Zniesienie współwłasności przez sprzedaż

Jestem właścicielką 1/6 nieruchomości, otrzymanej w spadku po tacie. 1/6 tej nieruchomości posiada mój brat, a 2/3 moja mama. Spadek po tacie nabyliśmy zgodnie, aktem notarialnym, na mocy ustawy. Nie było wtedy między nami żadnych niezgodności.

Sprawy trochę się pokomplikowały przez ostatnie półtora roku. Do grudnia 2021 roku nieruchomość zajmowała (prawie) wyłącznie moja mama, mój brat i ja mamy w domu swoje pokoje, ale brat ma własne mieszkanie, w którym zamieszkuje z dziewczyną, a ja pracowałam i mieszkałam za granicą, skąd wróciłam, żeby zamieszkać z mamą, właśnie w grudniu 2021. Mniej więcej półtora roku temu mama sprowadziła sobie do domu współlokatorkę, która od tamtej pory tam mieszka, rozpija moją mamę (kobietę w nieleczonej depresji po śmierci męża, z nieleczonymi problemami neurologicznymi (m.in. gigantyczne zaniki pamięci) i innym zdrowotnymi przypadłościami wynikającymi z podeszłego wieku), nastawia ją przeciwko członkom jej rodziny - nie tylko nam, dzieciom, ale też np. szwagierce czy siostrzenicom - nie dba o dom, w którym mieszka, a wręcz przeciwnie, niszczy go, rządzi się w nim i ogólnie stawia wszystko na głowie. Jeśli odnosicie wrażenie, że obecność tej kobiety w naszym domu mi przeszkadza, to macie rację. Nie mam wpływu na mamę, która swoją współlokatorkę lubi i chce z nią nadal mieszkać, a sytuacja staje się coraz gorsza. Zaczęłam się więc dzisiaj zastanawiać nad zniesieniem współwłasności domu, żeby, bądźmy szczerzy, zmusić mamę do jego sprzedaży, a jej współlokatorkę siłą rzeczy do wyprowadzenia się. Z tego, co czytałam o zniesieniu współwłasności (raczej sądowym, bo mocno wątpię w naszą zdolność dojścia do porozumienia w tej kwestii), najbardziej pasowałaby mi sprzedaż nieruchomości i podział pieniędzy zgodnie z udziałami w niej, bo nie zamierzam przekazać mojego udziału mamie czy bratu nieodpłatnie, a wiem, że bez sprzedaży domu żadnego z nich nie byłoby stać na spłacenie mnie. Z drugiej strony czytałam, że wybranie we wniosku do sądu opcji sprzedaży nieruchomości i podziału pieniędzy jest najmniej korzystnym finansowo wyjściem z sytuacji, więc pewnie doszłoby do sporu w tej kwestii z moim bratem, któremu, mam wrażenie, zależy na jak największych zyskach z tej nieruchomości. Moje pytanie w sumie brzmi, czy jeśli wszystkie strony zgodnie wystąpią do sądu o taką formę zniesienia wartości nieruchomości, to jej koszty nadal będą tak wysokie? Czy dobrze rozumiem, że w przypadku zniesienia własności nieruchomości w taki sam sposób, ale na drodze notarialnej, koszty byłyby mniejsze, bo odpadłby koszt komornika, a i cenę za dom można by uzyskać wyższą? I, w sumie, jeszcze pytanie, ile czasu ma komornik na ustalenie licytacji i sprzedaż nieruchomości, a potem na przekazanie zysku byłym współwłaścicielom? I jak duże są właściwie te koszty sprzedaży domu na drodze licytacji, czyli ile mniej więcej się na tym traci?

Owszem , że wniosek o zniesienie współwłasności przez sprzedaż jest niekorzystne, pod warunkiem, że sąd nie zasądzi sprzedaży samodzielnej i da na to określony czas. Po tym czasie możesz wnioskować o klazule wykonalności i tu wchodzi komornik, sprzedaje i w tym przypadku musisz liczyć się ze stratą co najmniej 20% wartości nieruchomości. Sąd jednak nie musi przychylić się do wniosku o zniesienie współwłasności przez sprzedaż. Może zdecydować o np. Przyznaniu własności na matke ze spłatą reszty współwłaścicieli. Różnie to bywa. Czasem sąd decyduje inaczej niż jest we wniosku. Warto natomiast zaznaczyć, że ma się to odbywać ze spłatą.

20% to sporo, więcej niż wynosi moja część... Hm, a czy jeśli są zasądzi przyznanie nieruchomości mamie ze spłatą pozostałych współwłaścicieli, to czy daje termin, w jakim ta spłata ma nastąpić? I czy po tym terminie trzeba znowu występować do sądu, żeby wyegzekwować tą spłatę, czy już tylko po klauzulę wykonalności i prosto do komornika albo coś w tym stylu? Ogólnie: jaki sposób zdecyduje o tym, że dom zostanie sprzedany możliwie najszybciej? (Mama będzie musiała sprzedać dom, żeby nas spłacić. No, chyba że jakiś bank da jej kredyt pod hipotekę...)

20% Twojej wartości będzie Cię kosztować w tym przypadku a matce faktycznie prościej , by było Cie spłacić niż płacić koszty sprzedaży komorniczej. Ale cóż upór ludzi nie zna miary. Co do spłaty. Tak sąd podaje termin spłaty - spłat, sposób uiszczenia , ewentualne dopłaty, jeśli rozłoży to na raty. Po terminie, nie trzeba znów występować do sądu, tylko o klauzulę wykonalności. Możesz na swoją rękę próbować, wyegzekwować spłatę,ale wiem z doświadczenia, że to nie przynosi rezultatów. Znam przypadek, że sąd nakazał sprzedaż nieruchomości i dał na to trzy miesiące. Kwestia spłaty to już nie Twój problem, to matka powinna się martwić z czego Cię spłaci.

Dziękuję za odpowiedzi, wszystko mi się pięknie klaruje.

Mam jeszcze jedno pytanie: kto ustala wartość domu w przypadku przekazania wartości ze spłatą? Bo przy licytacji to rozumiem, że wartość nieruchomości zależy od kwoty, za jaką komornikowi uda się nieruchomość sprzedać. Ale jak to wygląda w tym drugim przypadku? W sensie: skąd mama będzie wiedziała, ile wynosi spłata dla mojego brata i dla mnie?

Sąd powołuje biegłego rzeczoznawcę majątkowego do wyceny nieruchomości. Można to też na swoją rękę próbować robić, ale znając życie każdy przyniesie swoj operat szacunkowy i będzie niezgoda.

Sąd ustali też kwoty spłat stosownie do Waszych udziałów w nieruchomości.

A czy sąd może w jakichkolwiek okolicznościach odmówić zniesienia współwłasności? Np. jeśli jeden współwłaściciel (czyli ja, w tym przypadku) wnioskuje o zniesienie współwłasności, a pozostali dwaj współwłaściciele nie chcą zniesienia współwłasności? Albo jeśli jeden ze współwłaścicieli nie ma innego miejsca zamieszkania, gdzie mógłby się przeprowadzić w razie przeniesienia własności na jednego z pozostałych współwłaścicieli albo w razie sprzedaży domu przez komornika?

Sąd broni interesów każdego z osobna, z reguły nie powinien odmówić zniesienia współwłasności. Natomiast sam zdecyduje w jakiej formie to nastąpi. Uważam, że zasądzi spłatę.