Scalenie i nowy podział dwóch działek z większego podziału

Witam,

mam problem ze scaleniem i ponownym podziałem dwóch działek pochodzących z podziału działki w którym wydzielonych zostało 5 działek na podstawie decyzji ostatecznej (tak decyzję nazwał pracownik starostwa).
Pracownik ten twierdzi że nie można w ten sposób scalać i dzielić działek utworzonych na podstawie decyzji ostatecznej.
Ale od początku.
Ojciec podzielił działkę 111 na pięć mniejszych. W wyniku podziału zostały utworzone działki 111/1, 111/2, 111/3, 111/4, 111/5.

-----------------------------------------------
| 111/1 | 111/2 | 111/3 | 111/4 | 111/5 |
-----------------------------------------------

Postanowił działki przepisać dzieciom jak poniżej:
111/1 - córce A
111/2 - córce B
111/3 - córce C
111/4 i 111/5 - córce D
Działki nie są jeszcze przepisane, ojciec jest nadal właścicielem wszystkich.

Córka D doszła do wniosku że swoje działki chciałaby scalić i podzielić w inny sposób tj.

----------
| 111/y |
----------
| 111/x |
----------

Kiedy poszedłem do starostwa z pytaniem o możliwość wykonania takich zmian dowiedziałem się że ponieważ działki /4 i /5 pochodzą z podziału w którym wydzielonych zostało więcej działek to nie dostanę zgody na takie scalenie i podział.
Jedyną możliwością jest cofnięcie całego podziału (wszystkich działek /1,/2,/3,/4,/5) i wykonanie wszystkiego od nowa.

-------------------------------------
|////////|////////|////////| 111/4 |
| 111/1 | 111/2 | 111/3 |--------|
|////////|////////|////////| 111/5 |
-------------------------------------

Czy naprawdę nie ma innej drogi??

jeśli działki 111/y i 111/x nie powstałyby z podziału działek 111/4 i 111/5 i zahaczają o działki 111/1-3, to pracownik starostwa ma rację.

Czy w takim przypadku cofnięcie podziału to skomplikowana procedura i warto w to wchodzić?

będzie tak, jak z poprzednim podziałem. Scalone zostaną działki 111/1-5 w jedną i nastąpi ponownie podział.

Jeszcze takie pytania.
Czy działka ewidencyjna to jest to samo co działka budowlana??
Gdybym nie zdecydował się na cofniecie i ponowny podział czy możliwe jest takie wytyczenie działek pod budowę dwóch domów jak na rysunku poniżej??
Kolorem żółtym zaznaczona jest pierwsza, kolorem czerwonym druga. Kolor zielony to dojazd do działki żółtej.





Jak wtedy wygląda sprawa własności i możliwość odsprzedaży??

nie powinniśmy używać słowa "scalenie" bo to jest inna procedura (bardzo rzadka).

Mimo, że obecnie jest to 5 działek to zakładam, że jest to jedna nieruchomość. Można po prostu wykonać nowy podział nie uwzględniając granic przebiegających wewnątrz tej nieruchomości.

Inne wyjście to takie by córce D przepisać te 2 działeczki, wówczas będzie to inna nieruchomość i będzie ją można podzielić nie ruszając pozostałych 3 działek.

Trzeba pamiętać, że podział musi być zgodny z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) . Jeżeli go nie ma to są inne procedury.

Warunek konieczny podziału - dostęp do drogi publicznej (nawet przez ustanowienie odpowiednich służebności drogowych)


Podział, który pan przedstawił na załączniku graficznym wydaje się w porządku (zakładam zgodność z MPZP).
Działka będzie własnością ojca
Odsprzeda/przepisze jak zechce. Trzeba pamiętać o udziałach w drodze dojazdowej bądź po prostu działkę "żółtą" powiększyć o tą drogę. Wtedy w wyniku podziału będą 2 działki.

Działka budowlana to nie to samo co ewidencyjna:


Rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków:
§ 9. 1. Działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami:
3a) działce budowlanej - należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce;

i by było tego mało:

Ustawa o planowaniu:
Art. 2. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
12) „działce budowlanej” – należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego;


działka budowlana innymi słowy może składać się z 2 działek ewidencyjnych.

Atol napisał:

Mimo, że obecnie jest to 5 działek to zakładam, że jest to jedna nieruchomość. Można po prostu wykonać nowy podział nie uwzględniając granic przebiegających wewnątrz tej nieruchomości.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Co oznacza jedna nieruchomość?? Z tego co czytam w decyzji jest na razie jedna księga wieczysta i jeden właściciel.

