Podatek od spadku, przekroczony termin :/ Eh...

Witam. Mam podobna sytuacje, otoż zmarly w roku 1996 ojciec zostawil testament w ktorym przekazał prawa wlasnosci mieszkania wlasnosciowego ktorego był jedynym włascicielem(48m2 w bloku 4 pietrowym) , oraz 1/2 własnosci domku jednorodzinnego ( dawne klocki komunistyczne) mojej mamie . Jaka kwote brac za blizsza przy wycenie tych nieruchomosci . wedlug moich wyliczen mama bedaca na emeryturze (700zl ) musi zapłacic okolo 22 tys zl podatku. Czy jako emerytka ugra cos z urzedem skarbowym. i jak sie ma wynajem tego mieszkania w bloku w tej sytuacji biorac pod uwage ze nie ma przeprowadzonej sprawy spadkowej. Do tej pory przez 12 lat mieszkala znajoma bez umowy najmu.
Pozdrawiam