wada ukryta mieszkania

Witam
Piszę post na prośbę kolegi
Kolega kupił mieszkanie 4 miesiące temu , zakup był za pośrednictwem biura nieruchomości .
Mieszkanie miało być w dobrym stanie , wg. ogłoszenia kilka lat temu wymieniona częściowo instalacja elektryczna (kuchnia , łazienka )
Po miesiącu zaczęły się problemy z prądem , migające światło w kuchni , czasem nie działało wcale . Na dzień dzisiejszy, brak prądu w kuchni , wytopiona dziura w skrzynce z bezpiecznikami , brak prądu w salonie , nie działające kilka gniazdek , strach cokolwiek podłączać .
Czy to można podciągnąć pod wadę ukrytą ?
Był elektryk z wykrywaczem przewodów , rozkręcił kilka puszek i gniazdek , stwierdził połączenie starej aluminiowej instalacji z miedzianą , dziwne kable w puszkach nie wiadomo gdzie idące , nie podjął się naprawy , mówiąc że tu wszystko jest nie tak jak powinno.
Agencja nieruchomości nie bierze odpowiedzialności za stan mieszkania , sprzedający ma to gdzieś , tak dosłownie.
Wizyta u darmowego radcy również nie przyniosła jakiegoś rozwiązania , pani radca powiedziała że nie zna się , ale wydaje jej się że trudno będzie to jakoś udowodnić .
Kolega mieszka tam z żoną i trójką dzieci , w tym noworodkiem , zapożyczył się na zakup mieszkania i jest zdruzgotany sytuacją.
Co można zrobić ? od czego zacząć ?
czy wogule jest sens o coś walczyć , jak to widzicie ?

Potrzebna jest ekspertyza elektryka z uprawnieniami lub rzeczoznawcy budowlanego o specjalizacji elektrycznej wraz z wyceną doprowadzenia instalacji do obowiązujących standardów bezpieczeństwa i przepisów. Następnie trzeba złożyć reklamację na podstawie rękojmi za wady fizyczne i/lub ukryte nieruchomości sprzedającemu wskazując koszty naprawy/wymiany instalacji wraz z pozostałymi kosztami remontu Skoro sprzedający ma to gdzieś to będzie trzeba pozwać go do sądu. Jeśli kolega będzie dysponował ekspertyzą wraz ze zdjęciami i opisem to do czasu uzyskania odszkodowania można od skrzynki rozprowadzić tymczasową instalację na zewnątrz lub wykonać jej wymianę zgodnie z zaleceniami z ekspertyzy i liczyć się ze zwrotem za kilka lat po procesie. W typowym mieszkaniu koszt samej wymiany może być dużym obciążeniem, nie mówiąc o kosztach doprowadzenia z powrotem mieszkania (ściany, podłogi) do staniu poprzedniego, ale za bardzo innej drogi nie ma.

Ale jaka wada ukryta? Przecież znajomy wiedział że tylko w kuchni i łazience jest wymieniona instalacja. Cała reszta to stare aluminium. Wystarczyło podłączyć większe obciążenie i aluminiowa syta instalacja zaczęła się palić. Dlaczego poprzedni właściciel ma komuś wymieniać w całym mieszkaniu instalację na nową miedzianą?
W moim starym mieszkaniu mam to samo i dokładnie takie same objawy. W kuchni na łączniu miedzi z aluminium paliły się złączki. W liczniku podpaliły się kable do licznika. W łazience i kuchni nowa instalacja elektryczna. Reszta niestety stara. Czy skrzynka bezpiecznikiwa jest z czasów PRL czy nowa? Z bezpiecznikami różnicowymi? Przy kupnie mieszkania od razu widać czy instalacja stara czy nowa. A stara wcale nie musi być wadliwa. Tylko że ona była projektowane pod obciążeniem które było standardem kilkadziesiąt lat temu. Teraz zmywarka, czujnik elektryczny, indukcja, ekspres do kawy, tostery.... To nie ma prawa działać dobrze że starym aluminium.
Czy sprzedający zataił że w reszcie mieszkania jest stara instalacja? Zakładam że nie więc ciężko będzie udowodnić że to jest wada ukryta. Ja bym na miejscu sprzedającego nie szedł w naprawę elektryki. A w sądzie udowadniał że kupiec widział o tej instalacji i mimo to ryzykował obciążając ją ponad miarę.

Pejotwroc napisał:

Przecież znajomy wiedział że tylko w kuchni i łazience jest wymieniona instalacja

Kliknij, aby rozszerzyć...

Tak było podane w ogłoszeniu (kilka lat temu częściowo wymieniona instalacja elektryczna w kuchni i łazience ) po rozmowie z byłymi właścicielami ( koledze udało się wreszcie dodzwonić ) okazało się że jest to około 16-20 lat temu (nie pamiętają dokładnie) bez dokumentacji , jakiś znajomy im to robił.
Kupno mieszkania było przez pośrednika i ten wiedział tylko tyle ile właściciele mu podali .
Trochę dziwne że zaraz po kupnie zaczęło się wszystko psuć .
Kolega teraz na przedłużaczach z przedpokoju ma wszystko podłączone w kuchni i działa , więc wygląda na to że stara instalacja działa a z nową jest coś nie tak .
Coś trzeba zrobić , po to ten temat .

