Egzamin radcowski 2010

A gdzie, przepraszam, jest napisane, że deweloperka wymaga zobowiązania do zapłaty CAŁEJ ceny przed przeniesiem własności? Prawo przewiduje instytucję płatności w ratach, odroczenia terminu płatności itd. i chyba brak przeszkód, by strony zawarły takie postanowienia w deweloperskiej. Za to umieszczenie w umowie zobowiązania do zapłaty ceny przekreśla koncepcję przedwstępnej, bo to może być tylko elementem umowy przyrzeczonej i na to wskazuje sąd w tym wyroku. Poza tym jednoznacznie podkreśla, że deweloperka jako umowa nienazwana nie wymaga formy aktu not. Polecam też wywód o zasadach współżycia społecznego - ten akurat chyba trochę naciągany, ale gdybym miała ten wyrok na egzaminie, pewnie bym przytoczyła.


P.S. Uzasadnienia wyroków SN zawsze czytam, zanim przytoczę

armanek napisał:

W ogóle ten wyrok nie przystaje do naszego stanu faktycznego. Tam było zobowiązanie do "wykonania" lokalu oraz zapłata całości ceny przed przeniesieniem własności.

Tak swoją drogą - trzeba czytań nie tylko tezy wyroków, ale i stany faktyczne.

Kliknij, aby rozszerzyć...

fikus111 napisał:

i tak i nie
Gdybym miał więcej czasu, to pisałbym jednak z dewelopery.
Jesli nawet nie byłaby to deweloperka, to mozna było powołąc sie na abuzywność zapisów, albo na próbe obejscia prawa przez dewelopera.

Ja oczywiscie mam nadzieje ze według klucza bedzie to u.przedwstepna, ale róznie moze byc z tym.

Co do kwestii udowodnienia szkody, polegającej na róznicy cen nieruchomosci:
roszczenie uwazam za nie udowodnione, nawet jeżeli roszczenia takie uznać w tej sprawie za co do zasady dopuszczalne: to ze sprzedano za 400.000 zł ,nie oznacza jeszcze ze sprzedano za cenę rynkową. Wazne jest tez kiedy doszło do sprzedazy - miarodajna byłaby cena na dzien powstania szkody.
Ale tutaj wystarczyło zgłosić uzupełniająco dowód z biegłego w celu wyceny nieruchomości według stanu na dzień powstania szkody.

Osobiście uwazam, że to nie była sprawa na szesc godzin, z których 2 godziny zajęło analizowanie akt...a godzine staranne i czytelne pisanie...
to była sprawa na 6 dni pracy, poswieconych na analizie wnikliwej umowy, analizie akt, wnikliwej analizie orzecznictwa (nie tylko tez ale całych uzasadnień) i powaznej rozmowie z klientem z informacją o ryzyku sprawy.

Załóżmy na chwile, że w kluczu będzie to deweloperka - będzie to najwieksza niesprawiedliwosc, poniewaz bez wątpienia są poważne wątpliwosci co do takiego charakteru tej konkretnej umowy. Dlaczego wiec ocena celująca ma byc przewidziana wyłącznie na taką koncepcję.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Jeśli chodzi o to rzekome udowodnienie tych 150 tysięcy, to się z Tobą absolutnie zgadzam. Dlatego też apelowanie co do tego uznałem za niekorzystne dla klienta, bo straci i koszty wpisu i ewentualnego pełnomocnika, a przy takiej wartości przedmiotu zaskarżenia to w sumie naprawdę sporo.

