POMOCY hipoteka przymusowa niesłusznie nałożona

Witam. Mam ogromny problem, z którym mój prawnik nie może sobie poradzić. Otóż kupiłam dom na licytacji komorniczej. Sąd przysądził prawo własności w marcu 2015 r. Jakieś 2 tygodnie po tym złożyłam do sądu wniosek o wydanie wypisu prawomocnego przysądzenia własności. Na wydanie wypisu czekałam do września 2015 r. Oczywiście po drodze pisałam prośby o wydanie tego wypisu (albo ktoś był na urlopie, albo chory itp.). Gdy dostałam wypis, myślałam, że sąd powiadomi sąd wieczystoksięgowy o zmianie właściciela. Czekałam więc do grudnia 2015 roku, dostałam z sądu pismo - informację o wpisie ostrzeżenia i niezgodności treści księgi wieczystej skierowane przeciwko mojemu prawu własności. Był tam zapis, że mam miesiąc na sprostowanie wszystkich danych w KW. Dosłownie w kilka dni później udałam się do sądu i złożyłam wniosek o zmiane właściciela i o wykreslenie wszystkich hipotek. Było ich dużo. Za około 3 miesiące dostałam pismo z sądu, że właściciel już zmieniony, hipoteki wyczyszczone, ale... na podstawie prawomocnego wypisu o przysądzeniu własności nie mogę usunąc hipoteki przymusowej. Zdziwiłam się i zaczęłam się jej bliżej przyglądać. Okazało się, że w tzw. międzyczasie (dokładnie w listopadzie 2015 r.) został złożony wniosek o wpis hipoteki przymusowej, dotyczącej długów poprzedniego właściciela.Ale wtedy nie była to już dawno jego nieruchomość, problem w tym, że widniał jeszcze w KW jako właściciel. Wpis tego wniosku został dokonany w połowie grudnia, dokładnie 1 dzień przed wpisaniem przez sąd ostrzeżenia. Ponadto dopatrzyłam się w KW, że wpis ostrzeżenia został dokonany z urzędu na podstawie prawomocnego postanowienia sądu o przysądzeniu mi własności nieruchomości, którego data wpływu jest o 8 dni późniejsza, niż data wpływu wniosku wierzyciela dot. hipoteki przymusowej. Kontaktowałam się z wierzycielem, ale ten nie chce wydać zgody na usunięcie hipoteki, ponieważ mówi iż taką zgodę może wydać jedynie w przypadku zapłacenia bądź umorzenia należności. Jest to organ państwowy, więc rozumiem, że mogą mieć takie przepisy. Jednoczesnie wierzyciel mówi, że w czasie składania wniosku o wpis hipoteki przymusowej nie widniało w KW żadne ostrzeżenie, więc mógł to zrobić. Wierzyciel jednocześnie informuje mnie, że mogę dokonać drogą powództwa usunięcia niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Zrobiłabym to z największą chęcią, aby mieć spokój. W tym jednak szkopuł, że opłata za taką procedurę wynosi 5% "sporu", czyli tu będzie około 10.000 zł, co zwala mnie z nóg. Jeżeli wydałby zgodę na usunięcie zapłaciłabym tylko około 100 zł za złożenie wniosku do sądu o wykreślenie hipoteki. Sprawa jest beznadziejna i jej sposób rozwiązania jest prawdziwą zagadką. Myślałam o piśmie do najwyższego przedstawiciela organu, który jest wierzycielem. Czy ktoś może dopatruje się tutaj jakiegoś błędu ze strony sądu lub sądu wieczystoksięgowego? Nie wiem jak to ugryźć. Boję się, że ten organ zacznie egzekwować hipotekę i co wtedy? Proszę o pomoc.

Wtedy nie wyegzekwuje nic, ale... Rzeczywiście, jedyną drogą jest pozew z Twojej strony, za owe 5%, lub kopanie się z koniem, bo wpis będzie widniał.

W sumie możesz wnieść do sądu o zwolnienie z kosztów. Może coś ugrasz. Może jeszcze raz porozmawiaj z wierzycielem który się tam wpisał?

Kto i kiedy wykreślał ostrzeżenia o toczącej się egzekucji z KW ?

Niestety w tym wypadku kłania się niedoróbka polskiego prawa. Sąd prowadzący egzekucję z nieruchomości czyli Wydział Cywilny w mojej ocenie winien składać postanowienie o przysądzeniu własności do Wydziału KW i tenże Wydział powinien wpisywać z urzędu własność Podobnie jak to jest w wypadku transakcji notarialnych. Obyło by się wtedy bez takich perturbacji. Skoro notariusz to robi niejako z mocy prawa to czemu ma tego nie robić sąd i do tego ten sam sąd któy zmienia właściciela.

