Sprzedaż mieszkania - jak się zabezpieczyć prawnie?

Dżemix · 13 Grudzień, 2015,

Witam, mam pytanie, sprzedajemy wraz z żoną mieszkanie, kupujący kupuje je na kredyt w banku. Po podpisaniu aktu kupujący ma iść do banku następnego dnia i dokończyć proces pokazując akt notarialny zakupu mieszkania. W jaki sposób można się wg prawa zabezpieczyć w razie np kiedy kupujący nie zaniesie aktu do banku i bank wstrzyma wszelkie przelewy i umowy? Czemu prawnicy nie mogą niczego wymyślić co by zabezpieczało sprzedającego przed utratą mieszkania? Przecież to nie jest aż tak chyba trudne - np mógłby być zapis że akt zyskuje moc prawną kiedy dojdzie do przelewu środków od banku do sprzedającego. Nie znam się na tym kompletnie, ale żeby tak zostawiać otwartą furtkę wszelkiej maści oszustom i krętaczom?

Lewanna · 13 Grudzień, 2015,

Przekazanie gotówki w chwili podpisania aktu notarialnego, albo przelew w kancelarii notarialnej jest najbezpieczniejszą formą zawarcia umowy.
W innych przypadkach bywa różnie.

Dżemix · 13 Grudzień, 2015,

Lewanna napisał:
Przekazanie gotówki w chwili podpisania aktu notarialnego, albo przelew w kancelarii notarialnej jest najbezpieczniejszą formą zawarcia umowy.
W innych przypadkach bywa różnie.

No tak, tylko jak pisałem wcześniej nie ma takiej możliwości - kupujący musi najpierw zanieść akt do banku a ten dopiero wykonuje przelew. Czemu wielkie głowy prawnicze tworzące prawo tak sobie kpią z ochrony sprzedających? Co to ma być?

Lewanna · 13 Grudzień, 2015,

Dżemix napisał:
kupujący musi najpierw zanieść akt do banku a ten dopiero wykonuje przelew.

To chyba też nie będzie tak od ręki...Z tego co wiem, oczekiwanie na decyzję kredytową trwa co najmniej kilka tygodni.
Należy w tej sytuacji sporządzić umowę przedwstępną, przy czym warto, by miała ona formę aktu notarialnego, gdyż jest to bezpieczniejsze rozwiązanie.

Jednocześnie kupujący płaci zwykle sprzedającemu zaliczkę lub zadatek...Należy zapoznać się z tymi terminami, gdyż każdy oznacza coś innego i inna jest jego rola.
To tak na wypadek niedotrzymania warunków umowy.

Po otrzymaniu decyzji kredytowej można sygnować umowę z bankiem i z nią udać się do notariusza na podpisanie ostatecznej umowy sprzedaży mieszkania.

Dżemix · 13 Grudzień, 2015,

Witam, tak umowa przedwstępna była podpisana notarialnie, zadatek też był, - wszystko zgodnie z procedurą kredytową, tylko mi chodzi o sytuację kiedy kupujący z różnych powodów nie dojedzie do banku z podpisanym już aktem celem zakończenia procedury w banku, czy sprzedający ma w tym przypadku jakąkolwiek ochronę poza wieloletnim '' łażeniem'' po sądach i komornikach w razie wstrzymania przelewu przez bank z powodu niedostarczenia aktu? Bo akt ważny a przelewu może nie być z różnych powodów...

Lewanna · 13 Grudzień, 2015,

Określiliście zapewne termin, w jakim zostanie zawarta umowa przyrzeczona. Do tego czasu należy mieć nadzieję, że wszystko przebiegnie pomyślnie.

Po tym terminie trzeba będzie już podjąć działania.
Z uwagi na to, że akt notarialny jest formą wymaganą dla ważności umowy sprzedaży nieruchomości, w takim przypadku, każda ze stron może dochodzić zawarcia umowy sprzedaży mieszkania przed sądem (chociaż można się oczywiście ograniczyć do żądania odszkodowawczego).