To, że klient był wirtualny to żaden argument. Idąc tym tropem - w grudniu może mogli nie pisać pozwu, bo przecież "klienci wirtualni".

ann776 napisał:

A gdzie, przepraszam, jest napisane, że deweloperka wymaga zobowiązania do zapłaty CAŁEJ ceny przed przeniesiem własności? Prawo przewiduje instytucję płatności w ratach, odroczenia terminu płatności itd. i chyba brak przeszkód, by strony zawarły takie postanowienia w deweloperskiej. Za to umieszczenie w umowie zobowiązania do zapłaty ceny przekreśla koncepcję przedwstępnej, bo to może być tylko elementem umowy przyrzeczonej i na to wskazuje sąd w tym wyroku. Poza tym jednoznacznie podkreśla, że deweloperka jako umowa nienazwana nie wymaga formy aktu not. Polecam też wywód o zasadach współżycia społecznego - ten akurat chyba trochę naciągany, ale gdybym miała ten wyrok na egzaminie, pewnie bym przytoczyła.


P.S. Uzasadnienia wyroków SN zawsze czytam, zanim przytoczę

Kliknij, aby rozszerzyć...

W tym przypadku musze sie zgodzic z ARMANKIEM.
W naszym kazusie nie ma zobowiązania do wybudowania lokalu
Nigdzie ie jest napisane, ze w sprawie deweloperki cała cena musi byc zapłacona z góry, ale takie rozróżnienie wprowadził SN.

ann776 napisał:

A gdzie, przepraszam, jest napisane, że deweloperka wymaga zobowiązania do zapłaty CAŁEJ ceny przed przeniesiem własności? Prawo przewiduje instytucję płatności w ratach, odroczenia terminu płatności itd. i chyba brak przeszkód, by strony zawarły takie postanowienia w deweloperskiej. Za to umieszczenie w umowie zobowiązania do zapłaty ceny przekreśla koncepcję przedwstępnej, bo to może być tylko elementem umowy przyrzeczonej i na to wskazuje sąd w tym wyroku. Poza tym jednoznacznie podkreśla, że deweloperka jako umowa nienazwana nie wymaga formy aktu not. Polecam też wywód o zasadach współżycia społecznego - ten akurat chyba trochę naciągany, ale gdybym miała ten wyrok na egzaminie, pewnie bym przytoczyła.


P.S. Uzasadnienia wyroków SN zawsze czytam, zanim przytoczę

Kliknij, aby rozszerzyć...

Tak było w stanie faktycznym tego wyroku, z kolei w naszym było inaczej z tą płatnością, zatem już z tego powodu nie można mówić, że ma ten wyrok czyste przełożenie na naszą sprawę z kazusu.

Poza tym, polecam Ci lekturę art. 158 k.c. (czy w deweloperskiej nie ma obok zobowiązania do wybudowania, także zobowiązania do przeniesienia własności?) oraz art. 31 ustwy o księgach wieczystych i hipotece. Stąd nasze stanowisko, że nie może to być umowa deweloperska.

Ten kazus to jedno ogromne przegięcie. Skoro komisje się zorientowały, to możemy mieć jakąś nadzieję na racjonalne podejście do sprawy.

armanek napisał:

Jeśli chodzi o to rzekome udowodnienie tych 150 tysięcy, to się z Tobą absolutnie zgadzam. Dlatego też apelowanie co do tego uznałem za niekorzystne dla klienta, bo straci i koszty wpisu i ewentualnego pełnomocnika, a przy takiej wartości przedmiotu zaskarżenia to w sumie naprawdę sporo.

To, że klient był wirtualny to żaden argument. Idąc tym tropem - w grudniu może mogli nie pisać pozwu, bo przecież "klienci wirtualni".

Kliknij, aby rozszerzyć...

Moim zdaniem ta szkoda była udowodniona. Już w piśmie bodajże z września 2007 r. a więc kilka miesięcy po terminie oddania lokalu deweloper pisał, że nie może zakończyć budowy bo ceny poszły drastycznie w górę. Ponadto strona pozwana w żaden sposób nie zaprzeczyła twierdzeniu, że taka właśnie jest aktualnie cena podobnych mieszkań na rynku. I jeszcze jedna kwestia - w ustaleniach faktycznych sądu było wyraźnie, że teraz taka jest właśnie cena mieszkań. Więc skoro sąd tak ustalił stan faktyczny to powinien konsekwentnie odnieść go do przepisu prawa materialnego a nie wyciągać wnioski sprzeczne z własnymi ustaleniami.

