym zakłóca to korzystanie z innych lokali, wówczas przyjąć należy, że wynajmujący może skorzystać ze swoich uprawnień i wypowiedzieć najem (jeżeli chodzi o uprawnienia innych najemców zobacz wyjaśnienie: Ochrona najemcy w przypadku zakłócania normalne korzystanie z lokalu przez innego lokatora lub właściciela innego lokalu). Podobnie ocenić należy sytuację, w której najemca prowadzi w lokalu określoną działalność, z czym wiąże się np. konieczność przyjmowania klientów nawet do późnych godzin wieczornych, albo też klienci korzystający z usług najemcy zanieczyszczają, niszczą urządzenia, służące do wspólnego użytku.
W tym miejscu wskazać należy także na jeszcze jeden element, o którym wspominają art. 683 i 685 kodeksu cywilnego. Najemca powinien stosować się do porządku domowego, którego dopiero kwalifikowane naruszenie (rażące, a wiec nawet jednorazowe - lub uporczywe) uprawnia do wypowiedzenia umowy. Właściwa kwalifikacja zachowania najemcy jest podstawą do oceny czy wynajmujący uzyska czy nie uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu. Jednakże kodeks cywilny nie zawiera definicji porządku domowego. W judykaturze jeszcze na gruncie ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (t.jedn.: Dz. U. 1987 r. Nr 30 poz. 165) wskazano, że „(...) w skład pojęcia porządku domowego w rozumieniu art. 16 ust. 1 pkt 2 Prawa lokalowego wchodzi (...) utrzymanie porządku i czystości wspólnych pomieszczeń, nie wywoływanie hałasów i stosowanie się do innych norm o charakterze zewnętrzno-porządkowym (...)” (uzasadnienie wyroku z dnia 6 października 1966 r.; III CR 342/1965; OSPiKA 1967/7-8 poz. 188). Tak szerokie definiowanie pojęcia porządku domowego prowadzi do zupełnego zatarcia różnicy między obowiązkiem przyzwoitego zachowania się a obowiązkiem przestrzegania porządku domowego (tak Z. Radwański w: „System...” s 324).
W tym miejscu warto jeszcze odwołać się do kilku orzeczeń Sądu Najwyższego, celem określenia zachowań najemcy uprawniających wynajmującego do natychmiastowego wypowiedzenia umowy.
W wyroku Sądu Najwyższego z 6 marca 1980 r.; III CRN 12/1980; OSP 1981/2/27 z glosą E. Skowrońskiej (OSP 1981/2/27), Sąd uznał, że jeżeli uporczywe składanie przez najemcę licznych skarg na wynajmującego zawierających nieprawdziwe i szkalujące go zarzuty, wiąże się z niewłaściwym korzystaniem przez najemcę z lokalu i konfliktami na tym tle, to takie postępowanie stanowi kontynuację wykroczenia przez najemcę przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu i jego niewłaściwego zachowania, czyniąc go najemcą uciążliwym, co spełnia przesłanki art. 685 kodeksu cywilnego; W wyroku z dnia 11 grudnia 1978 r.; III CRN 242/1978, Sąd przyjął, że zachowanie się najemcy, które uniemożliwia wynajmującemu korzystanie z innego lokalu uprawnia go do żądania eksmisji takiego najemcy. Podstawę do żądania eksmisji ma tym bardziej wynajmujący jako właściciel domu, któremu najemca uniemożliwia zajęcie wolnego lokalu, czy też doprowadzenie tego lokalu - w drodze remontu - do stanu umożliwiającego zamieszkanie. Wskazać należy, że przy interpretacji zakresu przepisu art. 685 kodeksu cywilnego, kierować się można także orzecznictwem powołanym przy analizie podobnego przepisu art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (t.jedn.: Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266).
Autor: Magdalena Olczyk