A tak mamy bałagan w księgach wieczystych. Poza tym dłużnik może nawet sprzedać już sprzedaną przez komornika nieruchomość po raz drugi ...

Błąd a raczej przewlekłość popełnił Sąd I Wydział Cywilny, który po pierwsze przez 6 miesięcy nie wydawał ci prawomocnego odpisu postanowienia o przysądzeniu własności i po drugie być może za późno poinformował postanowieniem Wydział KW o zmianie właściciela. Dopiero po informacji w postaci postanowienia o przysądzeniu własności Wydział KW przystąpił do prostowania KW pisząc do ciebie wezwania. Możliwa jest też bezwładność sądu Wydziału KW od marca do grudnia. Swoją drogą twój błąd również ponieważ we wrześniu winien był być już złożony wniosek do KW o wpis i wykreślenie hipotek.

Dziękuję za zainteresowanie. Mam przed sobą wniosek, który składałam w styczniu o wykreślenie hipotek i wpisanie mnie jako właściciela. Przeglądam go i widzę, że wpis o wszczęciu egzekucji komorniczej oraz wpisy o przyłączeniu się kolejnych wierzycieli do egzekucji wykreślałam ja właśnie w styczniu 2016. Wykreślałam też hipotekę powstałą przed licytacją (skutecznie) oraz próbowałam wykreślić tę nieszczęsną hipotekę przymusową powstałą na podstawie wniosku z września, a wpisaną w grudniu(bezskutecznie). Mam pełną świadomość, teraz oczywiście, że powinnam wpisać się jako właściciel w KW wcześniej, a więc po otrzymaniu prawomocnego przysądzenia, czyli zaraz we wrześniu 2015 r. Tylko czy za taki błąd, mam być ukarana spłacaniem hipoteki przymusowej albo tych 5%, co również jest dla mnie ogromną sumą. Do wierzyciela chcę wystosować pismo (kolejne już zresztą), tym razem do "głównego przedstawiciela" tego organu. Na odpowiedź będę czekać pewnie około miesiąc, dwa, jak poprzednio. Dziwi mnie tylko niesamowita precyzja tego organu, we wstrzeleniu się w odpowiednim czasie. Gdyby złożyli wniosek o wpis hipoteki przymusowej w czasie od marca do września, to byloby rzeczą oczywistą dla mnie, że jest to wina Sądu, z uwagi na fakt, że jeszcze nie był mi wydany wypis prawomocnego przysądzenia własności. Wniosek wierzyciela o wpis hipoteki przymusowej został złożony w niecały miesiąc po fakcie otrzymania przeze mnie tego wypisu, a kilka dni przed przekazaniem przez Sąd Cywilny tego wypisu do sądu wieczystoksięgowego. Jest to niesamowity zbieg okoliczności według mnie. Mogłabym się oczywiście starać o zwolnienie z kosztów sądowych w przypadku wytoczenia sprawy w wysokości tych 5%, ale nikt nie daje mi gwarancji, że tak się stanie. A jak sprawa już ruszy.

Babeczka w sądzie w informacji powiedziała, że musieli wpisać tę hipotekę. Tylko tyle się dowiedziałam, bo przecież bezpośrednio z referendarzem nie da się pogadać. Czy myślicie, że złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki przymusowej wraz z pismem o opieszałości sądu cywilnego względem sądu wieczystoksięgowego w sprawie poinformowania o nowym właścicielu coś da? Nie mogę nigdzie się dokopać informacji jaki termin ma Sąd Cywilny na poinformowanie sądu wieczystoksięgowego o zmianie właściciela? Może tym coś ugram.

@karolina byczewska, skoro nie zrobiłaś wpisu to przykre to, ale musisz sama z tym się uporać. Domniemania prawdziwości tego co jest w KW nie zmienisz.

Moim zdaniem Sąd Cywilny winien zaraz po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności poinformować Wydział KW o niezgodności treści KW ze stanem faktycznym co wiąże się z wpisem ostrzeżenia z urzędu (jeśli dobrze pamiętam). I w tym wypadku - Ustawa o KW i hipotece:
...
Art. 8. Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
...
Art. 36. 1. Sądy, organy administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego oraz notariusze sporządzający akty poświadczenia dziedziczenia zawiadamiają sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta.

2. Minister Sprawiedliwości określi, w drodze rozporządzenia, wzór zawiadomienia, o którym mowa w ust. 1.

3. W razie otrzymania zawiadomienia sąd z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia zawiera pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia.