Jezu, znowu ludzie wprowadzają w błąd pisząc o wadzie UKRYTEJ (chodzi mi o komentujących). W polskich przepisach kiedyś (kilkadziesiąt lat temu) faktycznie był podział wad na jawne i ukryte, aktualnie takiego podziału nie ma. Sprzedawca odpowiada za wady prawne i wady FIZYCZNE, niezależnie od tego czy miały charakter jawny czy ukryty. Jest masa orzeczeń w tym temacie, w tym SN. Więc nie wprowadzajcie w błąd.

Niech kolega uda się do prawnika, najlepiej takiego który ma pojęcie o przepisach dotyczących rękojmi. Prawnik pokieruje krok po kroku co należy robić.
Ja w tego typu sprawach zazwyczaj rekomenduję zlecenie wykonania prywatnej ekspertyzy przez rzeczoznawcę. W razie sporu sądowego i tak będzie musiał zostać powołany niezależny biegły, ale przynajmniej taka prywatna ekspertyza pozwoli ocenić czy jest sens składać pozew.
Zwracam też uwagę, że w ramach rękojmi istnieją 4 określone roszczenia i należy w ich ramach się poruszać. Nie można np. zgłaszać roszczenia zwrotu kosztów naprawy.

Dlaczego dopiero teraz zaczęło wszystko się psuć? Podam ci na moim przykładzie. Mam mieszkanie z takimi samymi problemami jak w twoim poście. I też nagle wszystko zaczęło się sypać. Co się stało? Wynajmujący dokupił ekspres do kawy i odkurzać dużej mocy. Oraz zaczął używać wszystkiego na raz. I to wystarczyło żeby stara sieć elektryczna nie wytrzymała.
Co możesz zrobić? To co napisał poprzednik. Co ja bym zrobił na miejscu sprzedających? Nie szedł na żadne układy i czekał na rozprawę sądową. A tam udowadniał że kupujący świadomie wybrał takie mieszkanie z jego plusami i minusami. Plusy? CENA. Z minusów potencjalne awarie elektryki i kanalizacja wynikające z wieku i rodzaju użytej technologii. Mieszkanie ma prawdopodobnie z 70 lat. Rzeczoznawca na pewno stwierdzi że ta sieć elektryczna była taka od dziesięcioleci. A rodzaj wtedy używanych przewodów absolutnie nie gwarantuje prawidłowego działania w 21 wieku przy tylu prądożernych urządzeniach. To prawdopodobnie też stwierdzi. Ileż tutaj było na tym forum wątków związanych z bardzo starymi i zużytymi samochodami które zaczynają się psuć i nowy właściciel chce coś wywalczyć. Ja serio zastanawiam się czy coś starego sprzedać bo jeszcze można sobie narobić problemów i kosztów.
Naprawa takiej instalacji. Znalezienie miejsc gdzie przewody się nadpaliły. Koszty nie aż tak duże, raczej prowizorka ale może działać latami przy świadomym użytkowaniu. Lub wymiana całej instalacji plus wykończenie ścian i sufitów. Koszty kilkadziesiąt tysięcy złotych. Czy sprzedający zgodzi się na takie duże kwoty? Wątpię.
Przykro że mój post nie jest całkiem po twojej myśli ale wg mnie przy świadomym i upartym sprzedającym jedyne co znajomy może ugrać to jakąś tam finansową rekompensatę. I to w bardzo optymistycznej wersji. Ale jak to się mówi. Niezbadane są wyroki sądów.

1. Instalacja nie powinna się spalić, nie ważne ile ma lat. Skoro palą się złączki czy kable w ścianach, to znaczy że zabezpieczenia są nieprawidłowo dobrane do obwodu. Co 5 lat jest obowiązkowy przegląd elektryczny, warto dojść do ostatniego raportu z przeglądu (może np. spółdzielnia mieć kopię), albo po prostu zlecić przegląd na własną rękę, to nie są bardzo drogie rzeczy (200-400zł).
2. Można łączyć instalację miedzianą (nową) z aluminiową (starą), ale wymaga to odpowiedniej techniki. Np. można użyć złączek Wago, ale z odpowiednią przeznaczoną do tego celu pastą, którą się wtłacza do złączki.
3. Mieszkanie kolejne lata z przedłużaczami to słaby pomysł. Polecam porozmawiać z ogarniętym elektrykiem co i jakim kosztem można zrobić. Może być też tak, że trzeba będzie zrezygnować z kuchni indukcyjnej czy innych odbiorników dużej mocy.
4. Drugi raz powtarzam - sprowadzić elektryka na pomiary instalacji, ale teraz piszę to pod kątem bezpieczeństwa użytkowania. Będzie to tańsze niż usuwanie skutków pożaru wywołanego przez niesprawną instalację. Niesprawnej instalacji nie można użytkować, a tu widać, że poszkodowany jest świadomy, przynajmniej częściowo, wad. Ubezpieczenie nie zadziała w takiej sytuacji.