Ja zdecydowałam się skarżyć te 150 tyś - czy dobrze - zobaczymy, oczywiście w uzasadnieniu wskazałam tylko orzeczenia na korzyść klienta. No i napisałam coś jeszcze o tym, że skoro oni musieli sprzedać swoją nieruchomość na poczet ceny a to wzrosło w międzyczsie to strata dość realna.

W ogóle ten egzamin to mocno naciągany jest. Mnie przekonują różne argumenty, tam było mnóstwo niedociągnięć. Odnoszę wrażenie, że układający ten kazys faktycznie chciał zrobić deweloperską ale tak chciał utrudnić, że sam sobie zaprzeczył. A my mieliśmy jeszcze to w 6 godz. roztrzaskać... Tak nas uczą podejścia do sprawy i pisania apelacji? Po pobieżnym przejrzeniu akt, bez czasu do namysłu... ładnie...

A coby było ciekawiej, to w Wawie 2 razy przerywali pisanie egzaminu (bo znaleźli błędy, może nie jakieś istotne, ale to rozprasza); no i dostęp do lexa - limitowany tak, że ledwo człowiek usiadł to go przepędzali....

Można było mieć u Was w ogóle coś opróć komentarzy? U nas nic, pierwszego dnia odpadły wszystkie metodyki, kolejnego już wszystko co nie było komentarzem

Słonecznik napisał:

Ja zdecydowałam się skarżyć te 150 tyś - czy dobrze - zobaczymy, oczywiście w uzasadnieniu wskazałam tylko orzeczenia na korzyść klienta. No i napisałam coś jeszcze o tym, że skoro oni musieli sprzedać swoją nieruchomość na poczet ceny a to wzrosło w międzyczsie to strata dość realna.

W ogóle ten egzamin to mocno naciągany jest. Mnie przekonują różne argumenty, tam było mnóstwo niedociągnięć. Odnoszę wrażenie, że układający ten kazys faktycznie chciał zrobić deweloperską ale tak chciał utrudnić, że sam sobie zaprzeczył. A my mieliśmy jeszcze to w 6 godz. roztrzaskać... Tak nas uczą podejścia do sprawy i pisania apelacji? Po pobieżnym przejrzeniu akt, bez czasu do namysłu... ładnie...

A coby było ciekawiej, to w Wawie 2 razy przerywali pisanie egzaminu (bo znaleźli błędy, może nie jakieś istotne, ale to rozprasza); no i dostęp do lexa - limitowany tak, że ledwo człowiek usiadł to go przepędzali....

Można było mieć u Was w ogóle coś opróć komentarzy? U nas nic, pierwszego dnia odpadły wszystkie metodyki, kolejnego już wszystko co nie było komentarzem

Kliknij, aby rozszerzyć...

W Katowicach też przerywali dwukrotnie po telefonach z Ministerstwa.
W Katowicach można było mieć TYLKO komentarze. Żadnych metodyk, podręczników. System prawa prywatnego również mi odebrano. Z dostępem do lexa na cywilu też była tragedia. Już nie mówiąc o tym, że po wydrukowaniu dwóch orzeczeń chciałam wydrukować trzecie a pani z komisji oznajmiła mi żebym tyle nie drukowała bo nie ma tu takich warunków bez komentarza...

Nie mówię, że ma czyste przełożenie, bo takiego nigdzie nie znajdziemy, ale stan faktyczny pod wieloma względami podobny (umowa w zwykłej formie, zobowiązanie do wybudowania i przeniesienia własności, i odpowiadające mu zobowiązanie do zapłaty ceny). Zgadza się, że w naszym kazusie nie było wyraznego zobowiązania do wybudowania, a jedynie było powiedziane, że planuje wubudować i zobowiązuje się przenieść własność tego, co wybuduje, ale m.zd. trzeba by to chyba tak interpretować, że skoro zobowiązuje się przenieść własność, to zobowiązuje się też wybudować, bo inaczej nie miałby czego przenosić.
Treść art. 158 znam, ale SN i SA w tym wyroku jednoznacznie przyjęły, że taka umowa nie jest nieważna przez to, że nie jest zawarta w formie aktu. Nie podejmuję się wyjaśniać, co leżało u podstaw takiego stanowiska, też mi się to kłóci ze 158, ale w apelacji, jeżeli się da, trzeba iść za SN.

