Wspólnota mieszkaniowa - drugie dno

Dzień dobry, chciałbym zadać pytanie odnośnie utworzenia Wspólnoty Mieszkaniowej w budynku wielorodzinnym (3 mieszkania). Budynek zamieszkiwany jest przez nasze rodziny od czasów powojennych bez ustanowienia żadnej wspólnoty gdzie wszystko do tej pory doskonale funkcjonowało i jeśli była taka potrzeba sąsiedzi na bieżąco zrzucali się na niezbędne prace przy budynku. Obecnie jeden sąsiad silnie forsuje utworzenie wspólnoty mieszkaniowej argumentując to składkami na fundusz remontowy co pozwoliłoby na przyszłe działania konserwacyjne w ramach budynku. Wspólnie z pozostałymi sąsiadami podchodzimy do tego mocno sceptycznie i podejrzliwie ponieważ inicjator pomysłu to człowiek bezwzględny i kalkulujący wszystko tylko i wyłącznie z perspektywy własnego dobra i interesu. Zastanawiamy się czy pomijając comiesięczne dodatkowe koszty w tak silnym forsowaniu utworzenia wspólnoty nie jest zaszyty dla nas jeszcze jakiś dodatkowy haczyk prawny, co do którego Nasz sąsiad ma świadomość ale o nim nie mówi?

W tle jest jeszcze kwestia strychu do którego wejście znajduje się w obrębie mieszkania sąsiada, który chce założyć wspólnotę. Strych jest współwłasnością wszystkich właścicieli lokali w budynku ale sąsiad od wielu długich lat nikogo nie wpuszcza na strych. Jednocześnie od około trzech lat namolnie atakuje wszystkich sąsiadów w kwestii przeciekania dachu (dachówka była wymieniana na nową ceramiczną około 15 lat temu i jest w bardzo dobrym stanie) twierdząc że trzeba zrobić cały dach od początku bo jego zdaniem "nie ma sensu się bawić w półśrodki". Jednocześnie proponuje wszystkim sąsiadom że jeśli zrzekną się swojego udziału w strychu to on się tego remontu podejmie. Ciężko jest nam odnosić się do stanu technicznego pomieszczenia którego od około 15 lat nikt nie widział na oczy. Nawet jeśli strych jest w złym stanie technicznym to jest to tylko i wyłącznie wina jego wieloletnich zaniedbań (lub celowego działania w ramach obmyślonego planu). Zastanawiamy się czy w kontekście proponowanej wspólnoty nie znalazł także jakiegoś Kruczka prawnego którego chciałby użyć np. w celu naciągnięcia nas na horrendalne koszty remontu całego dachu.

Wspólnoty mieszkaniowe w Polsce można podzielić na kilka rodzajów w zależności od różnych kryteriów. Oto kilka przykładów:

Wspólnoty małe: Składają się zazwyczaj z kilku mieszkań (np. 2-7 lokali). Zarządzanie taką wspólnotą jest najczęściej prostsze i mniej formalne.

Wspólnoty duże: Obejmują większą liczbę lokali mieszkalnych (np. ponad 7 mieszkań). Zarządzanie taką wspólnotą jest bardziej złożone i wymaga bardziej formalnych procedur.

Wspólnoty w budynkach mieszkalno-usługowych: Obejmują budynki, w których znajdują się zarówno lokale mieszkalne, jak i usługowe lub komercyjne. Zarządzanie takimi wspólnotami wymaga uwzględnienia specyfiki obu rodzajów lokali.

Wspólnoty mieszane: Składają się z różnych rodzajów lokali, np. mieszkań, garaży, komórek lokatorskich itp.

Wspólnoty na osiedlach zamkniętych: Charakteryzują się dodatkowymi elementami infrastruktury, takimi jak ochrona, zamknięte tereny, czy wspólne przestrzenie rekreacyjne.

Małe wspólnoty mieszkaniowe w Polsce to te, które zazwyczaj składają się z kilku mieszkań, zwykle od 2 do 7 lokali. Zarządzanie taką wspólnotą jest często prostsze i bardziej bezpośrednie w porównaniu do większych wspólnot. Oto kilka kluczowych cech małych wspólnot mieszkaniowych:

Mniej formalności: Decyzje mogą być podejmowane na zasadzie porozumienia między właścicielami lokali, co często odbywa się bez konieczności organizowania formalnych zgromadzeń.

Bezpośrednia komunikacja: W małych wspólnotach łatwiej jest utrzymać bezpośredni kontakt między właścicielami lokali, co ułatwia rozwiązywanie problemów i podejmowanie decyzji.

Niższe koszty zarządzania: Ze względu na mniejszą skalę, koszty związane z zarządzaniem wspólnotą mogą być niższe w porównaniu do większych wspólnot.

Elastyczność: W małych wspólnotach łatwiej jest wprowadzać zmiany i dostosowywać zarządzanie do bieżących potrzeb i oczekiwań mieszkańców.

W małych wspólnotach mieszkaniowych, gdzie liczba lokali jest mniejsza niż 7, procesy decyzyjne mogą być mniej formalne, ale wciąż muszą spełniać pewne wymogi prawne. Oto kilka kluczowych informacji na temat głosowania i zarządzania w małych wspólnotach:

Głosowanie
Forma głosowania: W małych wspólnotach decyzje mogą być podejmowane podczas zgromadzeń wspólnoty, ale również poza nimi, np. poprzez zbieranie podpisów pod uchwałą (głosowanie w trybie obiegowym).

Kworum: Aby głosowanie było ważne, musi zostać osiągnięte kworum. W małych wspólnotach, często jest to obecność większości właścicieli lokali, chyba że statut wspólnoty stanowi inaczej.

Większość głosów: Decyzje zazwyczaj są podejmowane większością głosów właścicieli lokali, gdzie każdy właściciel ma głos proporcjonalny do posiadanej powierzchni lokalu w budynku.

Zarządzanie
Zarząd wspólnoty: W małych wspólnotach zarząd może być jednoosobowy lub kolegialny (kilkuosobowy). Zarząd jest odpowiedzialny za bieżące zarządzanie nieruchomością, prowadzenie księgowości, oraz realizację uchwał wspólnoty.

Administracja: Wspólnota może powołać zewnętrznego administratora do zarządzania nieruchomością, co jest częste w przypadku małych wspólnot, aby odciążyć zarząd.

Finanse: Właściciele lokali ponoszą koszty utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swoich udziałów. Koszty te obejmują m.in.opłaty za media, remonty, czy utrzymanie czystości.