Wpis dzierżawy w KW licytowanej nieruchomości

Dzień dobry,

jestem zainteresowany nieruchomością wystawioną na licytację komorniczą. Dłużnik wpisał do KW umowę dzierżawy na okres 20 lat. Z tego, co się orientuję, wpis taki utrzymywany jest w mocy po przybiciu i ja jako nowy właściciel wstępuję w miejsce dłużnika w umowie dzierżawy. Mam podejrzenia, że umowa dzierżawy jest fikcyjna, w celu zapobieżenia licytacji nieruchomości. Prawdopodobnie dłużnik zamieszkuje nieruchomość. Wiem, że po przysądzeniu własności mogę taką umowę wypowiedzieć z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia.

link do ogłoszenia komornika:
Szczegóły licytacji | Obwieszczenia o licytacjach

Moje pytania są następujące:
1) Czy dzierżawca może podnająć lokal dłużnikowi?
2) Czy mogę podnieść czynsz dzierżawy?
3) Co najlepiej zrobić, aby w przypadku wygrania licytacji jak najszybciej uzyskać pełne prawo do lokalu (tzn. eksmitować dłużnika)? Czy jest jakaś możliwość, aby skrócić roczny termin wypowiedzenia dzierżawy?
4) Czy jest jakaś możliwość, aby wykazać, że umowa dzierżawy jest fikcyjna (aby uniknąć licytacji) i ją unieważnić?

Generalnie udowodnić fikcyjność dzierżawy jest trudno. Zdarzały się unieważnienia takich umów ale po pierwsze w starym stanie pprawnym, nim nabywca egzekucyjny zyskał prawo do wypowiedzenia umowy najmu/dzierżawy nawet, gdy sama umowa na czas określony tego nie przewiduje, a do postanowienia samej umowy były lipne, w stylu czynsz za 20 lat płatny z góry po zawarciu umowy za cały jej okres i pokwitowanie dłużnika, że niby 2 miliony dostał w gotówce b Natomiast jeśli dostajesz dzierżawny i dzierżawca korzysta z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem nic nie zrobisz.
Musisz poczekać aż upłynie wypowiedzenie. Jeśli chodzi o podnajem to znowu zależy to od postanowien umowy, jeśli dopuszcza to mogą podnajmować.

Dzięki za odpowiedź, niemniej jednak mam wątpliwości co do tego, że nie mogę wypowiedzieć umowy. Jak do twojej wypowiedzi mają się poniższe artykuły?

Umowa dzierżawy nieruchomości a egzekucja – www.umowycywilnoprawne.pl

Oraz ten poniżej, odnośnie procedury unieważniania umowy dzierżawy zawartej wyłącznie w celu uniemożliwienia bądź opóźnienia egzekucji długu. Szczególnie interesująca jest sekcja VII artykułu:

Glosa do wyroku SN z dnia 12 stycznia 2006 r., II CK 360/05. - Akt prawny - www.lex.pl

Pozdrawiam.

Po pierwsze nie twierdzę, że nie możesz jej wypowiedzieć tylko, że musisz a) jeśli dzierżawca Ci się nie "podłoży" np. nie płacąc czynszu albo niewłaściwie użytkując nieruchomość to nie rozwiążesz umowy bez wypowiedzenia i musisz grzecznie odczekać okres wypowiedzenia. b) bez sprawdzenie postanowień umowy dzierżawy ciężko się wypowiadać ale nie jest to automatyzm w stylu wydzierżawiono nieruchomość czyli chciano utrudnić egzekucję - bach unieważniony umowę. Musisz wykazać, że dzierżawa na charakter pozorny i służy utrudnianiu egzekucji. Może to wynikać z postanowień umowy, np. jak w moim przykładzie czyszczenie dzierżawny płatny z góry za całe 20 lat i to rzekomo gotówką , albo jak w wyroku który pinlinkowałeś, gdzie czynsz najmu był powiązany z dochodami z podnajmu czyli jeśli najemca nie podnajmuje to nie płaci. Obie te klauzule umowne prowadziły do sytuacji w której nowy właściciel byłby zmuszony znosić ograniczenie swojego władztwa nad nieruchomością bez wynagrodzenia z tego tytułu. Bez tego typu rażącą jednostronnych zapisów będzie to dużo trudniejszy. Dalej istotny jest moment zawarcia umowy. Jeśli po zajęciu nieruchomości jak w podlinkowanym wyroku to w ogóle jesteś w domu bo taka umowa może być uznana za przekroczenie granic zwykłego zarządu czyli umocowania dłużnika jako zarządcy rzeczy zajętej, jeśli przed zajęciem nieruchomości ale po wszczęciu postępowania egzekucyjnego jest już znacznie gorzej ale jeszcze jest światełko w tunelu, jeśli przed wszczęciem postępowania egzekucyjnego to już kiepsko. No i wreszcie kiedyś było łatwiej unieważnić bo w starym brzmieniu 1002 nie było nic o szczególnym prawie nabywcy do wypowiedzenia najmu/dzierżawy więc przy umowie na czas określony bez możliwości wypowiedzenia była w ogóle kapota bo nabywca musiał czekać do końca umowy albo aż najemca się nie podłożył np.nie płacąc czynszu. Teraz jest łatwiej bo możesz z rocznym okresem wypowiedzenia wypowiedzieć umowę nawet wbrew jej postanowieniom ale to zarazem powoduje, że Sądy są mniej chętne do stwierdzania ich pozorności.

Wysłane z mojego BLA-L29 przy użyciu Tapatalka