Opłata adiacencka - wniosek o rozłożenie na raty - odmowa i zażalenie

Witam,

znalazłem się w następującej sytuacji:

Wójt mojej gminy, nałożył na mnie opłatę adiacencką w związku ze wzrostem wartości działek budowlanych w wyniku ich podziału .

Został oczywiście sporządzony operat szacunkowy przez biegłych rzeczoznawców, co do którego (podobnie jak wójt) zastrzeżen nie mam.

Złożyłem stosowny wniosek o rozłożenie tejże opłaty na 10 rat, zgodnie z art. 147 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, jednak Wójt odmówił, stwierdzając, że mogę bez problemu sprzedać część działek i opłatę uiścić - tzn rozłożył mi na 3 raty, a nie na 10.

Niestety, szczerze nie jestem w stanie zagwarantować możliwości spłaty tak rozłożonej opłaty.

1 rata wynosi 63.000 zł, sprzedałem już 3 działki , ale przez ostatnie 6 miesięcy żaden chętny się nie zgłosił.

Ponieważ działki otrzymałem w drodze darowizny w 2008roku, obowiązuje mnie niekorzystna ustawa o podatku dochodowym, z której wynika, że 20% wartości sprzedaży muszę odprowadzać do US.

Ponadto obecnie nie jestem zatrudniony nigdzie (mam co prawda umowę zlecenie na uniwersytecie ale.. ), na codzień jestem doktorantem i utrzymuję się ze stypendium i kredytu studenckiego...
o ile w tym roku mogę jeszcze jakoś "wyłuskać" pieniądze na ratę (niestety zainwestowałem na giełdzie i widać co z tego mam ), to nie potrafie powiedzieć czy kryzys się nie zaostrzy i czy za rok cokolwiek sprzedam w "rozsądnej" cenie.


Nie chciałbym wysprzedawać "majątku", który otrzymałem od taty, bo nie po to to wszystko robiliśmy, niestety byliśmy nieświadomi istnienia tej opłaty no i mamy kłopot (w gminie wręcz celowo ją zataili...)


ok, nie chciałbym się bardzo rozpisywać i żalić, bo nie o to chodzi.

pytanie:
Czy wydając decyzję o rozłożeniu opłaty adiacenckiej na raty Wójt może powołać się tylko i wyłącznie na fakt, iż mogę swój majątek osobisty sprzedać?

Na co mógłbym się powołać pisząc odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego?

Już w samym operacie biegli zaznaczają, iż w mojej gmienie działek na sprzedaż jest bardzo dużo (może nawet kilka tysięcy) i bardzo ciężko będzie w najbliższych latach coś sprzedać...

Mnie osobiście stwierdzenie, że mogę wysprzedać działki po zaniżonej cenie (w nieoficjalnej rozmowie Wójt coś rzucił, że może je kupić za 25% wartości z operatu)... to wydaje mi się jakoś mało etyczne.

Proszę o porady, na czym mogę się oprzeć w takim odwołaniu - dziękuję.

Proszę w odwołaniu podnieść to, co Pan tu napisał - że skoro biegli uznali, iż ciężko będzie je sprzedać, to zasadnym jest rozłożenie opłat na dłuższy okres.

KodPostepAdm napisał:

Proszę w odwołaniu podnieść to, co Pan tu napisał - że skoro biegli uznali, iż ciężko będzie je sprzedać, to zasadnym jest rozłożenie opłat na dłuższy okres.

Kliknij, aby rozszerzyć...

taki właśnie mam zamiar, natomiast wolałbym się dodatkowo "wesprzeć" innymi argumentami.

Czy "etyczne" jest ocenianie zdolności uiszczenia opłaty tylko i wyłącznie możliwością wysprzedaży majątku osobistego?

Zgodnie z moim oświadczeniem majątkowym (i prawdą) utrzymuję się z kredytu studenckiego i stypendium doktoranckiego (jestem doktorantem stacjonarnym/dziennym) to razem 2000 zł /m-c, wynajmuje mieszkanie co mnie kosztuje 1500 zł /m-c .. dodatkowo "dorabiam" różnymi umowami o dzieło, ale tego nie deklarowałem...

