Problem z gminą i drogą. Proszę o pomoc.

Witam. Mój problem powinien być dość banalny dla osób obeznanych w prawie. Gmina narzuciła mojemu koledze taki podział działki (w planie zagospodarowania - działka nr 1 - na A i B):
http://img150.imageshack.us/img150/3039/dzialka1en5.jpg

Zgodnie z przepisami obydwie te działki mają dostęp do jezdni. Mój kolega nie zgodził się na taki podział. Widoczny prostokąt z obramowaniem czerwonym, na niesiony jest na plan i uznany został jako "ciąg pieszo-jezdny" (ma szerokość 4 metry).

Mój znajomy znalazł kupca na działkę, który "wykroił" ją sobie w ten sposób (literka A)
http://img410.imageshack.us/img410/659/dzialkaze9.jpg
tym samym zamykając dostęp do drogi głównej reszcie działki. Domniemany kupiec zamierza przedstawić gminie na planie taki podział działki - w przypadku jej odmowy zamierza wystąpić do sądu administracyjnego. Z tego co wiem ma sporą szansę na wygraną.

Idąc dalej przechodzimy do sedna - chciałbym kupić i "wykroić" działkę znajdującą się za nią. Nie ma ona dostępu do jezdni (a tak wymaga gmina), ale ma dostęp do "ciągu pieszo-jezdnego". Co mam w tej sytuacji zrobić? Czy mogę wydzielić sobie działkę i przedstawić plan gminie? Zakładam, że na 99% otrzymam odpowiedź negatywną i będę musiał podać sprawę do sądu. Czym jest ciąg pieszo-jezdny i czy mam szansę na wygraną?

Pozdrawiam i liczę na odpowiedź

Obawiam się, że gmina ma rację, jeżeli takie zasady podziału działek wynikają z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Przedstawiony drugi projekt podziału nie spełnia poza tym wymogów dotyczących podziału, zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, bowiem nie uwzględnia proponowanego dostępu do drogi publicznej.
Ciąg pieszo-jezdny nie może być traktowany jako dostęp do drogi publicznej, bo jego rola jest inna - piesza, rowerowa tp.
Wg w/w ustawy :
[lex:3u6w6ab2]Art. 93. 3. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.
[/lex:3u6w6ab2]
Nie potrafię rysować, by obrazowo podać możliwości wykrojenia dostępu do drogi publicznej , lecz możliwy do zaakceptowania przez gminę (o ile miejscowy plan na to zezwala) podział (ryc. 2) : na dzielonym gruncie możecie wydzielić jednym lub drugim skrajem drogę wewnętrzną do obydwu działek lub skrajem działki pierwszej wykroić pas drogi stanowiący całość z działką 2-gą.
A na koniec rada - niekorzystną decyzję podziałową najpierw trzeba zaskarżyć w SKO, a w dalszej kolejności do WSA.

Edit.