Sprzedaż gruntu - problem.

Witam

Bardzo proszę o pomoc w następującej kwestii:

Sprzedaję grunt, z kupującym została podpisana umowa przedwstępna warunkowa w formie aktu notarialnego. Notariusz wykonał ją jedynie na podstawie wypisu z księgi wieczystej uzyskanego w tym roku gdzie widnieją dwie działki ktorych jestem włascicielem. Po podpisaniu tej umowy kupujący wydobyl wypis z rejestru gruntów gdzie widnieją trzy dzialki w tym jedna jest pomniejszona o tą dodatkową trzecią ktora jest przeznaczona na drogę.
W związku z tym kupujący chce kupic jedynie dwie dzialki wymienione w rejestrze gruntów bez terenu pod drogę. W związku z czym obnizeniu ulegla by cena ktora została wymieniona w umowie przedwstępnej oraz wielkosc gruntu za którą kupujący chce zapłacic. Moje pytanie brzmi tak, czy kupujący moze zmienic w tresci umowy własciwej cene oraz wielkość gruntu pomimo sporządzenia wczesniej aktu notarialnego. Czy w jakis sposob moge teraz zmusić kupującego aby doszło do sfinalizowania transakcji w przedmiocie okresilonym pierwotnie przez notariusza w um.przedwstepnej. Czy moge jakoś wycofać sie z tej umowy jeśli kupujący nie bedzie chcial tego kupić jak jest postanowione obecnie w umowie?
Z góry dziękuje za pomoc.
TK

Halo,

czyli sprawa jest tak beznadziejna, ze nikt, nic nie poradzi...??? :roll: :?

1. Notariusz winien był zażądać oprócz wypisu z księgi wieczystej również wypisu z rejestru gruntów.
2. Dokonano podziału działki bez Twojej wiedzy ?
3. Pod jaką drogę jest przeznaczony grunt? Jeśli pod gminną, to zapewne gmina będzie chciała wykupić przedmiotowy grunt.
4. Co do umowy - jakie w niej zastrzeżono warunki w razie nie dojścia do umowy finalnej? Przepadek zadatku, zwrot podwójnego, czy też zaliczka?

Witam

1. Notariusz winien był zażądać oprócz wypisu z księgi wieczystej również wypisu z rejestru gruntów.

-Powinien, ale tego nie uczynił i teraz jest problem.

2. Dokonano podziału działki bez Twojej wiedzy ?

-Na to wygląda, obecnie badamy czy gmina przejęła tą działkę na podstawie ustawy z 1998r

3. Pod jaką drogę jest przeznaczony grunt? Jeśli pod gminną, to zapewne gmina będzie chciała wykupić przedmiotowy grunt.

-Tego tez nie wiemy, co więcej nie wie tego nawet wojewoda - bo skierowal swoje zapytanie do Zarzadu Dróg Miejskich

4. Co do umowy - jakie w niej zastrzeżono warunki w razie nie dojścia do umowy finalnej? Przepadek zadatku, zwrot podwójnego, czy też zaliczka?

-Zwrot podojnego zadatku ale w przypadku odstapienia sprzedajacego.

Obecnie po ostatniej wizycie u notariusza, przesunelismy podpisanie aktu to momentu ustalenia faktycznego stanu tego gruntu (kupujacy tego nie chce bo uwaza ze to droga i nie mozemy tego sprzedac) my uwazamy ze mozemy to sprzedac bo wlascicielem nadal jest rodzina i nie jest to droga ew. podzial gruntu nastąpił pod planowaną droge i gmina tego nie przejela, a my mozemy to sprzedac.
Sprawa jest BAAAAAAAARDZO ciezka. :x

[lex:2uypj3z4]
USTAWA z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. (Dz. U. z dnia 29 października 1998 r.)

.....
Art. 73. 1. Nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem.
2. Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, wypłaca:
1) gmina - w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998 r. drogami gminnymi,
2) Skarb Państwa - w odniesieniu do pozostałych dróg.
3. Podstawą do ujawnienia w księdze wieczystej przejścia na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nieruchomości, o których mowa w ust. 1, jest ostateczna decyzja wojewody wydana na wniosek właściwego zarządu drogi.
4. Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2, będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w odrębnej ustawie, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa.
5. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem.[/lex:2uypj3z4]

Czy w terenie faktycznie istnieje na tej działce droga :?:
Powtarzam nadal, że podział działki bez wiedzy właściciela jest niemożliwy, nawet z urzędu. Może na taki podział zgodzili się poprzedni właściciele gruntu ? Czy ta działka w ewidencji gruntów oznaczona jest użytkiem Dr, czyli droga?