Strasznie dużo ci tej opłaty od podziału naliczyli. Prawie 200 tys. adiacenckiej od podziału brzmi jak ponury żart, no chyba że tych działek było ze 100...
Jesteś pewny, ze nie było podstaw do zakwestionowania operatu? Rzadko zdarza się, by wzrost wartości działki w wyniku samego podziału był większy niż kilka procent wartości działek po podziale, jeśli wychodzi więcej to znak, ze rzeczoznawca baaaardzo się postarał, z sympatii do wójta zapewne

honefoss ma niestety rację co do życzliwości niektórych rzeczoznawców...

SzymonL - kwestionuj operat. SKO, przy mocnych zarzutach wobec opinii biegłego, zazwyczaj uchyla sprawę i przekazuje ponownie wójtowi, a nie stara nie orzekać co do istoty sprawy. Ty zyskujesz czas na sprzedaż nieruchomości i zebranie pieniędzy, jak również szansę na korzystniejszy operat.

Iwo Fisz napisał:

honefoss ma niestety rację co do życzliwości niektórych rzeczoznawców...

SzymonL - kwestionuj operat. SKO, przy mocnych zarzutach wobec opinii biegłego, zazwyczaj uchyla sprawę i przekazuje ponownie wójtowi, a nie stara nie orzekać co do istoty sprawy. Ty zyskujesz czas na sprzedaż nieruchomości i zebranie pieniędzy, jak również szansę na korzystniejszy operat.

Kliknij, aby rozszerzyć...

sprawa z operatem jest taka, że niestety działek jest faktycznie dużo, a różnica w wartości wynika z rozmiaru działki przed podziałem - była bardzo duża..

Edit: żeby podać szczegóły: powierzchnia działki przed podziałem to było około 20 ha, 2ha poszły na drogę wew., zostało okolo 130 działek budowlanych.. "bogactwo" ale niestety mocno na papierze, bo sprzedać mało realna, ogromna podaż itd... PS. i nie, nie wiedzialem wtedy o istnieniu opłaty adiacenckiej, bo bym takiej głupoty nie zrobił ....

Trochę boję się kwestionować operat, bo następny może być gorszy... problem ze sprzedażą niestety wynika z tego, że tylko w mojej miejscowości tych działek na sprzedaż jest pewnie koło 500 ... napisałem dziś odwołanie co do części określającej sposób zapłaty opłaty. Rozłożenie jej na 3 lata nie daje gwarancji mozliwości spłaty, zwłaszcza w obecnej sytuacji gospodarczej i w kontekście ogromnej podaży działek na rynku lokalnym.
hmm... pomyślę jeszcze o tym do jutra.. ale serio, rozmawiałem z rzeczoznawcami zanim sporządzili operat, bardzo się starali, żeby opłata była jak najmniejsza.. studiowałem ekonometrie i mniej więcej widziałem gdzie mogli podejść złośliwiej..

Pozdrawiam, Szymon

Witam,

lada dzień spodziewam się decyzji SKO - w związku z tym mam pytanie. Czy od decyzji SKO przysługuje odwołanie? Czy to jest raczej skarga do sądu?

a w praktyce chodzi mi najbardziej o to, czy jeżeli będę się dalej odwoływał/skarżył to czy muszę już opłatę uiścić, czy mam dzięki temu dodatkowy czas ?

Jest to dla mnie ważne, gdyż nie dysponuję środkami na 1/3 opłaty...

Nie, decyzja SKO jest ostateczna - można ją tylko zaskarżyć do sądu administracyjnego, co wiąże się z koniecznością opłacenia wpisu.

Jeśli będzie to decyzja w trybie art. 138 par. 2 K.p.a., to sprawa wróci ponownie do I instancji - wójt będzie rozpatrywał sprawę ponownie.

Iwo Fisz napisał:

Nie, decyzja SKO jest ostateczna - można ją tylko zaskarżyć do sądu administracyjnego, co wiąże się z koniecznością opłacenia wpisu.