Nie ma co się martwić na zapas.

idali · 13 Grudzień, 2015,

Dżemix napisał:
tylko mi chodzi o sytuację kiedy kupujący z różnych powodów nie dojedzie do banku z podpisanym już aktem celem zakończenia procedury w banku,

Ustal godzinę aktu tak, żeby móc razem z Kupującym podejść do banku.
Poproś, żeby udostępnił Ci fragment umowy kredytowej w którym są opisane warunki uruchomienia kredytu.
Upewnij się, że hipoteka zostanie ustanowiona aktem notarialnym a nie samodzielnie przez kupującego (czasami bank wymaga, ale nie zawsze) - mniejsza możliwość popełnienia błędu w procedurach.
I dopilnuj, żeby w akcie znalazł się zapis o wydaniu lokalu w terminie trzech dni (przykładowo) po otrzymaniu zapłaty - nie pod warunkiem bo tak nie wolno, ale po.

Dżemix napisał:
czy sprzedający ma w tym przypadku jakąkolwiek ochronę poza wieloletnim '' łażeniem'' po sądach i komornikach w razie wstrzymania przelewu przez bank z powodu niedostarczenia aktu?

Obie strony podpisują w akcie oświadczenie dotyczące poddaniu sie egzekucji z &777 kpc, jeden co do wydania, drugi co do zapłaty.
Gdyby cokolwiek się stało - nie ma biegania po sądach latami, tylko akt notarialny po uzyskaniu z sądu klauzuli wykonalności (kilka dni do kilku tygodni) staje się tytułem wykonawczym dla komornika.
Niewiele to, ale zawsze coś ;-)

Dżemix · 13 Grudzień, 2015,

idali - dzięki, dokładnie o to mi chodziło, pozdrawiam i oczywiście dziękuję za każdą pomoc tutaj uzyskaną innym osobom także.

Lewanna · 13 Grudzień, 2015,

idali napisał:
Niewiele to, ale zawsze coś

Ale akt już został podpisany, więc konkretne warunki już w nim zawarto...

idali · 13 Grudzień, 2015,

Lewanna napisał:
Ale akt już został podpisany, więc konkretne warunki już w nim zawarto...

Myślę, że nie było mowy o godzinie aktu, ani o możliwości pójścia Sprzedającego z kupującym do banku, ani o możliwości udostępnienia warunków uruchomienia kredytu do wiadomości Sprzedającego, ani o innych wspomnianych przeze mnie rzeczach.
Co nie wyklucza możliwości zwykłej szczerej rozmowy i ustalenia wspólnie szczegółów dotyczących umowy końcowej.
Zwłaszcza takich, których nie określa się mianem essentio negotii
A co do ustanowienia hipoteki aktem notarialnym - zapewne kupujący za niewielką kwotę (albo w ogóle w ramach kosztów umowy - zależy od notariusza) chętnie pozbędzie się konieczności załatwiania samodzielnie rzeczy, które dla zwykłego "Kowalskiego" bywają dość.... kłopotliwe. Często problemem bywa nawet prawidłowe wypełnienie KW-WPIS..

idali napisał:
Niewiele to, ale zawsze coś

Ten fragment mojej wypowiedzi dotyczył zabezpieczenia jakie stanowi oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do zapłaty.

Lewanna · 13 Grudzień, 2015,

Ja to wszystko rozumiem, tylko Dżemix martwi się, co zrobi, jeśli teraz kupujący z jakiś względów nie załatwi kredytu i tego dotyczyło pytanie.
Akt został podpisany i już teraz w nim nic nie zmienią, więc trochę za późno na ustalanie godziny aktu, czy ustalanie możliwości pójścia do banku z kupującym (tu kupujący mógł starać się o promesę bankową), byłoby przynajmniej pewne, że ma on zdolność kredytową.

