Sprzedaż domu w Niemczech przez osoby trzecie

Moja siostra wyszła za mąż w Niemczech za Polaka z obywatelstwem niemieckim. Niestety od kilku lat u męża postępuje demencja przez co jest coraz gorzej z pamięcią, a chce sprzedać dom (własność męża), który jest własnością męża. W zeszłym roku już miało dojść do sprzedaży lecz na drugi dzień zapomniał o ustaleniach i nic nie wyszło. Nieruchomość traci na wartości i siostra chce w końcu zamknąć ten temat.

W jaki sposób można by dokonać takiej sprzedaży - jakieś pełnomocnictwa? Czy takie pełnomocnictwo można sporządzić w Polsce i przetłumaczyć? Jakie dodatkowe formalności należy dokonać po sprzedaży?

Jakie mogą być koszty, gdyby zlecić wszystkie załatwienia np jakiejś kancelarii/firmie zewnętrznej?

Umowę sprzedaży można zawrzeć także przez pełnomocnika. Ponieważ w Niemczech (identycznie jak w Polsce) umowa sprzedaży nieruchomości jest ważna tylko w formie aktu notarialnego, także pełnomocnictwo do zawarcia takiej umowy ważne i skutecznie jest tylko w formie aktu notarialnego. Takie pełnomocnictwo może sporządzić także polski notariusz w Polsce. Oczywiście, udzielający takiego pełnomocnictwa musiałby być obecny u notariusza, ponieważ to udzielenie pełnomocnictwa polega na złożeniu oświadczenia wobec notariusza. Użycie takiego w Polsce sporządzonego,notarialnego pełnomocnictwa przy zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości u niemieckiego notariusza wymaga nie tylko przetłumaczenia tego polskiego, notarialnego pełnomocnictwa, lecz także tzw. "apostile", czyli autoryzowania tego pełnomocnictwa przez zajmujące się tym biuro Min. Spraw Zagranicznych w Warszawie (Dział Legalizacji Ministerstwa Spraw Zagranicznych, adres: Al. Szucha 21, 00-580 Warszawa (wejście od strony ulicy Litewskiej).
W tej sprawie widzę jednak poważny problem: Notariusz (obojętnie, czy polski, czy niemiecki) zobowiązany jest ocenić, czy stawający (składający u niego oświadczenie), czy ta osoba jest świadoma znaczenia i skutków swojego oświadczenia. Jeśli zauważy, że ta osoba nie jest w pełni świadoma tego, co robi, notariusz ma obowiązek odmówić sporządzenia aktu notarialnego (w tym wypadku notarialnego pełnomocnictwa). Jeśli mimo to sporządzone zostałoby to pełnomocnictwo, i jeśli na jego podstawie pełnomocnik zawarłby umowę sprzedaży, to wszystko to może być podważone przez np. spadobierców tego pana, i może dojść do poważnych komplikacji prawnych. Dlatego w całej tej sprawie bardzo ważny i istotny jest stan zdrowia psychicznego tego pana, a w szczególności, czy jest on w stanie aktywnie i świadomie składać tak ważne i brzemienne w skutkach oświadczenia woli. Jeśli tak nie jest, to pozostaje tylko droga do sądowego ustanowienia opiekuna prawnego, co jest tu innym problemem.

Czyli łatwiejszą 'opcją' jest sporządzenie pełnomocnictwa przed niemieckim notariuszem. Jak długa jest droga sądowa w niemczech ustalenia opiekuna prawnego? Orzeczenia jakich lekarzy należy posiadać?

Pisząc o sprzedaży w formie aktu notarialnego, masz na myśli, że taka sprzedaż musi nastąpić również przed notariuszem? Rozumiem, że przed udaniem się do notariusza strony sporządzają jakaś umowę przedwstępną? Jakich obowiązków musi dokonać sprzedający już po sprzedaży?

Sporządzenie notarialnego pełnomocnictwa przez niemieckiego notariusza byłoby prostsze chociażby dlatego, że ten pan nie musiałby jechać do Polski, aby stawić się u polskiego notariusza; poza tym ta autoryzycja w Wa-wie, tłumaczenie - w sumie większe koszty. Ubezwłasnowolnie i ustanowienie opiekuna prawnego to dość żmudna droga. Właściwy jest sąd opiekuńczy (Vormundschaftsgericht), gdzie należałoby złożyć odpowiedni wniosek. Można dołączyć jakąś opinię psychiatryczną, ale sąd nie poprzestaje na tych prywatnych dokumetach lekarskich, lecz zleca sporządzenie opinii biegłym wpisanym na listy sądowe. Takie postępowanie może trwać długo, w zależności od konkretnego przypadku.
Jeśli chodzi o dalszą część pytania: Jak już wcześniej pisałem, umowa sprzedaży nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna, jeśli w ogóle zachodzi jakaś potrzeba umowy przedwstępnej, ważna jest także tylko w formie notarialnej. To ostatnie zdanie pytające "Jakich obowiązków musi dokonać sprzedający po sprzedaży?" jest trochę "abstrakcyjne". Po prostu sprzedający sprzedał dom, wydał i przekazał dom kupującemu i dostał za to pieniądze, które przelał mu kupujący jako cenę zgodnie z treścią notarialnej umowy sprzedaży.

Nigdy domu nie sprzedawałem więc nie wiem, ale zapytałem dlatego, bo wydawało mi się, że taki fakt sprzedaży należy gdzieś zgłosić - chyba, że robi to kupujący.

Czy w przypadku Niemiec należy przedłożyć u notariusze podobne dokumenty jak w Polsce, opisane na: Jakie dokumenty są potrzebne do aktu notarialnego sprzedaży i bezpiecznego zakupu mieszkania (odrębna własność lokalu)? ?

Pierwszym dokumentem, który potrzebuje notariusz niemiecki, jest aktualny wyciąg z księgi wieczystej (Grundbuchauszug), która prowadzona jest w sądzie dla tej nieruchomości. Można samemu pojść do sądu, który prowadzi księgi wieczyste i zażądać wydania aktualnego wyciągu, ale w Niemczech robi to na prośbę klienta przeważnie sam notariusz przed terminem notarialnym. Poza tym stawający przed notariuszem sprzedający i kupujący muszą mieć ze sobą swoje dowody tożsamości (dowody osobiste lub paszporty), i to jest wszystko. Jeśli chodzi o zgłaszanie zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w innych urzędach, to chodzi tu przede wszystkim o Finanzamt, tj. niem. urząd skarbowy, ponieważ kupujący zobowiązany jest zapłacić tzw. "Grunderwerbssteuer" (podatek od nabycia nieruchomości). Odpowiednie zawiadomienie wysyła sam notariusz.

Bardzo dziękuje za pomoc.