Zniesienie współwłasności ogrodu, jak podzielić działkę, gdy siostry mówią „nie”?

Cześć wszystkim,

Dom znajduje się na północy Polski. Jestem jedną z trzech sióstr, które są właścicielkami nieruchomości podzielonej na trzy osobne mieszkania (Obszar 1 na schemacie). Każde mieszkanie ma własną księgę wieczystą (KW), ale ogród jest do „wspólnego użytku”, a nasz akt notarialny mówi, że każda z nas ma prawo do 1/3 udziału.

Problem? Moje siostry nie kwapią się do oficjalnego podziału ogrodu. Chcę prawnie wydzielić swoją 1/3 (Obszar 3), aby mieć własną przestrzeń i prywatność. Jest nawet miejsce na postawienie drugiej bramy, dzięki czemu miałabym własne wejście (obecnie jest tylko jedna brama w Obszarze 2), ale nie sądzę, żebyśmy były w stanie dojść do porozumienia polubownie.

Dawno temu, jeszcze przed śmiercią rodziców, ustaliliśmy, że ogród zostanie prawnie podzielony. Ponieważ jednak na wiele lat wyjechałam do Austrii, nie chciałam blokować siostrom możliwości korzystania z całości ogrodu pod moją nieobecność. Zostawiłam więc wszystko tak, jak było, i dokumenty nigdy nie zostały zaktualizowane.

Mam kilka konkretnych pytań do osób zorientowanych w polskim prawie nieruchomości:

1. Czy mogę prawnie wymusić podział ogrodu, jeśli obie siostry są przeciwne?
2. W jaki sposób sąd decyduje, gdzie przebiegają granice („linie”), jeśli nie możemy się dogadać, która 1/3 należy do kogo?
3. Jeśli chcę zamontować drugą bramę na mojej części, czy potrzebuję ich zgody, nawet jeśli brama będzie prowadzić do „mojej” 1/3 ziemi?
4. Jaki jest najszybszy sposób na przejście ze „wspólnego użytkowania” do „podziału fizycznego”, gdy pozostali właściciele są nastawieni wrogo?

Załączyłam schemat układu:

1. Tak.
2. Opinia biegłego geodety.
3. Dopóki nie ma wydzielonych części to powinna Pani uzyskać zgodę pozostałych właścicieli - czynność przekracza zwykły zarząd jako modyfikacja obecnego sposobu zabezpieczenia nieruchomości.
4. Najszybsze jest porozumienie, można spróbować mediacji pozasądowej. Jeżeli nie ma szans na zgodę to tylko wniosek o zniesienie współwłasności przez podział fizyczny. Generalnie wg przepisów podział fizyczny jest zasadą, nawet w przypadku sprzeciwu pozostałych współwłaścicieli. Zasadniczo nie ma obowiązku pozostawać we współwłasności więc sąd w ten czy inny sposób współwłasność znosi.

Nasuwa się jednak pytanie, gdzie stoi dom? Bo współwłasność gruntu pod domem w wypadku wyodrębnionych lokali jest nierozerwalna, ale drogą ugody można podzielić ogródek celem wyznaczenia zakresu użytkowania poszczególnych właścicieli. To samo dotyczy bramy, bez zgody będzie naprawdę ciężko. Zacząć trzeba prawdopodobnie od zmiany wrogiego nastawienia po obu stronach. W Austrii często się mówi, że mieć prawo a je dostać, otrzymać do pełnego korzystania to dwie różne rzeczy. W Polsce może być podobnie a czasem trzeba swoje prawo wykupić od pozostałych, dlatego ugoda.