upadłość konsumencka a kupno mieszkania z masy upadłościowej

Witam.

Na początku opiszę sytuację, w której się znajduję. Razem z narzeczonym zajmujemy mieszkanie na podstawie umowy użyczenia (miesięczny okres wypowiedzenia). Mieszkanie należy do kobiety, która zaciągnęła na jego kupno kredyt hipoteczny. Niedawno dowiedziała się, że ma nowotwór, a w związku z długotrwałym leczeniem nie będzie mogła dłużej spłacać kredytu (mieszkanie kupiła po rozwodzie, nie ma innych źródeł utrzymania, a pracuje za granicą w ramach kontraktu). Postanowiła, że ogłosi upadłość konsumencką, gdyż ma jeszcze inne długi.

I teraz moje pytanie: jeśli jesteśmy z narzeczonym zainteresowani kupnem tego mieszkania od syndyka/komornika, to jak wygląda dalsza sytuacja z użyczaniem nam lokalu? Jakie mamy prawa w ramach tej umowy? Czy możemy przebywać w mieszkaniu do momentu licytacji komorniczej? Nie jesteśmy w nim zameldowani. Czy w ogóle istnieje realna szansa na kupno tego mieszkania w drodze licytacji lub z wolnej ręki, czy tak jak czytałam, większość licytacji jest często "ustawiona"? Nie wiemy, czy szukać innej stancji, czy mieszkania do kupienia, czy po prostu czekać na rozwój sytuacji. Czy syndyk ma prawo eksmitować nas z lokalu w trybie natychmiastowym i zająć nasz dobytek, np. pralkę, telewizor czy komputery?

Proszę o pomoc.

1. Może być problem z uzyskaniem kredytu bankowego na mieszkanie kupowane od komornika/syndyka. Ponadto z reguły trzeba wpłacić wadium, np. 10%, aby przystąpić do przetargu.

2. Czy jesteś pewna, że jest to umowa użyczenia, a nie najmu?

3. Syndyk może umowę wypowiedzieć, ale musi zachować termin wypowiedzenia z umowy. Jednak jeżeli płacicie regularnie, to pewnie tego nie zrobi, przynajmniej nie od razu.

4. Najlepiej jeżeli upadłość będzie już ogłoszona, sami skontaktujcie się z syndykiem i na spokojnie ustalcie co i jak. Jeżeli będziecie rozsądnymi ludźmi, syndyk potraktuje was tak samo.

5. Najlepiej, jak będziecie mieli paragony/faktury (ew. potwierdzenia z karty płatniczej lub cokolwiek) za te elementy wyposażenia, które sami kupowaliście. Musicie powiadomić o nich syndyka od razu, jak tylko sąd ogłosi upadłości. Musi wiedzieć o tym od razu, tylko wtedy unikniecie kłopotów i nieporozumień. Dajcie mu od razu kserokopie rachunków za to.

6. Jeżeli dobrze to rozegracie, to syndyk nie będzie wymagał wadium za udział w przetargu (lub trybie bezprzetargowym), a po kredyt możecie się udać do banku, w którym tamta pani miała swój kredyt. Rozsądnym jest oczekiwanie, że syndyk sprzeda mieszkanie co najmniej 10% poniżej cen przeciętnych za podobne mieszkania. W tej sytuacji i wilk będzie syty i owca cała. Powodzenia.

takjasne napisał:

2. Czy jesteś pewna, że jest to umowa użyczenia, a nie najmu?

Kliknij, aby rozszerzyć...

Tak, właścicielka już kiedyś miała sprawę z komornikiem, więc przeszliśmy z umowy najmu na umowę użyczenia, a pieniądze przelewaliśmy na konto jej córki.

takjasne napisał:

5. Najlepiej, jak będziecie mieli paragony/faktury (ew. potwierdzenia z karty płatniczej lub cokolwiek) za te elementy wyposażenia, które sami kupowaliście. Musicie powiadomić o nich syndyka od razu, jak tylko sąd ogłosi upadłości. Musi wiedzieć o tym od razu, tylko wtedy unikniecie kłopotów i nieporozumień. Dajcie mu od razu kserokopie rachunków za to.

Kliknij, aby rozszerzyć...

