Śmierć właściela wynajmowanego mieszkania

Witam,
proszę o radę i opinie w następującej sprawie:
W styczniu tego roku zmarł właściciel kamienicy, w której wynajmuję mieszkanie. Umowna najmu, którą zawarliśmy, została podpisana na okres 5 lat. W lutym tego roku (czyli po niecałym miesiącu), została mi dostarczona nowa umowa najmu, podpisana przez zonę zmarłego właściciela. Nowa umowa ma zostać zawarta na okres 3 miesięcy,a po tym okresie mam otrzymać nowy aneks do tej umowy. Podobno wynika to z faktu, ze w dalszym ciągu trwa sprawa spadkowa, a opłacać mieszkanie nakoś muszę. Poinformowano mnie równiez, ze stara umowa wygasła wraz z dniem śmierci właściciela - co mnie mocno zastanawia.
Dodatkowo otrzymałam fakturę do opłacenia najem, z nowym numerem konta i danymi zony byłego właściciela, którą podobno załozyła własną działalność by móc nam taką fakturę wystawić, i otrzymać pieniądze za wynajmowane mieszkanie.
Nie bardzo rozumiem tą całą sytuację. Proszę o informację jak to faktycznie wygląda prawnie. Czy stara umowa faktycznie wygasła wraz ze śmiercią właściciela ,i czy zona jego moze dostarczyć nam nową umowę i fakturę z nowymi danymi , podczas trwania sprawy spadkowej ?
Dziękuję i pozdrawiam

Najem nie wygasa w skutek śmierci wynajmującego lub najemcy. Za to podlega dziedziczeniu. W miejsce zmarłego pojawiają się jego spadkobiercy przejmujący obowiązki wynikające ze stosunku najmu, czyli pewnie w tym przypadku jego żona.

Czyli ta umowa dalej obowiązuje, choć zarówno Pani, jak i spadkobiercy mogą ją zmienić.

W Internecie w wielu źródłach podano, że:

Pamiętajmy, że najemca powinien wstrzymać się z zapłatą do chwili wykazania przez spadkobiercę faktu rzeczywistego nabycia spadku – należy zażądać od takiej osoby okazania wypisu aktu poświadczenia dziedziczenia albo odpisu prawomocnego postanowienia sądu w sprawie stwierdzenia nabycia spadku po określonej osobie.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Czy to prawda? Jeśli w celu podpisania aneksu zgłosi się współwłaściciel wynajmowanego mi mieszkania będący rodziną zmarłego wynajmującego, to też powinienem żądać wypisu aktu poświadczenia dziedziczenia albo odpisu prawomocnego postanowienia sądu w sprawie stwierdzenia nabycia spadku?

Jeśli mam żądać któregoś z tych dokumentów, to proszę wziąć pod uwagę, że zasadniczo stwierdzenie nabycia spadku oraz poświadczenia nie może nastąpić przed upływem 6 miesięcy od otwarcia spadku (chyba że wszyscy znani spadkobiercy złożyli już oświadczenie o przyjęciu lub o odrzuceniu spadku).

harel98 napisał:

Jeśli mam żądać któregoś z tych dokumentów, to proszę wziąć pod uwagę, że zasadniczo stwierdzenie nabycia spadku oraz poświadczenia nie może nastąpić przed upływem 6 miesięcy od otwarcia spadku (chyba że wszyscy znani spadkobiercy złożyli już oświadczenie o przyjęciu lub o odrzuceniu spadku).

Kliknij, aby rozszerzyć...

Najpierw trzeba zajrzeć do umowy - w jaki sposób ma Pan uiszczać należność czynszową. Prawdopodobnie na określony rachunek bankowy. Jeżeli tak to dalej był uiszczał na tenże rachunek, śmierć jednego ze współwłaścicieli (współwynajmujących) nie powoduje, że umowa wygasa lub zmienia treść. Aneks powinny podpisać osoby podpisane wcześniej pod umową lub ich przedstawiciele (względnie następcy prawni). Podpisanie aneksu w tej chwili jest problematyczne gdyż przynajmniej jeden ze współwłaścicieli (współwynajmująych) nie jest obecnie znany albowiem brak orzeczenia o stwierdzeniu nabycia spadku (brak aktu poświadczenia dziedziczenia).