4. Sąd może wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 do 10 000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności. W razie ujawnienia prawa własności nieruchomości, grzywny nieuiszczone mogą być umorzone w całości lub części.

5. Na postanowienie sądu o nałożeniu grzywny przysługuje zażalenie.
...

Kiedy dokładnie uprawomocniło się postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości ?
Z tego co piszesz chyba w marcu a ostrzeżenie do KW sąd dopiero wpisał w listopadzie (!).

Postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości uprawomocniło się w kwietniu 2015 r. (w marcu zostało wydane). Ostrzeżenie natomiast zostało wpisane do KW dopiero w grudniu. W KW jest napisane, że ostrzeżenie jest dokonane na podstawie postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości - data wpływu listopad, data wpisu grudzień. Moim zdaniem wynika z tego fakt, iż sąd cywilny przekazał owe postanowienie do sądu wieczystoksięgowego w listopadzie (dopiero!!!!!), czyli jakieś 7 miesięcy od daty uprawomocnienia się tego postanowienia. Szukam, ale nie mogę znaleźć, czy gdzieś w ustawie jest określony termin dla sądu cywilnego.

Najgorsze jest to, że data wpływu postanowienia z sądu cywilnego do sądu wieczystoksięgowego jest o dosłownie 8 dni późniejsza, niż data wpływu wniosku o wpisanie hipoteki przymusowej. Według tego wniosek o wpisanie hipoteki ma pierwszeństwo. Z orzeczeń sądów wynika, że sąd wieczystoksięgowy, mając na biurku dwa sprzeczne wnioski, może, ale nie musi wziąć pod uwagę ich "sprzeczności". W mojej sprawie akurat dwa wnioski leżały przez około półtora miesiąca na biurku, aż w końcu jednego dnia grudnia została wpisana hipoteka przymusowa, a na drugi dzień (dosłownie) zostało wpisane ostrzeżenie.
Nadmienię, że po otrzymaniu informacji listownej o wpisaniu ostrzeżenia, na drugi dzień pojawiłam się w sądzie celem doinformowania, a kilka dni później zlożyłam wniosek o wpisanie mnie jako właściciela, więc terminu 1 miesięcznego dotrzymałam. Wpis wg.powyższego wniosku został dokonany w marcu.

Kiedy dokładnie uprawomocniło się postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości ?
Z tego co piszesz chyba w marcu a ostrzeżenie do KW sąd dopiero wpisał w listopadzie (!).

W dacie złożenia wniosku o wpis hipoteki przymusowej widniało w dziale III ostrzeżenie o toczącej się egzekucji z nieruchomości? To jest pytanie kluczowe. A tak na marginesie, to w interesie nowego własciciela jest jak najszybsze złożenie wniosku o ujawnienie go w księdze wieczystej jako nowego właściciela. Robienie zarzutu sądowi jest takim trochę nieporozumieniem...

Nie ulega wątpliwości, że sąd wieczystoksięgowy postąpił słusznie nie wykreślając hipoteki wpisanej już po przysądzeniu własności (takim przypadkiem zajmował się SN i stwierdził to samo). Sąd cywilny "zanotował" ok 8 miesięczną przewlekłość nie informując wydziału KW o zmianie właściciela + 5 miesięczną przewlekłość nie wydając nabywcy odpisu prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności. Nabywca nie zadbał z kolei o "swój interes" i nie wystąpił do Prezesa sądu o dokonanie kontroli akt i niezwłoczne wydanie orzeczenia już w kwietniu. Nie wpisał też własności we wrześniu mając już w ręku prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności.

Wpis ostrzeżenie w dziale III o toczącej się egzekucji z nieruchomości jest ważny tylko do dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu o przysądzeniu własności. Z tą chwilą powinien być dokonany bezzwłocznie z urzędu wpis ostrzeżenie o niezgodności KW ze stanem faktycznym i taki wpis powinien skutecznie odstraszać "spóźnionych" wierzycieli od wpisywania hipotek. Oczywiście chętni do wpisu zawsze się znajdą i mogą złożyć wniosek o wpis hipoteki nawet na dzień przed uprawomocnieniem się postanowienia o przysądzeniu własności i na to nic się nie poradzi. Czeka więc autorkę sprawa o uzgodnienie treści KW ze stanem rzeczywistym. Proponuję opisać sytuację i wezwać przedsądowo wierzyciela hipotecznego (domyślam się że to spóźniony US ...) do wydania zgody na wykreślenie hipoteki.