No właśnie nie mamy potwierdzeń zakupu na wszystkie przedmioty, i to jest dość istotny problem.

takjasne napisał:

6. Jeżeli dobrze to rozegracie, to syndyk nie będzie wymagał wadium za udział w przetargu (lub trybie bezprzetargowym), a po kredyt możecie się udać do banku, w którym tamta pani miała swój kredyt. Rozsądnym jest oczekiwanie, że syndyk sprzeda mieszkanie co najmniej 10% poniżej cen przeciętnych za podobne mieszkania. W tej sytuacji i wilk będzie syty i owca cała.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Postanowiliśmy, że najrozsądniej będzie obserwować sytuację z innej stancji. Jesteśmy w stałym kontakcie z właścicielką, więc o namiary na syndyka nie będzie trudno. Problem polega na tym, że zdolność kredytową w akurat tym banku mamy dość ograniczoną, poza tym doradczyni z tego banku powiedziała mi między wierszami, że mieszkanie zostanie wycenione na tyle, ile zostało właścicielce kapitału do spłacenia, czyli 240 tysięcy. Jak na realia tego miasta i mieszkanie do remontu to jest zdecydowanie za dużo. Nasze możliwości kredytowe kończą się w momencie, gdzie zaczyna się cena wywoławcza mieszkania na pierwszej licytacji komorniczej, oczywiście przy moim optymistycznym założeniu, że mieszkanie nie zostanie wycenione na więcej niż 215 tysięcy.

Chyba damy sobie spokój, choć po dwóch latach poczuliśmy się tu jak we własnym domu, trafiliśmy na naprawdę wspaniałych i życzliwych sąsiadów, z którymi utrzymujemy wręcz przyjacielskie stosunki, co przez 6 stancji zdarzyło nam się tylko raz. Będzie przykro, ale niestety, life is life...

takjasne napisał:

Powodzenia.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Tym razem nie podziękuję

1. Jeżeli jest ogłaszana upadłość konsumencka, w trakcie jej trwania ani razu nie będziecie dokonywana czynność z komornikiem. Mieszkanie nie będzie sprzedawane na licytacji komorniczej.

2. Bank nie będzie miał żadnego wpływu na wycenę nieruchomości (bardzo rzadko zdarzają się wyjątki od tej reguły).

3. Wyceny będzie dokonywał biegły sądowy, a sprzedaży, w tym zawarcia aktu notarialnego będzie dokonywał syndyk.

Dziękuję za odpowiedzi, trochę mi się rozjaśniła cała sytuacja.

Zastanawia mnie jeszcze, ile trwa cała ta procedura, tzn. ile czasu może minąć od momentu wystąpienia o upadłość do momentu sprzedaży mieszkania przez syndyka? I skoro jest zawierany akt notarialny, to jak wygląda kwestia księgi wieczystej? I czy trzeba liczyć się wtedy z opłatami związanymi z kupnem mieszkania (notariusz, podatki, wpisy do księgi itp.)?

olita17 napisał:

Tak, właścicielka już kiedyś miała sprawę z komornikiem, więc przeszliśmy z umowy najmu na umowę użyczenia, a pieniądze przelewaliśmy na konto jej córki...

Kliknij, aby rozszerzyć...

I to zdanie kończy ewentualne dalsze rady.
Nikt nie będzie pomagał w kombinacjach.

Shocked napisał:

I to zdanie kończy ewentualne dalsze rady.
Nikt nie będzie pomagał w kombinacjach.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Kombinacjach? To prawnik polecił nam przejść na umowę użyczenia, żebyśmy byli bardziej bezpieczni, zajmując to mieszkanie.

Witam, podepnę się pod ten wątek. Właśnie stoję przed decyzją zakupu nieruchomości od syndyka w postępowaniu upadłościowym. Posiadam bardzo skąpą wiedzę dotyczącą upadłości konsumenckiej i wszelkich spraw związanych z nabywaniem nieruchomości w wyniku likwidacji majątku dłużnika. Na początku przejrzałam KW. W dziale III wpis o służebności mieszkania na rzecz innej osoby, zawiadomienie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości oraz jej umorzeniu, oraz ostrzeżenie o orzeczonej przez Sąd upadłości i likwidacji majątku dłużnika. W dziale IV wpisane dwie hipoteki umowna i kaucyjna (nie wiem, czym różnią się od siebie?). Wartość zadłużenia ciążącego na hipotece wraz z odsetkami i innymi opłatami przekracza prawie dwukrotnie wartość oszacowania nieruchomości. Moje pytanie brzmi następująco:

1. Czy służebność osobista ujawniona w dziale III wygaśnie z chwilą sprzedaży? (jest jakiś wpis o notarialnym oświadczeniu tej osoby, o nieznanej mi treści).

2. Czy fakt, że wielkość zadłużenia przekracza znacznie wartość nieruchomości, może być przesłanką do umorzenia postępowania upadłościowego przez sąd, gdy wierzyciele nie zaakceptują planu podziału masy upadłościowej, albo też z innych powodów będą domagać się takiego umorzenia? Jakie ujemne skutki ma takie zdarzenie dla ewentualnego nabywcy? Czy możliwe będzie wykreślenie wykreślenie hipoteki w opisanej sytuacji?
Wszystkim, mającym wiedzę teoretyczną i praktyczną w tej materii będę bardzo wdzięczna za każdą odpowiedź.
Pozdrawiam!