Atol napisał:

Inne wyjście to takie by córce D przepisać te 2 działeczki, wówczas będzie to inna nieruchomość i będzie ją można podzielić nie ruszając pozostałych 3 działek.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Czy piszesz tu o podziale na działki ewid. czy działki bud.? Na działki ewid. nie godzi się geodeta powiatowy twierdząc że działki pochodzą już z jednego podziału na który wydana została decyzja ostateczna.

Atol napisał:

działka budowlana innymi słowy może składać się z 2 działek ewidencyjnych.

Kliknij, aby rozszerzyć...

A czy działka budowlana może składać się z części kilku działek ewidencyjnych?
Tak jak narysowałem:
działka żółta to 50% działki 111/4 i 50% działki 111/5
działka czerwona to 50% działki 111/4 i 40% działki 111/5
działka zielona to 10% działki 111/5

Co oznacza jedna nieruchomość?? Z tego co czytam w decyzji jest na razie jedna księga wieczysta i jeden właściciel.

-zgadza się obecnie jest jedna KW i jeden właściciel czyli 1 nieruchomość wcześniej składająca się z 1 działki, a teraz składa się ta nieruchomość z 5 działek. Gdyby tata przepisał córce te 2 działki z tej 1 nieruchomości to wówczas założona by została inna KW dla tych 2 działek. Wówczas mięlibyśmy 2 nieruchomości. Jedna nieruchomość dalej Twojego taty (3 działki) i druga nieruchomość własnością córki (2 działki).

Geodezyjnie dokonujemy podziału nieruchomości a nie działek.



Czy piszesz tu o podziale na działki ewid. czy działki bud.? Na działki ewid. nie godzi się geodeta powiatowy twierdząc że działki pochodzą już z jednego podziału na który wydana została decyzja ostateczna.

tak jak wyżej dzielimy nieruchomość a nie działki, więc możesz podzielić całość jako nieruchomość (obecnie te 5 działek), nie możesz podzielić fragmentu nieruchomości (tzn możesz ale w określonych prawem przypadkach ale one tu nie mają zastosowania).




A czy działka budowlana może składać się z części kilku działek ewidencyjnych?
Tak jak narysowałem:
działka żółta to 50% działki 111/4 i 50% działki 111/5
działka czerwona to 50% działki 111/4 i 40% działki 111/5
działka zielona to 10% działki 111/5

nieruchomość składa się albo z działki ewidencyjnej (nie budowlanej), albo z działek ewidencyjnych, albo może to być budynek trwale związany z gruntem lub też lokal.
Nie można powiedzieć, ze nieruchomość (np. 2 działki o numerach 10/1 i 10/2) składa się tylko z części tych działek. One w całosci tworzą nieruchomość.

Natomiast działka budowlana jak najbardziej może składać się z 2 działek ewidencyjnych (dwóch całych). Np. te 2 działki ewidencyjne od córki (które po przepisaniu będą osobną nieruchomością z inną KW) mogą jak najbardziej spełniać wymogi działki budowlanej czyli takiej na której stoi albo stał będzie budynek wraz z infrastruktura techniczną.


jeszcze odniosę się do samego rysunku. Tak jak narysowałeś jest w porządku pod warunkiem, że że te 2 działki będą stanowiły 1 nieruchomość czyli będą miały założoną inną KW (zostaną przepisane) bądź po prostu zostanie założona dla nich nowa KW. Dopiero wówczas będziesz mógł podzielić tak jak narysowałeś. Na razie jest tak, że jeden duży kwadrat (nieruchomość twojego ojca) jest w środku dzielony na różne sposoby.

To teraz zasadnicze pytanie.
Czy gdy właścicielem działek /4 i /5 (przy obecnym podziale geodezyjnym/ewidencyjnym) będzie już córka i te działki będą stanowiły odrębną nieruchomość (nowa KW) będzie można odsprzedać np. działkę czerwoną lub żółtą z zieloną drogą dojazdową?

Jeszcze kilka słów odnośnie MPZP.
Działka /4 posiada wielkość 800 m2, /5 900 m2.
Według MPZP min. powierzchnia działki może mieć 450 m2. Stąd nie można podzielić działek na połowy ale przy podziale na działkę czerwoną i żółtą warunek min. powierzchni jest spełniony. Czy taka sytuacja coś zmienia??