Piszesz, że wykreślenia ostrzeżeń o toczącej się egzekucji dokonałaś w styczniu 2016 r. a zatem na jakiej podstawie właściciel spornej hipoteki twierdzi ,że w chwili wpisu hipoteki nie było ostrzeżeń ?

W dacie złożenia wniosku o wpis hipoteki przymusowej widniało w dziale III kilka ostrzeżeń, a mianowicie:

1. Ujawnia się wszczęcie egzekucji Z NIERUCHOMOŚCI, OBJĘTEJ NINIEJSZĄ KSIĘGĄ WIECZYSTĄ, W SPRAWIE ........, NA PODSTAWIE WNIOSKU WIERZYCIELA .......- DZIAŁAJĄCEGO NA PODSTAWIE TYTUŁU WYKONAWCZEGO ORAZ ZAWIADOMIENIA O WSZCZĘCIU EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI I WEZWANIA DO ZAPŁATY NALEŻNOŚCI

2. UJAWNIA SIĘ PRZYŁĄCZENIE KOLEJNEGO WIERZYCIELA DO EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI, OBJĘTEJ NINIEJSZĄ KSIĘGĄ WIECZYSTĄ.....

3. UJAWNIA SIĘ PRZYŁĄCZENIE KOLEJNEGO WIERZYCIELA DO EGZEKUCJI...

i takich kolejnych wierzycieli jest jeszcze kilku.

Obecny wierzyciel, który wpisał hipotekę przymusową, tłumaczy się, że w chwili składania wniosku o wpis hipoteki nie było ujawnionego ostrzeżenia dot. niezgodności stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, które zgodnie z art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wyłącza rękojmię wiary. Chodzi mu o to moim zdaniem, że nie było ujawnionego nowego właściciela, czyli mnie, więc mógł to zrobić.

Doskonale zdaję sobie sprawę, że gdybym wcześniej ujawniła się jako właściciel to nie byłoby sprawy. Problem w tym, że byłam przekonana, że Sąd wpisuje nowego właściciela do KW "z urzędu". Wiem doskonale, że to nie jest żadne wytłumaczenie w tym momencie.

wpis ostrzeżenia o toczącej się egzekucji rodzi taki skutek dla hipoteki przymusowej, że nie korzysta ona z zasad zaspokajania takich, jak w przypadku hipotek wpisanych przed ostrzeżeniem. Szczerze, to muszę w wolnym czasie sprawdzić, jakie to jeszcze może wywoływać skutki, nie chcę dawać nadziei, kołacze mi się w głowie jedynie myśl, że taki wpis może w jakimś zakresie usuwać skutek w postaci ujawnienia w dziale II dłużnika widniejącego w podstawie wpisu hipoteki przymusowej. Poczytam, jeśli coś znajdę, napiszę.

Krispl dziękuję. Właśnie piszę kolejny list do wierzyciela. Opisuję bardzo szczegółowo sytuację. Szkoda, że widniejące w momencie składania wniosku o wpis hipoteki ostrzeżenia dot. toczącej się egzekucji nie pomogą mi w argumentowaniu. Dziwi mnie bardzo, że wierzyciel jest tak uparty, skoro, jak piszecie,
nie może nic na tym ugrać.

UśmiechniętyParagraf napisał:

Robienie zarzutu sądowi jest takim trochę nieporozumieniem...

Kliknij, aby rozszerzyć...

Sprawa jest poważna. Przez ponad 8 miesięcy sąd Wydział Cywiny nie wypełnił swojego ustawowego obowiązku. Przysądził własność w marcu a powiadomił KW w grudniu ...

Doszło w tym wypadku do kuriozalnej sytuacji: sąd cywilny nie wpisując ostrzeżenia o niezgodności KW nie wyłączył rękojmi wiary publicznej. Wpisujący hipotekę myślał, że egzekucja dalej się toczy i jeszcze nie doszło do prawomocnego przysądzenia. Wpisał hipotekę i tym samym uważał, że stał się uczestnikiem postępowania z nieruchomości albo też w wypadku jego umorzenia na skutek nieskutecznych licytacji będzie miał hipotekę na przyszłość.

Tak naprawdę, ktoś od wierzyciela hipotecznego przegapił egzekucję z nieruchomości (ZUS, US i Gminy są powiadamiane o licytacji) a potem obudził się ale już za późno.

Mogło tak być...przegapił i obudził się za późno. Tylko co ja mam teraz zrobić? Siedzę w przepisach i jak do tej pory nie znalazłam jeszcze twardego argumentu wymuszającego na wierzycielu wydanie zgody na usunięcie wpisu.

