Wypowiedzenie najmu lokalu komunalnego - zadłużenie i wniosek o ugodę

Dzień dobry,

proszę o poradę w sprawie członka mojej rodziny, który jest najemcą lokalu komunalnego w Katowicach, administrowanego przez KZGM.

Sprawa dotyczy zadłużenia czynszowego, wypowiedzenia umowy najmu oraz możliwości polubownego rozwiązania sytuacji przed skierowaniem sprawy do sądu.

Stan faktyczny​

Najemca posiada zadłużenie z tytułu czynszu i opłat niezależnych. Zaległość przekracza równowartość trzech pełnych okresów płatności.

KZGM przesłał najpierw pismo z dnia 16.04.2026 r. zatytułowane „Upomnienie”. Wezwano w nim do zapłaty kwoty około 7096,74 zł, w tym należności głównej około 6925,40 zł oraz odsetek około 171,34 zł. W piśmie wskazano miesięczny termin na uregulowanie zaległości od dnia otrzymania wezwania. Zaznaczono również, że brak zapłaty zaległych i bieżących należności może skutkować wypowiedzeniem umowy najmu oraz skierowaniem sprawy na drogę sądową.

Następnie KZGM przesłał pismo z dnia 10.06.2026 r. zatytułowane „Wypowiedzenie umowy najmu wraz z wezwaniem do zapłaty”. Wskazano w nim, że umowa najmu lokalu mieszkalnego zostaje wypowiedziana z miesięcznym terminem wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Termin wypowiedzenia ma upłynąć 31.07.2026 r., a na dzień 03.08.2026 r. wyznaczono obowiązek opuszczenia, opróżnienia i przekazania lokalu protokołem zdawczo-odbiorczym.

W tym samym piśmie KZGM wezwał do zapłaty kwoty około 8422,93 zł, w tym należności głównej około 8181,96 zł oraz odsetek około 250,97 zł, według stanu na dzień 31.05.2026 r. Poinformowano także, że po dacie opuszczenia lokalu będzie naliczane odszkodowanie za korzystanie z lokalu bez tytułu prawnego, a w razie niezastosowania się do wezwania sprawa zostanie skierowana do sądu.

Ważne okoliczności​

Najemca nie uchyla się od odpowiedzialności za zadłużenie. Z własnej inicjatywy zgłosił się do KZGM i próbował rozwiązać sprawę polubownie.

Przed doręczeniem wypowiedzenia, około 28.05.2026 r., złożył pisemny wniosek o wstrzymanie wypowiedzenia lub prowadzenie sprawy w sposób ugodowy. Opisał w nim trudną sytuację życiową i finansową, brak zatrudnienia, aktywne poszukiwanie pracy oraz wolę uregulowania zadłużenia po podjęciu zatrudnienia. Wnosił o zawieszenie działań, wstrzymanie wypowiedzenia na czas znalezienia pracy oraz ustalenie realnego planu spłaty.

Według naszej wiedzy do tej pory nie otrzymał pełnej odpowiedzi na ten wniosek. Otrzymał jedynie odpowiedź dotyczącą jednego z pism lub formularzy, ale nie mamy jasności, co stało się z pozostałą częścią dokumentacji.

Dodatkowy problem dotyczy podpisanych dokumentów. Najemca podpisał dwa egzemplarze lub formularze. Jedna część dotyczyła uchylenia albo wstrzymania sprawy, natomiast druga zawierała puste rubryki lub była dla niego niejasna. Obawiamy się, że mogło to być niekorzystne. Chcielibyśmy ustalić, czy można zażądać od KZGM kopii wszystkich podpisanych dokumentów oraz wyjaśnienia, co dokładnie zostało przyjęte do akt.

Dnia 19.06.2026 wysłany został wniosek formalny do KZGM obejmujący :
- wstrzymanie skierowania sprawy do sądu,
- cofnięcie wypowiedzenia albo zawieszenie jego skutków,
-zawarcie ugody,
- rozłożenie zadłużenia na raty,
- dopuszczenie do programu odpracowania długu

Obecnie najemca:

– ma status osoby bezrobotnej,
– aktywnie szuka pracy,
– znajduje się w trudnej sytuacji materialnej,
– nie ma możliwości zamieszkania w innym lokalu,
– nie uchyla się od spłaty długu,
– chce zawrzeć ugodę, rozłożyć zadłużenie na raty albo odpracować je, jeżeli KZGM dopuszcza taką możliwość.

Dodatek mieszkaniowy prawdopodobnie nie przysługuje ze względu na metraż lokalu.

Pytania​

1. Czy w opisanej sytuacji wypowiedzenie umowy najmu przez KZGM może być uznane za skuteczne, skoro wcześniej doręczono upomnienie z miesięcznym terminem zapłaty, a zadłużenie przekracza równowartość trzech pełnych okresów płatności?
2. Czy brak pełnej odpowiedzi na wcześniejszy wniosek najemcy o ugodę lub wstrzymanie wypowiedzenia może mieć znaczenie prawne albo praktyczne?
3. Czy w sprawie pisma, na które nie udzielono pełnej odpowiedzi, można złożyć skargę na brak rozpatrzenia wniosku? Jaki termin ma tu znaczenie ,14 czy 30 dni?
4. Jeżeli sprawa trafi do sądu o eksmisję, czy osoba bezrobotna, bez innego lokalu i w trudnej sytuacji materialnej ma realną szansę na przyznanie prawa do najmu socjalnego lokalu?
5. Czy warto równolegle zwrócić się do Rzecznika Praw Obywatelskich, Prezydenta Miasta albo organu nadzorującego KZGM, opisując brak odpowiedzi na wniosek, trudną sytuację najemcy oraz ryzyko bezdomności?

Cel​

Najemca nie chce unikać odpowiedzialności za zadłużenie. Zależy mu na polubownym rozwiązaniu sprawy, uzyskaniu czasu na podjęcie pracy oraz realnej spłacie długu albo jego odpracowaniu. Chcielibyśmy uniknąć eksmisji i skierowania sprawy do sądu, jeżeli nadal istnieje możliwość zawarcia ugody z KZGM.

Będę wdzięczny za wskazanie, jakie pismo najlepiej jeszcze złożyć, do kogo je skierować i jakie działania warto podjąć przed upływem terminu wypowiedzenia, czyli przed 31.07.2026 r.

Dodam, że posiadamy zdjęcia lub skany:

– upomnienia z dnia 16.04.2026 r.,
– wypowiedzenia z dnia 10.06.2026 r.,
– wcześniejszego ręcznego wniosku najemcy o wstrzymanie sprawy lub ugodę,

Z góry dziękuję za pomoc.