Jeżeli jednak czynsz miał Pan płacić do rąk zmarłego współwynajmującego to sprawa komplikuje się. W takiej sytuacji sięgnąłbym do księgi wieczystej takiej nieruchomości i sprawdził udziały. Czynsz w części odpowiadającej wysokości udziału współwynajmującego żyjącego wpłacałbym temu współwynajmującemu w terminach ustalonych w umowie na rachunek bankowy przez niego wskazany (albo przekazem pocztowym). Z kolei czynsz w części odpowiadającej wysokości udziału zmarłego współwynajmującego generalnie należałoby składać w takim wypadku co miesiąc do depozytu sądowego aż do czasu kiedy najemca będzie pewny kto jest jego wierzycielem (spadkobiercą zmarłego współwynajmującego) i w jakim ułamku oraz komu należy w zmienionym stanie faktycznym płacić czynsz należy wcześniej zmarłemu współwynajmującemu. Z uwagi na to, że najemca nie wie kto jest jego wierzycielem co do części zobowiązania, ma możliwość wystąpienia do Sądu z opartym o tę argumentację wnioskiem o zezwolenie na składanie do depozytu sądowego części czynszu najmu w określonej wysokości miesiecznie oraz o wydanie tego depozytu następcy prawnemu zmarłego wynajmującego na podstawie prawomocnego postanowienia stwierdzenia nabycia spadku (zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia). Do wniosku należałoby załączyć umowę najmu a w treści wniosku wskazać na wątpliwości odnośnie tego kto jest obecnie wierzycielem i na brak posiadania informacji o stwierdzeniu nabycia spadku (akcie poświadczenia dziedziczenia). Jako uczestników postępowania wskazałbym współwynajmującego oraz znanych wnioskodawcy potencjalnych spadkobierców wynajmującego. Właściwy jest sąd miejsca wykonania zobowiązania, opłata od wniosku to 100 złotych. Wniosek wraz załącznikami składamy w takiej ilości egzemplarzy ilu jest uczestników (łącznie z wnioskodawcą). Postanowienie sądu wydawane jest na posiedzeniu niejawnym, sprawę może rozstrzygnąć także referendarz. Jeżeli przedmiotem świadczenia są pieniądze polskie, złożenie do depozytu może być dokonane również przed uzyskaniem zezwolenia sądu (równocześnie ze złożeniem ww. wniosku). Jeżeli przedmiotem świadczenia są pieniądze, złożenie do depozytu sądowego następuje przez wpłatę na rachunek depozytowy Ministra Finansów (w celu ustalenia numeru rachunku należy zadzwonić do Sądu właściwego do rozpoznania sprawy).

Bardzo dziękuję za odpowiedź.

Przedstawiam sytuację, skoro dużo zależy od niuansów. Wynajmuję lokal, którego właścicielem są tylko bracia A i B (wg elektronicznej księgi wieczystej). Na umowie najmu podpisali się (tj. stronami są) brat A jako wynajmujący oraz ja jako najemca. Płaciłem dotychczas na rachunek bankowy brata A kwotę, która była odstępnym oraz należnością za wszystkie media i czynsz (ryczałt). Brat B przyszedł do mnie, abym podpisał aneks do umowy najmu, w którym zmieni się strona (z brata A na brata B) oraz rachunek bankowy do przelewów z powodu zgonu brata A. Czy powinienem podpisać ten aneks, czy też żądać postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktu poświadczenia dziedziczenia?

harel98 napisał:

Czy powinienem podpisać ten aneks, czy też żądać postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktu poświadczenia dziedziczenia?

Kliknij, aby rozszerzyć...

W obecnej sytuacji umowa najmu nadal Pana obowiązuje, kwoty składałbym do depozytu. Aneks może Pan podpisać z ze wszystkim współwłaścicielami łącznie (tj. bratem B oraz następcami prawnymi brata A, których następstwo będzie wynikać z prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia). Podpisanie aneksu tylko z bratem B byłoby w moim przekonaniu błędne - nie był on stroną umowy pierwotnej a nie wykazał też by był następcą prawnym pierwotnego wynajmującego. Choć jest to sporne to zawarcie umowy najmu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd a zatem wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Nawet gdyby uznać, że jest to czynność zwykłego zarządu to nadal do zawarcia umowy najmu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli.