Zakup nieruchomości na aukcji komorniczej a dzierżawa, najem gruntu przez dłużnika.

Na początku, jako nowa osoba na forum chciałbym się z wszystkimi bardzo serdecznie przywitać i pozdrowić.

Mam następujący problem i zarazem pytanie:
Chciałbym wziąć udział w licytacji komorniczej i poprzez nią zakupić nieruchomość gruntową (działka budowlana).
Moje obawy budzi jednak możliwość kupienia działki wraz z niechcianym dzierżawcą lub najemcą, który np. będzie miał podpisaną z dłużnikiem umowę na 30 lat z klauzulą w umowie zapłacenia całości wymaganych zobowiązań z góry na ręce dłużnika.

Niestety informacje, jakie udało mi się uzyskać od komornika są sprzeczne.
Na początku poinformował mnie, iż postępowanie prowadzone będzie na starych zasadach i kaucję mogę wnieść nawet w dniu aukcji, natomiast ostatnio po zadaniu przeze mnie pytania czy w związku z tym, iż postępowanie prowadzone jest na podstawie przepisów ustawy kpc z przed 3 maja 2012 r. istnieje jakaś ochrona kupującego przed kupieniem nieruchomości z niechcianym dzierżawcą, który zawarłby z dłużnikiem umowę na czas oznaczony z datą pewną otrzymałem od komornika informację, że dłużnik po wszczęciu egzekucji nie ma już możliwości w sposób skuteczny zawarcia takiej umowy a ponadto egzekucja z nieruchomości została wszczęta po wejściu aktualnie obowiązujących przepisów ustawy kpc tj. po 3 maja 2012 r więc zawsze mogę z rocznym wypowiedzeniem taką umowę rozwiązać.

Z dokumentów, które miałem możliwość do tej chwili przejrzeć oraz informacji, jakie uzyskałem od komornika wynika, iż:
1. W księdze wieczystej dla tej nieruchomości w dziale III (rubryka 3.4) wpisane jest ostrzeżenie: "Wszczęcie egzekucji z prawa użytkowania wieczystego objętego niniejszą księgą w sprawie I KM xxx/08", W rubryce wnioski i podstawy wpisów wpisane jest: "zawiadomienie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości i wezwanie do zapłaty długu Sygnatura: I KM xxx/08, Data wydania: 2008-12-12"
2. W obwieszczeniu o licytacji zamieszczone są trzy numery sprawy: sygn. akt :KM xxx/08" i "KM yyyy/09" oraz "I Co 1000/14"
3. Z informacji od komornika dowiedziałem się, iż jeśli chciałbym przejrzeć akta w sądzie to mam powołać się na inny numer sprawy: "I Co 2050/15"
4. W operacie szacunkowym z lipca 2015 r. jest natomiast numer sprawy: KM xxx/08.

Moje pytania są następujące:
1. W jaki sposób (o ile jest to w ogóle możliwe) mogę stwierdzić w ramach, której wersji przepisów ustawy kpc (aktualnej czy tej z przed 3 maja 2012 r.) prowadzona jest interesująca mnie egzekucja komornicza. Czy jest to gdzieś w dokumentach, które mogę przeglądać, lub czy mogę wystąpić o uzyskanie takich informacji do komornika lub sądu na piśmie? Z numerów spraw wynika, że może to być zarówno rok 2008, 2009, 2014 jak i 2015.

2. Czy w razie stwierdzenia, iż postępowanie prowadzone jest na podstawie przepisów ustawy kpc z przed 3 maja 2012 r. istnieje jakaś możliwość ustalenia (sprawdzenia) jeszcze przed licytacją czy dłużnik w ramach tej nieruchomości nie zawarł z kimś umowy dzierżawy, najmu lub leasingu?

3. Czy istnieje jakiś przepis, który obligował (obliguje) dzierżawcę (najemcę) lub dłużnika do ujawnienia przed licytacją (do akt sprawy komornika lub innych dokumentów urzędowych) informacji, iż zawarł taką umowę? Jeśli tak to gdzie i jak można to sprawdzić?

4. Czy w starym systemie prawnym był określony termin, do jakiego dłużnik działając, jako zarządca nieruchomości mógł zawrzeć taką umowę najmu czy też dzierżawy (np. czy może to zrobić do dnia licytacji czy też po niej)?

5. Co w przypadku, kiedy osoba nieposiadająca żadnej wiedzy na temat zawartej wcześniej przez dłużnika umowy przystąpi do licytacji i nabędzie taką nieruchomość. Czy zgodnie z art. 1002 kpc wchodzi ona w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy pomimo tego że przed zawarciem umowy nie istniała możliwość sprawdzenia takiej informacji, a dłużnik i dzierżawca ją zataili?

Z góry bardzo serdecznie dziękuję za pomoc.

1. Egzekucja jest prowadzona według starych przepisów - tak przepisy przejściwe do zmian KPC z 2012 r.

2. Przejrzyj protokół opisu i oszacowania licytowanej nieruchomości - tak masz wszelkie zapisy o posiadaniu, umowach itd.

3. Umowy mogą być wpisane do KW i wtedy nie ma problemu, pozostałe muszą być zgłaszane najpóźniej na 3 dni przez licytacją. Do tego służy m.in. publiczny charakter obwieszczenia o opisie i oszacowaniu oraz o licytacji. Generalnie o takie sprawy trzeba pytać komornika przed rozpoczęciem przetargu. Fakt dzierżawy czy najmu potwierdza oddanie nieruchomości we władanie innej osobie więc protokół opisu i oszacowania powinien zawierać taką informację.

4. Sprawę reguluje KPC. Do momentu zajęcia dłużnik może dysponować nieruchomością bez ograniczeń. Po zajęciu może bodajże wynająć tylko za zgodą wierzycieli. Wszystko w KPC rozdział egzekucja z nieruchomości.

5. Dlatego trzeba pytać komornika przed licytacją czy nieruchomość jest przedmiotem najmu czy dzierżawy. Ustalenia w tym zakresie dokonuje komornik podczas opisu i oszacowania. Są jednakże przypadki trudne do ustalenia np. dzierżawa pola na rzecz nieznanej osoby trzeciej.