Spadek w Niemczech

Witam
Szukam notariusza który pomoże mi w związku z nieruchomością w Niemczech, znającego prawo niemieckie. Sytuacja wygląda tak że w spadku otrzymaliśmy nieruchomość w Niemczech. Było to 7 lat temu. Wszystkie formalności zostały załatwione, nieruchomość została przepisana podatek został zapłacony. Obecnie w księgach wieczystych widnieje jedyna właścicielka - moja babcia która otrzymała spadek. Początkowo myśleliśmy że tam ktoś z rodziny zamieszka i będzie się opiekował posiadłością i budynkami, jednak do tego nie doszło i wszystko niszczeje nieużytkowane. Podjęliśmy decyzję aby nieruchomość sprzedać. Jednak jest problem ponieważ zapisy testamentu sugerują że nie można tego sprzedać dożywotnio (czego nie ma w księgach wieczystych). Dodatkowo, cały czas przychodzą rachunki do płacenia, podatki itp. a to nie są małe koszty. Stąd pytanie. Czy można przepisać nieruchomość jako darowizna np. matka - córka, obejść tym samym zapisy testamentu i następnie sprzedać. Bądź jakoś sądownie to załatwić powołując się, że zapisy testamentu nie prowadzą do niczego dobrego ponieważ nikt się posiadłością nie opiekuje co prowadzi do jej samoistnej dewastacji. Proszę o poradę. Służę wszelkimi dokumentami (testament, księgi wieczyste). Dodam że babcia jest osobą starszą i nie będzie mogła pojechać do Niemiec aby tam załatwiać notarialnie cokolwiek. Z góry dziękuję za odpowiedź.

Istotną i najważniejszą informacją jest tutaj, że ten zakaz zbywania (sprzedaży albo darowizny) nie jest wpisany do księgi wieczystej. A to oznacza, że sprzedaż (albo darowizna) jest możliwa i byłaby skuteczna; tzn. nabywca skutecznie nabyłby tę nieruchomość mimo zakazu. Ten zakaz (skoro nie jest wpisany do księgi wieczystej) ma tylko skutek zobowiązaniowy, tzn. ktoś może żądać odszkodowania za to, że zakaz został złamany. Kto to jest? Są to przede wszystkim te osoby, które były spadkobiercami ustawowymi, a które zostały w testamencie pominięte. Innymi słowy: Jeśli babcia tę nieruchomość sprzeda lub daruje, te osoby, które były spadobiercami ustawowymi, mogą żądać stosownego odszkodowania, którego wysokość odpowiadać będzie wartości ich ustawowego udziału w spadku. A zatem należy się zastanowić, kto ewentualnie miałby takie prawo do odszkodowania w razie zbycia nieruchomości przez babcię wbrew zakazowi. Jeśli takie osoby są, to możliwie jest porozumienie z tymi osobami; np. uzgodnienie zrzeczenia się przez te osoby ewentualnych roszczeń odszkodowawczych. Jeszcze raz wyjaśniam: Taki zakaz, zawarty w testamencie, jeśli nie jest wpisany do księgi wieczystej, nie oznacza, że niemożliwe i bezskuteczne byłoby zbycie (sprzedaż albo darowizna) nieruchomości. Babcia może sprzedać tę nierochomość albo ją komuś darować. Problemem mogą być ewentualnie tylko roszczenia odszkodowawcze osób, które były uprawnione z tego zakazu, a są to zazwyczaj te osoby, które były spadkobiercami ustawowymi, a które w testamencie zostały pominięte. Zadanie w niniejszym przypadku polega na tym, aby po pierwsze: 1. ustalić, czy takie osoby są, 2. czy te osoby (jeśli są) żądałyby odszkodowania od babci za to, że złamała zawarty w testamencie zakaz. Dla przeciętnie wykształconego prawnika nie jest to trudny przypadek, jeśli jest mu znana prawna istota takich testamentowych zakazów zbywania przedmiotów spadku. Przede wszystkim musi on ostrzec babcię przed ewentualnymi roszczeniami odszkodowawczymi ze strony pominiętych w testamencie spadkobierców ustawowych, a jeśli będzie trochę lepszym niż przeciętnym prawnikiem, to nie zapomni o tym, że babcia miałaby prawo potrącić z tych roszczeń swoje nakłady i wydatki na tę nieruchomość, jakie poniosła dotychczas. Sama sprzedaż (albo darowizna) byłaby natomiast skuteczna i ważna mimo tego testamentowego zakazu. Jeśli są osoby, które mogłyby zgłosić roszczenia odszkodowawcze, to dobry i staranny prawnik powinien doprowadzić albo do zrzeczenia się tych roszczeń albo przygotować ugodę o odpowiedniej spłacie tych roszczeń; rozumie się, z uwzględnieniem wydatków i nakładów babci. Ponieważ z pytania nie wynika, czy takie osoby są, trudno proponować konkretne kroki.
W każdym razie, w wyżej opisany sposób niemieckie sądy interpretują i traktują zakazy zbywania przedmiotów spadkowych zawarte w testamentach, czyli: Jeśli zakaz nie jest wpisany do księgi wieczystej, sprzedać albo darować wolno i taka transakcja (umowa) jest ważna. Trzeba się tylko liczyć z tym, że ktoś może żądać odszkodowania, a ten ktoś, to spadkobiercy ustawowi, którzy dziedziczyliby ustawowo, jeśli nie byłoby testamentu.