A tak na marginesie, w jakim wyroku SN wymaga dla deweloperki zobowiązania do zapłaty całej ceny przed przeniesiem własności?

armanek napisał:

Tak było w stanie faktycznym tego wyroku, z kolei w naszym było inaczej z tą płatnością, zatem już z tego powodu nie można mówić, że ma ten wyrok czyste przełożenie na naszą sprawę z kazusu.

Poza tym, polecam Ci lekturę art. 158 k.c. (czy w deweloperskiej nie ma obok zobowiązania do wybudowania, także zobowiązania do przeniesienia własności?) oraz art. 31 ustwy o księgach wieczystych i hipotece. Stąd nasze stanowisko, że nie może to być umowa deweloperska.

Ten kazus to jedno ogromne przegięcie. Skoro komisje się zorientowały, to możemy mieć jakąś nadzieję na racjonalne podejście do sprawy.

Kliknij, aby rozszerzyć...

armanek napisał:

Oczywiście, ale zwróć uwagę, że jeżeli przyjmujesz przedwstępną, to te 150.000 nigdy Ci się nie mieści w tzw. ujemny interes umowny. Pomijając to, że w ogóle tej kwoty nie udowodnili.

Kliknij, aby rozszerzyć...

przy przyjęciu, że zastrzeżenie zadatku wyłącza jakiekolwiek inne odszkodowanie, to powinno sie skarżyć tylko o 10 000... jakoś nie mam przeczucia że chodziło tu tylko o tą kwotę... prawda jest taka, że gdzie sie nie ruszyć tam ściana...

Witam wszystkich.

Odnośnie cywila ja osobiście przyjąłem, iż jest to umowa przedwstępna. Na dokładną analizę tejże umowy po prostu nie było czasu. Co do zarzutów to podałem art. 390 par 1 poprzez przyjęcie, że wskazane przez powoda straty i utracone korzyści (150.000,00 zł) nie wchodzą do negatywnego interesu umownego, art. 233 w zw. z art. 229 k.p.c. poprzez błędne przyjęcie, iż powód nie wykazał wysokości szkody ew. 471 poprzez jego niezastosowanie.
Wartość przedmiotu zaskarżenia 175.000,00 zł.
Opierałem się na poglądach części doktryny i orzeczeniu SN III CK 103/05.
Poza tym uważam że rozwiązanie tego kazusu polegało na szybkim znalezieniu korzystnego dla klienta orzeczenia i trzymaniu się twierdzeń w nim zawartych w uzasadnieniu. ( a troszkę tych orzeczeń, czasami przeczących sobie można było odszukać). Nie mniej jednak czy ktoś podnosił, że podana umowa była umową deweloperską czy przedwstępną końcowy efekt jest taki sam, czyli wnosimy o resztę niezasądzonych sum.
Co do karnego wskazałem naruszenie materialnego 158 k.k. w zw. z 157 k.k. w zw. z 11 par 2 k.k. poprzez nie pociągnięcie do odpowiedzialności oskarżonego jako współsprawcy pobicia, błąd w ustaleniach faktycznych przez pominięcie zeznań pokrzywdzonego (oskarżony odganiał czyli współdziałał). W dalszej części walnąłem byka przez wnioskowanie o zmianę przez skazanie ewentualnie uchylenie do ponownego rozpoznania.

Czy waszym zdaniem przeoczenie 454 k.p.k. może zaważyć na końcowej ocenie, czyli uwaleniu (uniewinniony nie może zostać skazany w II instancji)?