Jeśli będzie to decyzja w trybie art. 138 par. 2 K.p.a., to sprawa wróci ponownie do I instancji - wójt będzie rozpatrywał sprawę ponownie.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Dziękuję za odpowiedz, mam nadzieję, że to jednak będzie w trybie 138 par. 1 punkt 2) .


Natomiast jeszcze raz dopytam: jesli będę chciał skarżyć decyzję do SA to czy pierwszą ratę opłaty muszę uiścić, czy nie?

odgrzebuję stary temat bo dalej walczę


czy Wójt może uznaniowo rozłożyć opłatę na inną ilość rat, niż we wniosku?

googluje parę godzin już i nie mogę znaleźć żadnego wyroku/postanowienia w tej sprawie ((

najbliższe jest:
http://www.orzeczenia-nsa.pl/wyrok/...uchomosci_w_zakreslonym_terminie,268fc7f.html

ale tam jest stwierdzenie, że:

Organ odwoławczy wyjaśnił także, iż stosownie do art. 147 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami warunki rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty, z czego wynika, że rozłożenie opłaty na raty jest pozostawione uznaniu organu. Skoro więc odwołujący nie sprecyzował ilości rat, to organ korzystając ze swoich uprawnień, wobec braku innych propozycji rozłożył opłatę na 3 równe roczne raty.

Kliknij, aby rozszerzyć...

i gdzieś tam dalej, mówiąć, że skoro nie sprzecyzowano ilości rat we wniosku, to nie można mówić o przekroczeniu zasad postępowania przez wydajacego decyzję.

jestem zdesperowany i potrzebuje pomocy :/ termin wysłania skargi mija w niedzielę, prawnik prosi o 350 zł za napisanie odwołania, a wg niego wpis będzie kosztował 2.000 zł co.. w zasadzie mi sprawę też zamyka przed jej rozpoczęciem.

ps. skarg na sposób rozłożenia opłaty na raty też jakoś nie widzę... wszyscy inni normalni Wójci rozkładają na 10.. eh

SzymonL napisał:

sprawa z operatem jest taka, że niestety działek jest faktycznie dużo,

Kliknij, aby rozszerzyć...

To nie ma znaczenia. Jest bardzo prawdopodobne że dałeś ciała z operatem i tyle...


Edit: żeby podać szczegóły: powierzchnia działki przed podziałem to było około 20 ha,

I bardzo dobrze bo do prównania rzeczoznawca musi wziąc również neruchomości o podobnej wielkości. Czyli 10-20 ha ale z naniesionymi działkami po 1000 czy 2000m2.

W żadnym razie nie może przyjąć do porównania nieruchomości 1000 czy 2000m2 bo nie są podobne do nieruchomości 20ha a to nie będzie proste. Mam sytuację podobną do Twojej. Odwołałem sie jednak od operatu. SKO całkowicie olało moją argumentację tzn nie odniosło się do niej.Ale to nie istotne bo przekazało sprwawe do ponownego rozpatrzenia właśnie z uwagi na zły dobór niruchomości. Ja sam bym na to nie wpadł że jak sie dzieli 2 ha na dzialki 1000m2 to do porównania po podziale bierze sie nieruchomość 2 ha z naniesionym podziałem a nie nieruchomości 1000m2. Gmina się nie odwołała uznając argumentację SKO, przyszedł nowy rzeczoznawca zmieszał z błotem poprzedni operat i tworzy nowy. Nieoficjalnie wiem że bedzie niższy o 90% (słownie dziewięćdziesiąt procent) ale pewność uzyskam w połowie września jak dostanę decyzję o opłacie.
btw
Mi oplatę rozłożono na 4 raty zamiast 10 (ponad 100 tyś) i o tym też pisałem w odwołaniu. SKO nie odniosło się do tego.

co do rozłożenia na raty, przegrałem sprawę w WSA w tej sprawie, moim zdaniem miałem zebranie dobre argumenty i orzeczenia, ale WSA nie przyłożyło się do sprawy... Do NSA nie idę, gdyż zawarłem ugodę z Wójtem, przekażę 3 działki i pozostałą kwotę na 3 raty od dnia wejscia w życie porozumienia, co daje raty 3x mniejsze niż poprzednio...


co do operatu, nie wiem jaką opłatę otrzymałeś, ale to nie do końca jest tak jak mówisz, albo się jakoś inaczej nie rozumiemy.