Dziękuję za odpowiedź. Wydaje mi się że nie będzie takich osób które mogłyby żądań odszkodowania. Chociaż w testamencie było wspomniane, że w przypadku całkowitego zrzeczenia się spadku, nie podjęcia go, całość przejmuje Towarzystwo opieki nad zwierzętami (spadkodawczyni miałka i kochała koty). Skoro przejęliśmy tą nieruchomość oni nie mieli już nic do gadania. Stąd jeszcze pytanie. Czy takiego odszkodowania może żądać osoba prawna (Towarzystwo) nie będąca w żaden sposób spokrewniona z spadkodawcą?
Czy ewentualną darowiznę można załatwić w Polsce u Notariusza który przesłał by następnie wszystkie dokumenty do Niemiec? A Notariusz w Niemczech uwzględniłby zmiany w księdze wieczystej.

To "Towarzystwo" (jakiś Verein albo Stiftung) nie ma prawa do żadnego roszczenia z tytułu złamania zakazu sprzedaży nieruchomości. Powtarzam: Takie prawo przysługuje tylko spadkobiercom ustawowym, pominiętym w testamencie. Jeśli chodzi o ewentualną sprzedaż albo darowiznę, może ten akt notarialny być sporządzony w Polsce, przez polskiego notariusza, ale uprzedzam: Notariusz polski, który nie zna niemieckiego prawa, nie powinien podejmować się sporządzenia takiego aktu; zazwyczaj polscy notariusze odmawiają sporządzenia umowy dot. nieruchomości położonych za granicą; uważam, że bardzo rozsądnie, bo to może pociągać za sobą konieczne poprawki itp., bez których niem. sąd-wydz. ksiąg wieczystych (Grundbuchamt) nie wpisze zmiany do księgi wieczystej. Należy postąpić inaczej: Polski notariusz niech sporządzi dla jakiejś osoby, notarialne pełnomocnictwo do sprzedaży albo darowizny tej nieruchomości. Osoba, wyposażona w takie pełnomocnictwo będzie mogła w Niemczech zawrzeć odpowiednią umowę przed niem. notariuszem. I jeszcze jedno: Notariusze w Niemczech nie prowadzą Ksiąg Wieczystych; robią to sądy (Grundbuchämter), a notariusze sporządzają akty notarialne (identycznie jak w Polsce). Oczywiście, na prośbę klienta, niem. notariusze składają odpowiednie wnioski w Księgach Wieczystych o dokonanie zmiany i wspisu. Takie postępowanie jest w Niemczech regułą.