Umowa ustna - sprzedaż nieruchomości

Pytanie: czy umowa ustna sprzedaży nieruchomości z osobą (syn) reprezentującą właściciela nieruchomości (matka) jest wiążąca? Spotkanie, rozmowa, świadkowie, ustalenie ceny, oględziny nieruchomości i obietnica złożenia dokumentów u notariusza.

Moc prawną sprzedaży nieruchomości ma umowa zawarta w formie aktu notarialnego.

Podstawa prawna: Art. 158 zd. 1 Kodeksu cywilnego ( t.j. Dz.U. 2025.1071):
"Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. (...)".

Tak mówi przepis, ale... Ustawodawca użył słowa "powinna" a nie "ma być" lub "musi być". Dla kwestii formalnej aby przenieść prawo własności musi być sporządzony akt notarialny, jako finalny etap zawarcia umowy sprzedaży. Ale zanim ludzie idą do notariusza ustalają pewne rzeczy, które otwierają drogę do podpisania aktu notarialnego - ustalają cenę, dokonują oględzin nieruchomości i na koniec podają sobie rękę "przyklepując" umowę. Notariusz to już tylko formalność. Czy w takiej sytuacji można żądać od sprzedającego wywiązania się z takiej umowy, a jeśli nie (bo choćby w tym czasie sprzedał daną nieruchomość) to do naprawienia szkody jaką kupujący poniósł w związku z niedotrzymaniem umowy sprzedaży w tym przypadku ustnej?

Nie można żądać od sprzedającego wywiązania się z takiej umowy - musiałbyś zawrzeć umowę przedwstępną u notariusza. Teraz co najwyżej możesz próbować żądać odszkodowania w ramach ujemnego interesu umownego, o ile uznać, że zawarliście ustną umowę przedwstępną.