Działka przed podziałem miała 20 ha, po podziale są działki wielkości od 1000 do 2000 m2.

Rolą rzeczoznawcy jest ustalenie ceny za 1m2 dla dzialek budowlanych po podziale (wg transakcji) oraz za 1m2 (konkretnie 1ha ale to bez różnicy) dzialki budowlanej o pow. 20ha (czyli przed podzialem).

I tu jest pewien problem, bo nie ma transakcji sprzedaży 20ha dzialek budowlanych, a przynajmniej nie dość duzo i nie w porównywalnych okolicach itp.

Wiadomo, że w naszym interesie (obciążanych opłatą) jest, by cena po podziale byla jak najniższa, a cena sprzed podzialy jak najwyższa. Na tą pierwszą wpływy brak, duzo transakcji, jest wzor, mamy wyliczenia.

Co do tej drugiej zaczyna się problem, bo tu już rzeczoznawca musi skorzystać ze swojego zawodowego nosa i coś nam oszacować (no bo nie ma transakcji do obliczeń).

Wiadomo, że im działka większa, tym cena za m2 mniejsza.

U mnie biegli analizowali ceny za m2 dla coraz to większych działek, przy czym największe dane byly dla 1-2 ha. U mnie postąpili korzystnie dla mnie, bo nie pociągneli tego "spadku ceny za 1m2 " dalej liniowo albo prawie liniowo od 2ha do 20ha, tylko uznali, ze cena za 1m2 w zasadzie powyzej 2ha się nie zmienia.

Uważam, że była to dla mnie korzystna interpretacja.

I tak od momentu kiedy miałem "wgląd" do obliczeń, aż do faktycznego przekazaania ich do gminy, biegli obnizyli mi opłatę z 280 na 190 tysięcy, czyli o 30%...

Sęk w tym, że mniej więcej wiem jak to działa, studiowałem ekonometrię.. i przy braku danych złośliwy biegły mógłby w moim przypadku wyliczyć nie 190tyś opłaty, a nawet 5x tyle... to nie byloby poprawne.. ale nikt by mu też błędu nie udowodnił.


Pozdrawiam

SzymonL napisał:

Rolą rzeczoznawcy jest ustalenie ceny za 1m2 dla dzialek budowlanych

Kliknij, aby rozszerzyć...

NIE !!! Nie 1m2 działki budowlanej. !!! Generalnie wiekszośc rzeczoznawców tak robi. Też tak myślałem ale SKO mnie wyprowadziło z błędu. Działka to nie jest nieruchomość. To działka. A wycenie zgodnie z ustawą podlega nieruchomość czyli to co jest w KW. Nieruchomość może mieć 20 ha i skłądać sie z 100 działek ale dalej to jedna nieruchomość. Wycenia się ją tylko jakby w 2 stanach. Najpierw jedną całą nieruchomość 20 ha na dzień wydania decyzji podziałowej a potem jedną całą nieruchomość 20Ha ale z naniesiobym podziałem geodezyjnym na dzień uprawomocnienia sie decyzji. podziałowej. I takie nieruchomości o podobnej wiuelkości należy brać do porównań. Żadne 1000 czm czy 1 ha. Ciebie nie interesuje że takich nie ma. Są inne metody wyceny.

tak, to jedna nieruchomość


tylko jak masz 20ha jedną działkę, to masz metry x cena za 1m2 przy takiej duzej dzialce

jak masz np. 100 działek po 2000 m2, to masz 100 razy 2000 m x cena za 1m2 dzialki o pow. 2000m2.


Generalnie zazwyczaj w tych sytuacjach masz do czynienia z 2 rzeczami.

U mnie , i zakladam, że to typowa sytuacja, na początku jest ziemia rolna (w myśl miejscowego plany zagospodarowania przestrzennego) , u mnie 20 ha.

