Prawo w geodezji i gospodarce nieruchomościami

KAZUS I
KOWALSKI nabył nieruchomość gruntową o pow. 500 m2 w miejscowości L. Zgodnie z zatwierdzonym projektem rozpoczął budowę parterowego domu o powierzchni 250 m2. NOWAK jest właścicielem działki przylegającej do gruntu KOWALSKIEGO. Powierzchnia jej działki to również 500 m2. W czasie wizyty w Urzędzie Miasta w wydziale Geodezji okazało się, że geodeta pomylił się w wyznaczaniu granicy. NOWAK wystąpił z powództwem o przesunięcie budynku KOWALSKIEGO w głąb ich działki, tj. roszczeniem na podstawie art. 222 §2 k.c.
Oceń stan prawny.

Moje rozwiązanie:
W myśl art. 347 k.c. NOWAKOWI przysługuje roszczenie o wstrzymanie budowy, ponieważ narusza ona jego posiadanie o ile nie jest ono dochodzone w ciągu miesiąca od rozpoczęcia budowy. Kolejnym aspektem jest fakt, że KOWALSKI nie naruszył posiadania w złej wierze, lecz przez błąd geodety. W związku z tym zgodnie z art. 151 k.c. jeżeli przy wznoszeniu budynku przekroczono granice sąsiedniego gruntu bez winy umyślnej, czyli tak jak w przypadku KOWALSKIEGO przez błąd geodety, NOWAK nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego chyba, że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy, co w tym wypadku nie ma miejsca bo budowa już trwa. Może on natomiast żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności gruntowej albo wykupienia zajętej części gruntu plus tej, która na skutek budowy straciła znaczenie gospodarcze.

Czy jest ok czy coś trzeba zmienić?

KAZUS II
KOWALSKI jest właścicielem nieruchomości gruntowej, na której ma domek jednorodzinny. Kilka domów dalej znajduje się nieruchomość NOWAKA, który jest hodowcą rasowych psów. W jego ogrodzie znajduje się 6 kojców, w którym trzyma zwierzęta. KOWALSKI pomimo dużej miłości do zwierząt domowych, nie może znieść skowytu psów, które nasilają się zwłaszcza w nocy. Szczególnie uciążliwa jest również pora letnia, gdyż z klatek zwierząt unosi się nieprzyjemny zapach. Nieruchomość KOWALSKIEGO nie graniczy bezpośrednio z nieruchomością NOWAKA.
Czy w takiej sytuacji przysługują KOWALSKIEMU jakieś instrumenty prawne? Oceń stan prawny.
Moje rozwiązanie:
W myśl art. 144 k.c. właściciel nieruchomości- w tym wypadku NOWAK powinien przy wykonywaniu swojego prawa powstrzymać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości pośrednich ponad przeciętną miarę. Zarówno dźwięk wydawany przez psy jak i przemieszczający się zapach należą do immisji pośrednich pozytywnych- oddziaływają wprost na nieruchomości sąsiednie poprzez rozchodzenie się skowytu psów i gazów oraz zarówno do materialnych-gazy jak i niematerialnych- nocne dźwięki zaburzają spokój KOWALSKIEGO. KOWALSKI może wystąpić z roszczeniem negatoryjnym przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń.

Czy to jest dobrze?

Prawo w geodezji i gospodarce nieruchomościami II

KAZUS III:
KOWALSKI jest właścicielem dużej działki i usadowionej na niej willi w małej miejscowości w górach. Dojazd do jego posesji związany jest z przejazdem przez most. Jednakże ze względu na ulewne deszcze w miesiącach jesiennych i zimowych, a także wiosenne roztopy mostek jest podtapiany przez wezbraną rzekę i uniemożliwia to przejazd o suchych kołach i podwoziu. Jego sąsiad NOWAK obok przejazdu przez wspomniany mostek, ma dojazd do drogi gminnej od tyłu swojej posesji. Przez większą część roku NOWAK korzysta właśnie z tego wyjazdu. KOWALSKI po spotkaniu z kolegą radcą postanowił zawrzeć z NOWAKIEM umowę służebności gruntowej, tak by korzystać z wyjazdu NOWAKA. NOWAK nie wyraził na to zgody. Po spotkaniu ze specjalistą od geodezji i irygacji, okazało się że przejazd przez mostek przez cały rok będzie możliwy po jego przebudowie. KOWALSKI nie zgadza się na to ponieważ twierdzi, że będzie go to kosztowało 10.000 zł, a ustanowienie służebności gruntowej powinno być darmowe ponieważ NOWAK nie poniesie z tego tytułu żadnej szkody.
Zastanów się nad następującymi kwestiami:
1. Jaka instytucja prawa rzeczowego może rozwiązać konflikt między sąsiadami?
2. Jakie przesłanki są konieczne do jej zastosowania?
3. Czy słuszne jest powołanie się KOWALSKIEGO na fakt, że w związku z umożliwieniem mu przejazdu przez działkę NOWAKA, ten ostatni nie poniesie szkody?