KPC:

Art. 954. Obwieszczenie o licytacji doręcza się:

1) uczestnikom postępowania;

2) organowi gminy, urzędowi skarbowemu miejsca położenia nieruchomości oraz organom ubezpieczeń społecznych z wezwaniem, aby najpóźniej w terminie licytacji zgłosiły zestawienie podatków i innych danin publicznych, należnych do dnia licytacji.

Czy sporna hipoteka dotyczy któregoś z w/w organów ?

Tak

Krispl napisał:

Sprawa jest poważna. Przez ponad 8 miesięcy sąd Wydział Cywiny nie wypełnił swojego ustawowego obowiązku. Przysądził własność w marcu a powiadomił KW w grudniu ...

Doszło w tym wypadku do kuriozalnej sytuacji: sąd cywilny nie wpisując ostrzeżenia o niezgodności KW nie wyłączył rękojmi wiary publicznej. Wpisujący hipotekę myślał, że egzekucja dalej się toczy i jeszcze nie doszło do prawomocnego przysądzenia. Wpisał hipotekę i tym samym uważał, że stał się uczestnikiem postępowania z nieruchomości albo też w wypadku jego umorzenia na skutek nieskutecznych licytacji będzie miał hipotekę na przyszłość.

Kliknij, aby rozszerzyć...

tak czy inaczej, niedopełnienie obowiązku przez wydział cywilny(o ile mamy do czynienia z własnością nieruchomości) nie rodzi żadnej odpowiedzialności (przede wszystkim odszkodowawczej) po stronie sądu czy szerzej Skarbu Państwa, a jedynie możliwa jest dyscyplinarna. To nowy właściciel ma dbać o wpisanie go do działu II, a nie sąd. Jedyne co mogę poradzić, to podważenie dobrej wiary wierzyciela hipotecznego w dacie wpisu hipoteki - a tutaj wyłączyć ją może bezspornie uczestniczenie w podziale sumy uzyskanej z egzekucji. Inne dokumenty-do dyskusji.

Wobec tego, że był to wierzyciel który, wiedział o toczącej się egzekucji z mocy art.954 KPC więc dobra wiara wydaje się wyłączona. Stąd moje wcześniejsze pytanie. Ustawa o KWiH:

Art.6.2. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

Z łatwością można się o tym dowiedzieć zawsze jeśli w KW jest wpis ostrzeżenie. Ostrzeżenie o niezgodności wpisane przez sąd cywilny wykluczyłoby od razu dobrą wiarę już od dnia prawomocności przysądzenia własności. Poza tym nieświadomy ale zdyscyplinowany przez sąd właściciel wpisałby własność do KW już w pierwszym miesiącu posiadania.

Jeśli przedmiotowym wierzycielem był Urząd Skarbowy i nie miał hipoteki ustanowionej przed zajeciem nieruchomości to na żadnym etapie postępowania egzekucyjnego nie mógł się do niego przyłączyć.
Powinien sam dokonać zajęcia nieruchomości w trybie administracyjnym i doprowadzić do zbiegu egzekucji. Widocznie zabrakło chęci ...

Krispl napisał:

Wobec tego, że był to wierzyciel który, wiedział o toczącej się egzekucji z mocy art.954 KPC więc dobra wiara wydaje się wyłączona.

Kliknij, aby rozszerzyć...

ostrzeżenie o toczącej się egzekucji nie wyłącza dobrej wiary u podmiotu, który chce wpisu hipoteki przymusowej, jedynie powoduje taki skutek, że hipoteka nie będzie korzystała z możliwości zaspokojenia się przed wierzycielami osobistymi
Wiedzieć o egzekucji a wiedzieć o zmianie właściciela, to dwie różne kwestie.

Krispl napisał:

Jeśli przedmiotowym wierzycielem był Urząd Skarbowy i nie miał hipoteki ustanowionej przed zajeciem nieruchomości to na żadnym etapie postępowania egzekucyjnego nie mógł się do niego przyłączyć.
Powinien sam dokonać zajęcia nieruchomości w trybie administracyjnym i doprowadzić do zbiegu egzekucji. Widocznie zabrakło chęci ...

Kliknij, aby rozszerzyć...

Przecież w drodze egzekucji z nieruchomości zaspokojenia może żądać każdy wierzyciel, również ten, który ma wierzytelność niezabezpieczoną hipotecznie. Jedyne co, to taki wierzyciel zostanie zaspokojony dopiero po zaspokojeniu wierzycieli hipotecznych.
A art 954 kpc umożliwia przyłączenie US/ZUS, które mają właśnie wierzytelności niezabezpieczone hipotecznie. Gdyby byli wierzycielami hipotecznymi, byliby uczestnikami z mocy prawa z tytułu wpisanej hipoteki.