Porada co do warunków umowy przyrzeczonej jak najbardziej na czasie, bo jeszcze jej nie zawarto. Jednak akt przedwstępnej umowy został podpisany i tu już jakby mamy musztardę po obiedzie.

idali · 13 Grudzień, 2015,

Lewanna napisał:
jeśli teraz kupujący z jakiś względów nie załatwi kredytu i tego dotyczyło pytanie.

Dżemix napisał:
W jaki sposób można się wg prawa zabezpieczyć w razie np kiedy kupujący nie zaniesie aktu do banku

Pytanie dotyczyło możliwości prawnego lub mniej formalnego zabezpieczenia uruchomienia kredytu, a nie tego, co będzie, jak nie zostanie przyznany.

Lewanna napisał:
Akt został podpisany i już teraz w nim nic nie zmienią,

Za zgodą stron mogą zmienić wiele rzeczy w umowie końcowej. Tylko trzeba rozmawiać i dogadywać się.
Nie wolno zmienić ceny nieruchomości, bo na taką będzie opiewać umowa kredytowa z bankiem i wtedy faktycznie będzie kłopot z uruchomieniem kredytu.

Lewanna · 13 Grudzień, 2015,

idali napisał:
Nie wolno zmienić ceny nieruchomości, bo na taką będzie opiewać umowa kredytowa z bankiem i wtedy faktycznie będzie kłopot z uruchomieniem kredytu.

Ta kwestia nawet nie była poruszona, ale...

idali napisał:
Za zgodą stron mogą zmienić wiele rzeczy w umowie końcowej.

Ja mówię o obecnej umowie, którą zawarli.
Ty mówisz o przyrzeczonej...W akcie końcowym nie ma potrzeby zawierać wskazówek, które podałaś wcześniej (godzina aktu, czy wspólna wycieczka do banku). To należało zrobić przy tej umowie, więc ta porada jest spóźniona.

idali napisał:
Pytanie dotyczyło możliwości prawnego lub mniej formalnego zabezpieczenia uruchomienia kredytu

Promesa bankowa byłaby takim gwarantem uruchomienia kredytu.

Dżemix napisał:
tylko mi chodzi o sytuację kiedy kupujący z różnych powodów nie dojedzie do banku z podpisanym już aktem celem zakończenia procedury w banku

Tu jeszcze innego rodzaju jest obawa...Nawet nie o dokończenie procedury związanej z przyznaniem kredytu chodzi autorowi pytania.
W zasadzie nawet nie wiem o co?

mir1 · 14 Grudzień, 2015,

No ale chyba kupujacy z tego wątku nie moze stac sie praktycznie włascicielem mieszkania nie płacąc za nie ?

idali · 14 Grudzień, 2015,

Lewanna napisał:
W zasadzie nawet nie wiem o co?

Pytającemu chodzi o to, że w polskim prawie przeniesienie własności a zapłata za nieruchomość to są dwie niezależne rzeczy.
Jeżeli z jakiegoś powodu (przyczyny proceduralne lub inne) bank nie wypłaci kredytu to i tak kupujący jest już właścicielem nieruchomości, bowiem stał się nim w chwili podpisania aktu notarialnego przez strony i notariusza..
Nie ma możliwości przeniesienia własności pod warunkiem zapłaty.

Lewanna napisał:
Ja mówię o obecnej umowie, którą zawarli.

Nie znam jej treści, podejrzewam, że Ty również nie. Jeżeli została zawarta u notariusza, na pewno zawiera elementy niezbędne (data zawarcia umowy przyrzeczonej, cena, sposób finansowania, dokumenty niezbędne do przeniesienia własności).

Lewanna napisał:
W akcie końcowym nie ma potrzeby zawierać wskazówek, które podałaś wcześniej (godzina aktu, czy wspólna wycieczka do banku). To należało zrobić przy tej umowie,

Bo się ich nie zawiera w akcie notarialnym. To jest kwestia dogadania się stron i pójścia sobie na rękę w sprawach budzących niepokój.
Przeniesienie własności to są również duże emocje, opowieści notariuszy bywają często bardzo ciekawe .

