Mieszkanie w spadku i jego szybka sprzedaż - kwestia podatku

ArturS91 · 16 Luty, 2021,

Witam,

- ojciec w styczniu 2021 umiera, pozostawiając po sobie w spadku mieszkanie do podziału 50:50 między syna a córkę. Ojciec w tym mieszkaniu mieszkał od lat 70-tych i od tego też czasu jest jego właścicielem
- syn dogaduje się z córką (czyli swoją siostrą), że spłaca ją w kwocie xxx zł i mieszkanie notarialnie zapisane jest w 100% na niego
- po paru miesiącach syn sprzedaje mieszkanie

Czy w takim przypadku syn musi zapłacić podatek w wysokości 19% ?
Przeglądam internet i w zasadzie każda strona mówi co innego.

I czy ewentualnie od tej spłaty swojej siostry w kwocie xxx zł syn musi zapłacić jakiś podatek? Czy wystarczy, że dogadają się miedzy sobą i po prostu zrobi jej przelew a oficjalnie np. siostra zrzeknie się swojej części mieszkania i wówczas w 100% trafia ono do brata ?

Z góry dziękuję za pomoc.

Sklero_San · 17 Luty, 2021,

ArturS91 napisał:
syn dogaduje się z córką (czyli swoją siostrą), że spłaca ją w kwocie xxx zł i mieszkanie notarialnie zapisane jest w 100% na niego

Z datą zawarcia umowy sprzedaży nastąpi więc nabycie udziału 1/2 w mieszkaniu przez syna. Załóżmy że umowa sprzedaży zawarta będzie kiedykolwiek w 2021 r. Jeśli syn następnie sprzeda komuś mieszkanie przed datą 1 stycznia 2027 to będzie musiał zapłacić 19% podatek od 1/2 dochodu ze sprzedaży nieruchomości albo zadeklarować w pit-39 skorzystanie ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 czyli wydatkowania 1/2 przychodu na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od sprzedaży.

ArturS91 napisał:
Czy wystarczy, że dogadają się miedzy sobą i po prostu zrobi jej przelew a oficjalnie np. siostra zrzeknie się swojej części mieszkania i wówczas w 100% trafia ono do brata ?

Umowa zawarta na kartce z zeszytu byłaby nieważna (ale przynajmniej udowadnia co strony sobie nawzajem świadczyły bo umowa ustna to już doszczętna naiwność, tak jakby wyrzucić pieniądze za okno).

Zgodnie z prawem istnieją następujące możliwości:
a) Siostra może darować bratu swój udział w mieszkaniu (umowa darowizny). Nie jest to jednak korzystne dla brata jako obdarowanego dlatego że dzieci i mąż siostry będą mogli żądać od niego uzupełnienia zachowku (i to nawet pomimo tego że brat mógłby dokonać jednocześnie darowizny pieniędzy dla siostry).

b) Siostra może przekazać bratu swój udział w mieszkaniu bez żądania spłaty w wyniku zgodnego działu spadku. Jeżeli jednak to przekazanie udziału nie będzie wynikało z wyrównania sched spadkowych należnych spadkobiercom lecz będzie nieodpłatną korzyścią dla brata to wtedy dzieci i mąż siostry będą mogli żądać od niego uzupełnienia zachowku.

c) Siostra może sprzedać bratu swój udział w mieszkaniu. To jest zalecane rozwiązanie. Umowa sprzedaży zawierana jest w formie aktu notarialnego.

d) Siostra i brat razem sprzedają mieszkanie osobie trzeciej. To jest najkorzystniejsze rozwiązanie. Unika się transakcji przejściowych (wymienionych powyżej) więc cały dochód ze sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu (nie trzeba składać PIT-39).

ArturS91 napisał:
czy ewentualnie od tej spłaty swojej siostry w kwocie xxx zł syn musi zapłacić jakiś podatek?

Syn zapłaciłby tylko podatek od czynności cywilnoprawnych który pobiera notariusz przy transakcji sprzedaży. Siostra nie zapłaci podatku od dochodu ze sprzedaży swojego udziału w mieszkaniu ponieważ minęło więcej niż 5 lat od nabycia nieruchomości przez jej ojca (lata 70-te).

ArturS91 napisał:
Przeglądam internet i w zasadzie każda strona mówi co innego.

Zwracaj uwagę na daty publikowanych w internecie informacji. Znowelizowany art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zaczął obowiązywać dopiero od 1 stycznia 2019 r.

ArturS91 · 18 Luty, 2021,

Bardzo dziękuję za fachową odpowiedź, która wiele dla mnie rozjaśnia.

Chciałbym wziąć jeszcze pod rozwagę jedną rzecz.
Ja jestem synem tego brata który dziedziczy 50% mieszkania. Czyli ten brat to mój ojciec.

Ja jestem właścicielem wraz z żoną jednego mieszkania w bloku, jednak w planach mamy w tym roku ruszenie z budową domu jednorodzinnego lub zakup takiego domu z rynku pierwotnego/wtórnego.