Podsumowując w mojej ocenie egzamin bardzo trudny i nie jest możliwe w ciągu 6 godzin dokładne przeanalizowanie problemu.

Pozdrawiam

kalambury napisał:

W Katowicach była spora grupa ludzi, która zaskarżała tylko 10 tyś - koszty bankowe.

Kliknij, aby rozszerzyć...

no to równie dobrze można zapytać dlaczego pisali apelację o 10 000 zl., a nie opinię o niecelowości skarżenia 185 000 zł. ???

armanek napisał:

Ale nie znamy dokładnie stanów faktycznych tych umów. Możliwe, że te orzeczenia Sądu Najwyższego dotyczyły umów zawartych w odpowiedniej formie. Podajcie, proszę ich sygnatury, chętnie się im przyjrzę.

Poza tym nieprawda, że było zobowiązanie do zapłaty całości ceny. 20 tysięcy miało być zapłacone już po, a nie przed. Więc ten argument jest nie do utrzymania.

Kliknij, aby rozszerzyć...

sprawdze jutro i Ci dam znac. w jednym z tych orzeczen sad bardzo wyraznie potwierdzil ze umowa deweloperska, nie bedaca przedwstepna, moze byc waznie zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego. w chyba drugim - bylo inne stwierdzenie, ze mimo niezachowania ktoregos z warunkow z ust. 2 - umowa nadal zachowuje przymiot ostatecznej. nie twierdze ze te orzeczenia to absolutna prawda objawiona (i tez mialem mase watpliwosci co do braku formy na egzaminie) ale tak w nich bylo...

kalambury napisał:

Moim zdaniem ta szkoda była udowodniona. Już w piśmie bodajże z września 2007 r. a więc kilka miesięcy po terminie oddania lokalu deweloper pisał, że nie może zakończyć budowy bo ceny poszły drastycznie w górę. Ponadto strona pozwana w żaden sposób nie zaprzeczyła twierdzeniu, że taka właśnie jest aktualnie cena podobnych mieszkań na rynku. I jeszcze jedna kwestia - w ustaleniach faktycznych sądu było wyraźnie, że teraz taka jest właśnie cena mieszkań. Więc skoro sąd tak ustalił stan faktyczny to powinien konsekwentnie odnieść go do przepisu prawa materialnego a nie wyciągać wnioski sprzeczne z własnymi ustaleniami.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Ale było w odpowiedzi na pozew zaprzeczenie. Ponadto, to, że "ceny poszły w górę" nie znaczy, że aż o tyle. Chodzi mi tu o elementarną zasadę dowodzenia swoich twierdzeń, która musi być szczególnie przestrzegana przy odpowiedzialności odszkodowawczej. Musi być udowodniona precyzyjnie kwota, a nie tylko fakt, że ceny mieszkań poszły w górę. Poza tym ja i tego nie skarżyłem, bo to nie jest ujemny interes umowy przedwstępnej. Ale to już inna historia.

Pozdrawiam wszystkich w tych ciężkich czasach.

fikus111 napisał:

W tym przypadku musze sie zgodzic z ARMANKIEM.
W naszym kazusie nie ma zobowiązania do wybudowania lokalu
Nigdzie ie jest napisane, ze w sprawie deweloperki cała cena musi byc zapłacona z góry, ale takie rozróżnienie wprowadził SN.

Kliknij, aby rozszerzyć...

zobowiazanie nie musi byc wyrazone wprost. jesli ktos zobowiazuje sie przeniesc wlasnosc lokalu ktory bedzie polozony w nieistniejacym budynku to zobowiazanie do wybudowania budynku mozna co najmniej wywnioskowac z caloksztaltu umowy

ann776 napisał:

A tak na marginesie, w jakim wyroku SN wymaga dla deweloperki zobowiązania do zapłaty całej ceny przed przeniesiem własności?

Kliknij, aby rozszerzyć...