Lewanna napisał:
Promesa bankowa byłaby takim gwarantem uruchomienia kredytu.

Czyżby? Miłej lektury

***mod***

kub86 · 14 Grudzień, 2015,

mir1 napisał:
No ale chyba kupujacy z tego wątku nie moze stac sie praktycznie włascicielem mieszkania nie płacąc za nie ?

Może. Przeniesienie własności jest odrębnym świadczeniem od płatności. Ponieważ to pierwsze nie może nastąpić pod warunkiem, nie da się ich powiązać.

Możliwości jest kilka. Najbezpieczniejsza to wpłata do depozytu notarialnego przed zawarciem umowy przyżeczonej, choć zapewne w przypadku jak w OP, czyli kredytowania, nie do wykonania. Można też wpisać hipotekę na sprzedawany dom. Albo można zawrzeć umowę lub uzyskać stosowne oświadczenie bezpośrednio od banku (to jest właśnie promesa - umowa kredytowa nią nie jest).

Natomiast teraz, jak napisała Lewanna, jest już zapewne za późno skoro strony wiąże już umowa przedwstępna.

Lewanna · 14 Grudzień, 2015,

Nie rozumiesz mnie idali...Na mój wpis w poście #9 (poniżej)...

Lewanna napisał:
Ale akt już został podpisany, więc konkretne warunki już w nim zawarto...

...I kolejny o zawartej już umowie (czyli logicznie myśląc nic już w niej nie zmienią), Ty piszesz:

idali napisał:
Nie znam jej treści, podejrzewam, że Ty również nie.

A wcześniej napisałaś tak, jakbyś znała:

idali napisał:
Myślę, że nie było mowy o godzinie aktu, ani o możliwości pójścia Sprzedającego z kupującym do banku, ani o możliwości udostępnienia warunków uruchomienia kredytu do wiadomości Sprzedającego, ani o innych wspomnianych przeze mnie rzeczach.

Po czym dodajesz, to co ja już parokrotnie napisałam i co jest oczywiste:

idali napisał:
Jeżeli została zawarta u notariusza, na pewno zawiera elementy niezbędne (data zawarcia umowy przyrzeczonej, cena, sposób finansowania, dokumenty niezbędne do przeniesienia własności).

Mój post 9#

Została już umowa zawarta w kancelarii notarialnej, więc Twoje wskazówki są spóźnione. I to cały czas próbuję powiedzieć.
Wszystkie ustalenia powinny być zawarte w umowie przedwstępnej.

idali napisał:
Jeżeli z jakiegoś powodu (przyczyny proceduralne lub inne) bank nie wypłaci kredytu to i tak kupujący jest już właścicielem nieruchomości

No właśnie i pytającemu chodziło nie tyle o ten nieszczęsny kredyt, bo czy zostanie przyznany czy nie, to warunki dalszego postępowania określa zawarta między stronami umowa.
On się obawia, że kupujący może w ogóle nie starać się o kredyt, a sprzedający stanie się ofiarą oszustwa.
I to napisał wyżej:

Napisał/a Dżemix
tylko mi chodzi o sytuację kiedy kupujący z różnych powodów nie dojedzie do banku z podpisanym już aktem celem zakończenia procedury w banku

Nie możemy się coś zrozumieć.

Sprzedaż mieszkania - jak się zabezpieczyć prawnie?

Dżemix

Użytkownik

Lewanna

Umowy najmu - Anna K.

Dżemix

Użytkownik

Lewanna

Umowy najmu - Anna K.

Dżemix

Użytkownik

Lewanna

Umowy najmu - Anna K.

idali

Dżemix

Użytkownik

Lewanna

Umowy najmu - Anna K.

idali

Lewanna

Umowy najmu - Anna K.

idali

Lewanna

Umowy najmu - Anna K.

mir1

Użytkownik

idali

kub86

Lewanna

Umowy najmu - Anna K.