Pejotwroc napisał:

Wynajmujący dokupił ekspres do kawy i odkurzać dużej mocy.

Kliknij, aby rozszerzyć...

W kuchni indukcja oraz okap zostały po byłych właścicielach , kolega wstawił swoją lodówkę oraz mikrofale , nowe kupione po przeprowadzce.
Kolega szuka teraz elektryka lub biegłego który dokona oględzin oraz wystawi odpowiedni dokument.
Prawnik proponuje wysłać list z dokumentacją ZPO i poczekać na odpowiedź byłego właściciela .

Czyli w kuchni bardzo dużo prądożernych rzeczy. Co się robi przy starej instalacji? Jak chodzi indukcja to tylko ona. Żaden toster, czajnik elektryczny, mikrofalówka lub nawet suszarka do włosów nie powinna być wtedy włączana. I odwrotnie. Trzeba tego całe czas pilnować. Aluminium mocno śniedzieje na połączeniach. Zwiększa się opór przewodu. Wtedy przewód się grzeje. Im bardziej się grzeje tym większy opór. Błędne koło. To tak na bardzo chłopski rozum. To Niestety uroki starej instalacji. Stosuję to od 10 lat i jakoś działało. Do czego aż wynajmujący radzili sobie po swojemu. I nastał czas palącej się instalacji. Czyli moje poprawy po "fachowcach" co robili remont kilkanaście lat temu.
Prawnik dobrze radzi. Pozostaje czekać na ruch drugiej strony.
Zależy jeszcze jakie będziecie mieli żądania. Ja jako sprzedawca poszedłbym na pewne ustępstwa finansowe aby zadośćuczynić tym niedogodnościom. Ale przy większej kwocie bym odmówił i szedł w tym kierunku co pisałem. Żadnych ustępstw aż do sprawy sądowej. Ale to jest mój punkt widzenia.
Zakładam że indukcja dostosowana do instalacji aluminiowej? Tzn przez zmniejszenie jej nominalnej mocy w ustawieniach?

Pejotwroc napisał:

Zakładam że indukcja dostosowana do instalacji aluminiowej? Tzn przez zmniejszenie jej nominalnej mocy w ustawieniach?

Kliknij, aby rozszerzyć...

Nie mam pojęcia , kolega tam nic nie zmieniał , zostały meble na wymiar i indukcja oraz okap już tam były.
Kolega nie bardzo się zna prądach , ja również , w ogłoszeniu było mieszkanie w bardzo dobrym stanie , nie wymagające remontu, do zamieszkania bez wkładu, oraz o tej instalacji.
Następne pytanko , wymianę instalacji nawet częściową w mieszkaniu w bloku , nie trzeba zgłaszać w spółdzielni ?
Tam wychodzi przewód od skrzynki z bezpiecznikami w mieszkaniu na klatkę schodową i klatką z czwartego piętra idzie do piwnicy która przynależy do kupionego mieszkania.
Tam są dziwne kombinacje .

Do spółdzielni nic się nie zgłasza. Prace przy liczniku wymagające jego odkręcenia trzeba zgłosić do np Tauronu jeżeli on jest dostawcą prądu.
Podstawa to ogarnięcie sprawy płyty indukcyjnej. Jaki to model, ile pobiera prądu itp. Ja np musiałem zmniejszyć w ustawieniach pobór prądu płyty na bezpieczne 2700W aby w razie jej korzystania mieć jeszcze jakiś zapas na inne urządzenia Fabrycznie miała 3600 co wg mnie było wartością graniczną dla instalacji i bezpiecznika 16A. Widzę że w twoim przypadku musi to zrobić jakiś elektryk lub ktoś kto ma jakieś pojęcie o prądzie. Z nim to nie ma zabawy.

Był elektryk tak by zobaczył co i jak i czy da się to jakoś tanim kosztem zrobić i odkrył na czym polegała wymiana instalacji .
Odkrył że poprzednim właścicielom spalił się przewód gdzieś w ścianie , nie kuli ścian pod nową instalację tylko wyprowadził ktoś dwa przewody miedziane z rozdzielnicy w mieszkaniu jeden do kuchni , drugi do łazienki za rurą gazową i połączył w puszce ze starą instalacją , tak w kuchni jak w łazience , koszmar .
W gniazdkach (kuchnia , łazienka) nie ma uziemienia , to jest niebezpieczne przecież .
Kolega szuka biegłego do sporządzenia dokumentu i będzie działał .

damian xxx napisał:

Kolega szuka biegłego do sporządzenia dokumentu i będzie działał .

Kliknij, aby rozszerzyć...

Witam , kolega zrobił kosztorys (biegły , prawnik , sąd ) wygrana ? niestety według radcy prawnego , możliwa lecz ciężka .
Zrezygnował biorąc pod uwagę koszty , nerwy itd.
Elektryk poprawił instalację , poprowadził nowe przewody i wszystko działa , koszt 2300zł. pozostaje kosmetyka i bedzie ok.
Dziękuje za odpowiedzi
pozdrawiam