Biorąc pod uwagę to co napisałeś:

Sklero_San napisał:
Z datą zawarcia umowy sprzedaży nastąpi więc nabycie udziału 1/2 w mieszkaniu przez syna. Załóżmy że umowa sprzedaży zawarta będzie kiedykolwiek w 2021 r. Jeśli syn następnie sprzeda komuś mieszkanie przed datą 1 stycznia 2027 to będzie musiał zapłacić 19% podatek od 1/2 dochodu ze sprzedaży nieruchomości albo zadeklarować w pit-39 skorzystanie ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 czyli wydatkowania 1/2 przychodu na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od sprzedaży.

Zgodnie z prawem istnieją następujące możliwości:

c) Siostra może sprzedać bratu swój udział w mieszkaniu. To jest zalecane rozwiązanie. Umowa sprzedaży zawierana jest w formie aktu notarialnego

Jeżeli mój tata, czyli ten "brat" dogada się z siostrą i sporządzą umowę, wówczas siotra sprzedaje mu za kwotę xxx 50% udziału w mieszkaniu, on z dniem np. 1.04.2021 staje się właścicielem tych 50% i płaci podatek PCC od wartości xxx dogadanej z siostrą, czyli tylko od połowy mieszkania. W konsekwencji staje się właścicielem 100% wartości mieszkania.
Czyli do tej pory jest tak jak to opisałeś.

ALE:
co w przypadku, jeśli następną czynnością byłoby przepisanie jako darowizny przez mojego ojca na mnie 100% mieszkania, czy wówczas ja jako nowy właściciel mieszkania:

w momencie darowizny muszę ponownie płacić podatek PCC 2%, tym razem od 100% wartości ? (piszę ponownie, choć ja płaciłbym go pierwszy raz, ale wcześniej płaciłby go mój ojciec, a pozostajemy na bardzo bliskiej stopie dlatego liczę to razem)
jeśli sprzedam to mieszkanie przed upływem 5 lat, oficjalnie "łapię się" na podatek dochodowy 19%
- tu pytanie poboczne, czy to jest 19% od wartości całego mieszkania, jako że jest to darowizna więc kwota sprzedaży to dla mnie kwota dochodu, czyli np. mieszkanie sprzedane za 300 tys, wówczas podatku 57 tys ?
czy jeśli w ciągu 3 lat udokumentuję spożytkowanie przychodu ze sprzedaży tego mieszkania z darowizny na własne cele mieszkaniowe - w tym przypadku wspomniana wyżej budowa/zakup domu (kredytu nie mam jeszcze zaciągniętego), to czy w takim przypadku będę zwolniony z płacenia 19% podatku dochodowego ?

Dziękuję raz jeszcze za pomoc.

Sklero_San · 18 Luty, 2021,

ArturS91 napisał:
w momencie darowizny muszę ponownie płacić podatek PCC 2%, tym razem od 100% wartości ?

Nie. Umowa darowizny nieruchomości nie podlega opodatkowaniu PCC. Za wyjątkiem sytuacji gdy na obdarowanego mają przejść długi, ciężary lub zobowiązania darczyńcy. Tak mogłoby się stać w przypadku darowizny nieruchomości obciążonej wcześniej prawem dożywocia.

ArturS91 napisał:
tu pytanie poboczne, czy to jest 19% od wartości całego mieszkania, jako że jest to darowizna więc kwota sprzedaży to dla mnie kwota dochodu, czyli np. mieszkanie sprzedane za 300 tys, wówczas podatku 57 tys ?

Praktycznie tak. 19% od wartości dochodu ze sprzedaży całego mieszkania. Koszty uzyskania tego przychodu byłyby znikome: taksa notarialna, koszt wpisu do księgi wieczystej (wszystkie te koszty są opisane w akcie notarialnym umowy darowizny). Do kosztów zaliczałoby się też poniesione przez Ciebie nakłady które podwyższyły wartość mieszkania (konieczne byłyby faktury zakupu materiałów i usług remontowo-budowlanych).
A jeżeli chciałbyś skorzystać ze zwolnienia dochodu z opodatkowania przeznaczając go na własne cele mieszkaniowe to wysokość kosztów uzyskania przychodu jest wtedy prawie że bez znaczenia dlatego że cały dochód jest zwolniony z opodatkowania tylko wtedy gdy przeznaczy się na własne cele mieszkaniowe cały przychód. Opisałem to w innym temacie: https://forumprawne.org/urzad-skarb...osci-nabytej-w-drodze-spadku.html#post4427464

ArturS91 napisał:
czy jeśli w ciągu 3 lat udokumentuję spożytkowanie przychodu ze sprzedaży tego mieszkania z darowizny na własne cele mieszkaniowe - w tym przypadku wspomniana wyżej budowa/zakup domu (kredytu nie mam jeszcze zaciągniętego), to czy w takim przypadku będę zwolniony z płacenia 19% podatku dochodowego ?

Tak. Wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe może być spełnione nie tylko jako bezpośredni własny wydatek ale także jako przedterminowa spłata części lub całości kredytu. Musisz tylko pamiętać że umowa kredytu musi być zawarta jeszcze przed sprzedażą mieszkania.
Musi to by kredyt celowy (opisany w umowie kredytu) czyli zaciągnięty na co najmniej jeden z celów opisanych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

Mieszkanie w spadku i jego szybka sprzedaż - kwestia podatku

ArturS91

Użytkownik

Sklero_San

Stały bywalec

ArturS91

Użytkownik

Sklero_San

Stały bywalec