Potem następuje uchwalenie nowego MPZP, gdzie dopuszcza się budownictwo jednorodzinne. Z tego tytulu dla gminy nalezy się opłata planistyczna, płatna z tytulu wzrostu wartości nieruchomości z powodu uchwalenia MPZP, platna tylko w przypadku sprzedazy dzialki (lub jej czesci) w przeciagu 5 lat od uchwalenia.

teraz mamy już ziemię budowlaną (w potocznym tego slowa znaczeniu, bo w KW nadal moze byc zaznaczone, że ziemia wykorzystywana jest rolniczo i placi się dzieki temu mniejszy podatek od gruntów).

teraz dzielimy naszą dzialkę na mniejsze.. zarówno przed podzialem, jak i po obowiązuje ten sam MPZP, w moim przypadku zabudowa jednorodzinna.


rolą rzeczoznawcy jest ocenić jak bardzo zmieniła się wartość całego gruntu przed podzialem i po podziale. Oczywistym jest ze wartość po podziale to suma wartości wszystkich wydzielonych dzialek.

Tu mała uwaga, a w zasadzie dwie:
1) droga wewnętrzna powstała po podziale powinna być wyłączona z operatu, od niej nie płacimy opłaty adiacenckiej
2) jezeli w wyniku podzialu, część naszej ziemi została przeznaczona na poszerzenie drogi publicznej, to należy nam się z tego tytułu odszkodowanie od gminy.

SzymonL napisał:

t Oczywistym jest ze wartość po podziale to suma wartości wszystkich wydzielonych dzialek.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Oczywistym jest że NIE i właśnie tu jest cały błąd Twojego rozumowania i prawie wszystkich rzeczoznawców majątkowych.
W uzasadnieniu skierowania sprawy do ponownego rozpatrzenia SKO to podkreśliło To NIE jest suma wartości. Gmina nawet nie pisnęła słowem i bez odwołania do WSA czy powiadamiania mnie prawie natychmiast nakazła kolejny operat który to ma naprawić. Jak pisałem będzie prawdopodobnie niższy o 90%.

Postaram się to prosto opisać. Masz 20 ha nieruchomość która jest jedną działką. Dzielisz ją na 200 działek po 1000m2
Wycenie podlega nieruchomosć 20 ha. stanowiąca jedną 20 hektarową działkę a poźniej nieruchomość powierzchni 20 ha z naniesionym podziałem geodezyjnym. To dalej ta sama nieruchomość 20ha.
Wartość wzrasta to oczywiste ale do porównania po podziale nie wolno przyjmować działek bo to nie są nieruchomości w znaczeniu prawa. Nie wolno też przyjmować 1000m nieruchomości bo nie są podobne do nieruchomości 200 razy wiekszej.
A że nie ma do porównania nieruchomości 20 ha która została sprzedana w stanie po podziale geodezyjnym to nie Twój problem. Jak pisałem są inne metody wyceny.

Ja w odwołaniu do SKO podniosłem kwestię złego doboru nieruchomości do porównania ale pod względem lokalizacji a nie wielkości bo nigdy bym nie wpadł na to że pojęcie działka nie jest tożsame z pojęciem nieruchomość.
Co do pozostałych 2 punktów to wiem o tym a w sprawie odszkodowania walczę juz 1,5 roku.

wciąż trudno mi to zrozumieć i nie widzę poparcia dla tego w ustawie..

ta nieruchomość 20ha z podziałem geodezyjnym jak to napisałeś to jest nic innego jak 100-200 nieruchomości = osobnych działek.

Jeśli mógłbyś mi podesłać uzasadnienie SKO w Twojej sprawie (oczywiście możesz wyrzucić wszelkie dane osobowo-finansowe) to byłbym wdzięczny.. (mail na pw)


ps. jedyne spojrzenie jakie wydaje mi się, że mogę zrozumieć i ma pewien sens to takie w sumie (i może właśnie o to Ci chodzi), że powinno się porównywać transakcje sprzedaży 1 działki 20 ha, i transakcję łącznej sprzedaży tych 100-200 działek po 1000-2000 m2. o to Ci chodzi? że powinno się znaleźć takie transakcje wszystkich działek? hmm

i ma to sens i nie ma. bo z jednej strony rozumiem takie spojrzenie, z drugiej dzielisz na działki właśnie po to, żeby móć sprzedać każdą innej osobie, i faktycznie wartość Twojego majatku jest sumą wartośći osobnych nieruchomości (z punktu widzenia KW i prawa).