Chyba nigdzie. Zresztą, Sąd Najwyższy nie ma tu nic do wymagania, bo - przy całej powadze i chyleniu czoła przed nim - nie on tworzy prawo.

Chodziło mi to, że ktoś powołał jako argument, iż przeciwko przedwstępnej przemawia to, że cena musiała być w całości zapłacona przed przeniesieniem własności. W tych orzeczeniach także było napisane, że w całości była płacona cena przed wybudowaniem (co z kolei jest naturalne, skoro chodzi w tej umowie głównie o to, żeby sfinansować budowę ze środków pochodzących od klientów).

Szczerze mówiąc, to podzielam opinię, że ktoś, kto pisał ten kazus, zapętlił się w nim tak, że teraz przez to jest tyle różnych opinii na ten temat.

Powiedzcie, jak zdobyć te wytyczne ministerstwa? W zeszłym roku oni mieli ich dokładną treść.

yhm napisał:

przy przyjęciu, że zastrzeżenie zadatku wyłącza jakiekolwiek inne odszkodowanie, to powinno sie skarżyć tylko o 10 000... jakoś nie mam przeczucia że chodziło tu tylko o tą kwotę... prawda jest taka, że gdzie sie nie ruszyć tam ściana...

Kliknij, aby rozszerzyć...

To z tym zadatkiem to też śliski temat, bo jest jakieś orzeczenie Sądu Najwyższego, które wskazuje, że można żądać odszkodowania ponad zastrzeżoną kwotę zadatku.

Przy koncepcji, że to jest przedwstępna, odpada tu zadatek (te zgłoszone na rozprawie 10.000 zł), bo było przedawnienie.

Faktycznie, ten kazus to jedna wielka ściana, każdy z nas próbuje ją jakoś rozbić. Ciekawe, gdzie wg Ministerstwa Sprawiedliwości, są drzwi.

Aż strach pomyśleć, jak wyglądałyby kazusy i test, gdyby w komisji nie było przedstawicieli naszej korporacji, którzy reprezentowali tam nasz samorząd.

yhm napisał:

no to równie dobrze można zapytać dlaczego pisali apelację o 10 000 zl., a nie opinię o niecelowości skarżenia 185 000 zł. ???

Kliknij, aby rozszerzyć...

Też się nad tym zastanawiałem. Teraz widzę, że może jednak trzeba było skarżyć wszystko, chociaż tyle wskazywało na coś zupełnie innego.

Jestem tak wściekły na to wszystko, że sobie nie wyobrażacie.

Pozdrawiam "cywilistów" z Katowic, którzy podobno skarżyli głównie o te 10 tysięcy.

jvrysta napisał:

zobowiazanie nie musi byc wyrazone wprost. jesli ktos zobowiazuje sie przeniesc wlasnosc lokalu ktory bedzie polozony w nieistniejacym budynku to zobowiazanie do wybudowania budynku mozna co najmniej wywnioskowac z caloksztaltu umowy

Kliknij, aby rozszerzyć...

Również możesz sobie w takim razie wywnioskować, że to nie on będzie wybudowywał, tylko będzie kupował od kogoś, kto wybuduje, a potem przeniesie własność - czyli de facto będzie pośrednikiem. Zapewne można domniemać jeszcze masę innych wariantów. Ale nie o takie domyślanie się chodziło chyba w tym kazusie.

Jak ktoś zdobędzie jakoś te wytyczne do zadań to proszę o podzielenie się nimi.

armanek napisał:

Również możesz sobie w takim razie wywnioskować, że to nie on będzie wybudowywał, tylko będzie kupował od kogoś, kto wybuduje, a potem przeniesie własność - czyli de facto będzie pośrednikiem. Zapewne można domniemać jeszcze masę innych wariantów. Ale nie o takie domyślanie się chodziło chyba w tym kazusie.

Kliknij, aby rozszerzyć...

to akurat wynikalo wprost z akt ze oni sami (tj Maxbud) beda budowali ten budynek