Moje rozwiązanie:
Pyt. 1 Instytucją, która może rozwiązać konflikt między sąsiadami w myśl art. 145 i 146 k.c. jest służebność drogi koniecznej.
Pyt. 2 W myśl art. 145 k.c. jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej- w tym wypadku most, z którego może korzystać Kowalski nie może być uznany za dobrą formę dostępu do drogi- właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem-które na pewno będzie tańsze niż naprawa mostu-służebności drogowej.
Pyt. 3 Powoływanie się na fakt przez KOWALSKIEGO, że umożliwienie przejazdu nie wyrządzi szkody NOWAKOWI jest jak najbardziej uzasadnione, ponieważ zgodnie z § 2 art. 145 k.c. droga taka powinna być przeprowadzona z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma przechodzić. Dodatkowo NOWAK otrzyma ww. wynagrodzenie.

Może być?

Kazus nr 4:
KOWALSKI i NOWAK są sąsiadami, którzy od dawna pozostają w sporze. Po ostatniej kłótni, NOWAK postanowił zemścić się na KOWALSKIM, który postanowił zmienić system odprowadzania wód opadowych, kierując je wprost na działkę swego sąsiada, na której znajdowała się uprawa roślin. Po jakimś czasie większość z roślin zgniła na skutek zbyt dużej ilości wody. Gdy KOWALSKI poznał przyczynę tego stanu rzeczy, postanowił wytoczyć powództwo na podstawie art. 144 k.c. w zw. z art. 222 § 2 k.c. W jego ocenie takie oddziaływanie jest immisją.
Czy KOWALSKI ma rację? Co byś mu doradził?

Moje rozwiązanie:
Tak KOWALSKI ma rację są to immisje pośrednie pozytywne- rozchodzenie się substancji w tym wypadku wód deszczowych- które negatywnie wpływają na rośliny NOWAKA. NOWAK mógłby wystąpić do sądu z roszczeniem negatoryjnym, którego treścią jest przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń w myśl art. 222 § 2 k.c.

Prawo w geodezji i gospodarce nieruchomościami III

Kazus nr. 5:
KOWALSKI był posiadaczem działki zabudowanej drewnianym domkiem (na palach). W lipcu 1990 r., sprzedał on działkę wraz z zabudowaniami, a także swój samochód NOWAKOWI. W grudniu 1992 r., NOWAK dowiedział się, że w chwili sprzedaży nieruchomości, KOWALSKI był ubezwłasnowolniony (od 1970 r.). W styczniu 2011 r., NOWAK otrzymał od opiekuna prawnego KOWALSKIEGO oświadczenie, w którym domaga się on zwrotu działki oraz samochodu.
Czy doszło do zasiedzenia działki wraz z domkiem oraz samochodu?
Czy opiekun prawny KOWALSKIEGO może domagać się zwrotu rzeczy?

Moje rozwiązanie:
Zarówno w przypadku samochodu jak i nieruchomości nie można mówić o zasiedzeniu. Pomimo tego że minął wystarczający okres żeby zasiedzieć rzecz ruchomą w myśl art. 174 k.c.- samochód to było to w złej wierze, ponieważ NOWAK miał świadomość, że KOWALSKI jest osobą ubezwłasnowolnioną i nie może dokonać sprzedaży zarówno ruchomości jak i nieruchomości. W przypadku samego domku jak i działki w żadnym wypadku nie możemy mówić o zasiedzeniu, ponieważ zgodnie z art. 172 k.c. konieczne jest upłynięcie okresu 20 lat przy posiadaniu w dobrej wierze, o którym zdecydowanie nie możemy tutaj mówić i 30 lat przy posiadaniu w złej wierze NOWAK natomiast posiada ową działkę od 21 lat w złej wierze.
Tak prawny opiekun może domagać się zwrotu rzeczy z tego względu, że KOWALSKI w trakcie sprzedaży działki i samochodu był osoba ubezwłasnowolnioną oraz NOWAK dowiedział się o tym w późniejszym terminie i nie wykonał żadnych czynności mogących uregulować stan prawny- uzyskać zgody prawnego opiekuna KOWALSKIEGO.

Jest ok?