ps2. jakkowliek wtedy takie spojrzenie byloby korzystne z punktu widzenia osob takich jak my, to wydaje mi się ono całkowicie sprzeczne z ideą opłaty adiacenckiej, jeżeli u Ciebie w Gminie na to idą to masz szczęście.. ale moim zdaniem to złe podejście.

ps3. kolejny argument że to jest złe podejście jest następujący:

jeśli byłoby tak jak mówisz, to opłata adiacencka nie miałaby nigdy żadnego sensu.

bo wartość działki przed podziałem i po podziale (tzn wartość szacunkowa sprzedaży całych 20ha z naniesionym podzialem geodezyjnym jak to ujmujesz) różniłaby się tylko o koszty projektu podziału i uzgodnień, czyli koszty samej procedury podziału.

To tak jak kupujesz stół niepolakierowany i polakierowany, różnica w wartości to (pomijając marżę sprzedawcy/producenta) to ilość zużytego lakieru i robocizny..

tak samo, jakbym mial do kupienia 20ha ziemi w 1 działce, i 20ha ziemi już z podziałem, to wiadomo, że różnica jaką jestem w stanie zaakceptować to cena podziału (projekt, pisma, powiedzmy) i koszt czasu straconego.


Ponieważ od opłaty adiacenckiej możesz sobie odpisać koszty podziału (koszty projektu),

to zawsze miałbys opłatę adiacencką równą praktycznie zero, bo na racjonalnym rynku, jeśli :
X - cena 20ha ziemi
K - koszty podziału
T - koszty "czasu potrzebnego na podział

X+K+T cena 20ha podzielonej ziemi

to opłata to powiedzmy 20% od X+K+T (cena po) minus X (cena przed) minus K (koszty podzialu) = 20% od T ... czyli w zasadzie niewiele...

SzymonL napisał:

100-200 nieruchomości = osobnych działek.

.

Kliknij, aby rozszerzyć...

NIE. Do wyceny jest nieruchomość. Nieruchomość po podziale to nie jest suma działek.

Podaj na priva maila to dostaniesz uzasadnienie z SKO bo najwyraźniej nie potrafie wytłumaczyć zawiłości sytuacji. Mam wrazenie że czeka Cię ciekawa lektura

SzymonL napisał:

ps3. kolejny argument że to jest złe podejście jest następujący:

jeśli byłoby tak jak mówisz, to opłata adiacencka nie miałaby nigdy żadnego sensu.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Podobnie jak wiele innych opłat. Przeczytaj to co Ci wysłałem i wtedy zobaczysz że arkumentacja SKO ma sens.
btw
Nie wiedziałem że koszt projektu podziału można odliczyć od oplaty. Na jakim etapie sie to zgłasza i do kogo?

u mnie sami rzeczoznawcy "ryczałtowo" to odliczyli, natomiast powinno się pewnie posiadać faktury

co do uzasadnienia to.. nie potrafię rozstrzygnąć ale muszę przyznać, że ma to sens.

tak żeby został ślad to sprawa się rozbija o to, że nawet po podziale, wszystko jest wpisane do jednej KW więc stanowi jedną nieruchomość. To faktycznie powinno znacznie zmienić wycenę..

kurcze, ma to sens, kiedy u Ciebie sprawa moze się "klepnąć"

ja się zastanawiam co mam teraz zrobic.. termin odwołania do NSA minął mi tydzień temu, podpisałem już porozumienie z gminą itd...

wydaje mi się, że jak już nowa decyzja będzie wydana (przyklepująca moje porozumienie) to wystąpie z wnioskiem jeszcze raz o zmianę decyzji z uwagi na.. nie wiem co, ehh. u mnie już chyba pozamiatane..

a powiedz jeszcze, to Ty w odwołaniu do SKO się na to powołałeś? czy SKO samo takie przytomne?