[cytat="Morus"]
3. Pod jaką drogę jest przeznaczony grunt? Jeśli pod gminną, to zapewne gmina będzie chciała wykupić przedmiotowy grunt.

-Tego tez nie wiemy, co więcej nie wie tego nawet wojewoda - bo skierowal swoje zapytanie do Zarzadu Dróg Miejskich
:x
[/cytat]

Dowiedzieć się można w gminnym wydziale planowania przestrzennego. Wójt (burmistrz) wydaje decyzje administracyjne zatwierdzające podział działki - należy więc i tam zasięgnąć języka (chyba, że podział nastąpił przed 1998 r. - wówczas zatwierdzały urzędy rejonowe). Ponadto radzę sprawdzić w starostwie w ośrodku dokumentacji geodezyjnej operat podziałowy tej działki: w jakim celu dokonano podziału działki, na czyj wniosek, kiedy???.
[cytat:1d4tq2sn].... obecnie badamy czy gmina przejęła tą działkę na podstawie ustawy z 1998r
[/cytat:1d4tq2sn]
...to w końcu czyja jest ta działka :?:

Powołany przepis dotyczy dróg gminnych (powiatowych itd.) istniejących w terenie i zaliczonych uchwałą rad gminnych (dawniej nawet wojewódzkich rad) do kategorii dróg publicznych jeszcze przed rokiem 1998.
Nijak zatem nie przystaje do Twojej sytuacji.
A już zupełnie nie rozumiem, skąd się w sprawie wziął Wojewoda

Co do własnosci w wypisie z rejestru gruntów jest tak:
zarzad trwaly - ZDM
wlasciciel: moj dziadek.

W gminie nie wiedza jaki status ma ten kawalek dzialki, czy jest to droga publiczna, czy zostalo to wydzielone pod planowana droge publiczna,
Poinformowano nas nawet ze odpowiedzi udziela pozniej niz w terminie 30 dni, bo musza spytac sie ZDM - jaki status jest tego gruntu.
Na pewno podzial zostal dokonany przez 1998 rokiem, niestety nikt z rodziny nie wie ani nie posiada zadnych dokumentow swiadczących o podziale i nadaniu nowych numerow działek. W ksiedze wieczystej są wpisane dwie dzialki o powierzchni stanowiacej sume tych "nowych trzech"
Kwestia,i pytanie kto dokonywal podzialu i dlaczego nie ma wpisow w ksiedze wieczystej ? Obecnie szukamy odpowiedzi na te wszystkie pytania w UM w wydzialach geodezyjnych no i w ZDM - skad oni maja zarzad trwaly oraz czy i jesli tak to kiedy teren ten stał sie droga publiczną.
Sytuacja wciaz wyglada tak ze my chcemy calość dzialki sprzedać , włącznie z tym kawałkiem (w dobrej wierze), natomiast kupujący twierdza ze nie mogą tego kupic, z ich strony dochodzi argumentacja ,ze skoro w ksiedze wieczystej widnieje jeszcze dziadek i dwie dzialki - czyli wpis nie zostal zaktualizowany na spadkobierców, KW nie zapewnia wowczas wiarygodności oraz ochrony ksiąg publicznych, ktora de facto przysluguje mojemu dziadkowi, ktory nie zyje a nie nam. (tak powiedział notariusz).
Dlatego tez nastraszeni boimy sie to sprzedac przed wyjaśnieniem kwestii tego gruntu. Co ciekawe na szybkim zakupie zalezy kupcom ,az tak ze pomagaja nam swoimi "kanałami" wyjaśnic sytuacje (oczywiscie oni woleli by aby byla to droga publiczna i byśmy nie mogli tego sprzedać)

Ciekaw jestem na czym stanęła sprawa.
Dla mnie wiele rzeczy tutaj jest nie zrozumiała.
Podział bez wiedzy właściciela jest po prostu nie możliwy i to odpada n a 100%
Na wypisie z rejestru gruntów powinny być napisane klasy w działkach,
a każda działka powinna mieć swój numer i skoro był jakiś podział, to przynajmniej jedna z tych prawdziwych działek powinna być łamana
np: 121/1 121/2.
Poza tym, skoro był podział wystarczy w ośrodku geodezyjnym w powiecie, sprawdzić operat podziałowy (musi być), ale sami tego nie zrobicie, musi być to geodeta, albo dobrze znany z ośrodkiem albo działający na podstawie zgłoszonej roboty geodezyjnej.
Sądze, ze podczas podziału mógł być narzucony wymóg poszerzenia drogi, przy czym poszerzony kawałek stanowi odręny numer działki i przestaje być własnością pierwotnego własciciela. Inna mozliwość to pomyłka w ewidencji gruntów, nic innego wydaje mi się nie możliwe.