Sache napisał:

1. Czy służebność osobista ujawniona w dziale III wygaśnie z chwilą sprzedaży? (jest jakiś wpis o notarialnym oświadczeniu tej osoby, o nieznanej mi treści).

Kliknij, aby rozszerzyć...

Sprzedaż przez Syndyka prowadzona jest według zapisów sprzedaży egzekucyjnej np. kupujący nie odpowiada za długi wierzyciela. Wpisy w księdze zostaną wykreślone wraz z decyzją sądu zatwierdzającą sprzedaż mieszkania.

Sache napisał:

2. Czy fakt, że wielkość zadłużenia przekracza znacznie wartość nieruchomości, może być przesłanką do umorzenia postępowania upadłościowego przez sąd, gdy wierzyciele nie zaakceptują planu podziału masy upadłościowej, albo też z innych powodów będą domagać się takiego umorzenia? Jakie ujemne skutki ma takie zdarzenie dla ewentualnego nabywcy? Czy możliwe będzie wykreślenie wykreślenie hipoteki w opisanej sytuacji?

Kliknij, aby rozszerzyć...

wierzyciele nie akceptują planu spłaty. Zarzuty do planu mogą składać np. w sytuacji gdy ich wierzytelność została uznana w innej wysokości niż wnosili. Co ważne środki ze sprzedaży mieszkania wchodzą w odrębny plan podziału, z którego spłaca się wierzycieli zabezpieczonych hipotecznie, no chyba że coś zostanie to idzie do masy ogólnej. ale to rzadkie przypadki. Tak więc śmiało można kupować bez ryzyka.

Służebność osobista nie zawsze wygasa. Proszę przeczytać treść art.313 ust.3 Prawa upadłościowego i naprawczego. Kopia treści par. 3 art.1000 KPC.

Witam, bardzo dziękuję za oba wpisy. Z treści przywołanego wyżej art. 313 ust.3 Prawa upadłościowego i naprawczego wynika m.inn. że:
(...) "użytkowanie oraz prawa dożywotnika pozostają w mocy, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w tym ostatnim wypadku wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia."
W tym konkretnym przypadku służebność osobista została ustanowiona na hipotece, zanim dłużnik podpisał umowy kredytowe z bankiem. Czy oznacza to, że osoba, której to prawo przysługuje, ma pierwszeństwo do zaspokojenia swoich roszczeń z ceny nabycia?

trzeci raz poprawiam ten post. Tak krispl słusznie zauważył że nie wszystkie prawa wygasają.

Tak jest, mowa o służebności mieszkania na rzecz osoby, która aktem darowizny przeniosła własność tej nieruchomości na swojego krewnego i zastrzegła sobie w zamian to prawo. Zastanawiam się, czy bank, przed udzieleniem kredytu, nie zażądał zrzeczenia się tej służebności, w postaci oświadczenia woli, ponieważ dziale III jest wpis o oświadczeniu osoby, która jest uprawniona.Treści mogę się jedynie domyślać.

Gościenaforum napisał:

trzeci raz poprawiam ten post. Tak krispl słusznie zauważył że nie wszystkie prawa wygasają.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Jeśli założymy, że w tym przypadku prawo służebności nie wygasa, to jakie to rodzi skutki dla nabywcy, skoro prawo to zaspokojone zostanie z ceny nabycia? Proszę mnie poprawić, jeśli źle zinterpretowałam przywołany przepis.

Nabywca może mieć obniżoną cenę zakupu nieruchomości o wartość prawa. Np. nieruchomość wylicytowana na 200 000 zł, na nieruchomości ustanowiono dożywotnie prawo do bezpłatnego użytkowania, które zostało wpisane do czystej KW bez hipotek (korzysta z pierwszeństwa w zaspokojeniu przed hipotekami), prawo jest warte np. 100 000 zł. Cena końcowa zakupu dla nabywcy to 100 000 zł.
Prawo nie wygasa (spełniony warunek 1 w/w przepisu) i nie zamienia się na prawo do zaspokojenia. Prawo ma pokrycie w planie podziału w całości więc cena zostanie obniżona o wartość tego prawa to jest o 100 000 zł (warunek w/w przepisu 3 spełniony).


To jest przypadek prosty ale co wtedy kiedy mamy opcję odwrotną: prawo warte 200 000 zł a cena uzyskana to 100 000 zł. Brak hipotek.
Zgodnie z w/w przepisem prawo nie wygasa (spełniony warunek 2 przepisów) ale nie ma pełnego pokrycia w planie podziału. Konsekwencja brak zaliczenia prawa na cenę nabycia dla nabywcy (niespełniony warunek 3 przepisów) . Z zatem nabywca płaci pełną cenę i zostaje z lokatorem do jego śmierci ? Mała zagadka ...