[FONT="]Skład orzekający[/FONT]
[FONT="] [/FONT]
[FONT="]Przewodniczący: Sędzia SN Stanisław Dąbrowski (spr.). [/FONT]
[FONT="]Sędziowie SN: Barbara Myszka, Elżbieta Skowrońska-Bocian. [/FONT]
[FONT="]Protokolant: Bożena Kowalska. [/FONT]
[FONT="] [/FONT]
[FONT="]Sentencja[/FONT]
[FONT="] [/FONT]
[FONT="]Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Marii i Roberta małżonków P. przeciwko Spółdzielni Rzemieślniczej o zapłatę, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 17 czerwca 2003 r. kasacji powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 8 listopada 2000 r., [/FONT]
[FONT="]uchyla zaskarżony wyrok w części uwzględniającej apelację i orzekającej o kosztach i w tym zakresie (pkt I, II i IV) sprawę przekazuje Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego. [/FONT]
[FONT="] [/FONT]
[FONT="]Uzasadnienie faktyczne[/FONT]
[FONT="] [/FONT]
[FONT="]Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 23 marca 2000 r. zasądził od pozwanej Spółdzielni Rzemieślniczej na rzecz powodów Marii i Roberta małż. P. kwotę 25.463,67 zł z ustawowymi odsetkami. [/FONT]
[FONT="]Sąd Okręgowy poczynił następujące ustalenia: [/FONT]
[FONT="]W dniu 11 maja 1999 r. strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży, w której pozwana zobowiązała się sprzedać powodom do dnia 30 września 1999 r. opisany w umowie lokal wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i działkach gruntu. Strony ustaliły, że pozwana może wykonać zobowiązanie w ten sposób, że sprzeda powodom udział w 1/4 nieruchomości. Wedle § 3 umowy nieruchomość miała być wydana powodom do dnia 30 maja 1999 r., przy czym budynek usługowo-mieszkalny miał być w stanie surowym zamkniętym z klatkami schodowymi. [/FONT]
[FONT="]Zgodnie z § 4 umowy powodowie zapłacili w dniu jej zawarcia na rzecz pozwanej kwotę 12.000 złotych. Strony ustaliły, że do kwoty tej mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego o zadatku. Nadto powodowie zapłacili na poczet ceny sprzedaży kwotę 58.000 złotych w dniu 12 maja 1999 r. i 70.000 złotych w dniu 20 maja 1999 r. [/FONT]
[FONT="]Pismem z dnia 17 czerwca 1999 r. powodowie wezwali pozwaną do dobrowolnego spełnienia świadczenia i wyznaczyli siedmiodniowy termin do wydania lokalu. W piśmie z dnia 1 lipca 1999 r. pozwana podniosła, że przeniesienie własności lokalu nie jest możliwe przed spełnieniem warunków określonych w umowie, zaś co do wydania posiadania lokalu, to zdaniem pozwanej nastąpiło "wydanie w posiadanie częściowe", poprzez wydanie kluczy do budynku. Jednocześnie w piśmie tym pozwana wezwała powodów do współpracy w celu wykonania robót oraz do uczestniczenia przy spisywaniu protokołu uzgodnień, w którym miejscu ma być usytuowana klatka schodowa. [/FONT]
[FONT="]W piśmie z dnia 16 lipca 1999 r. powodowie wezwali pozwaną do wydania lokalu w stanie określonym w umowie, w terminie 7 dni. Zastrzegli, że po upływie tego terminu odstąpią od umowy i na podstawie art. 494 k.c. żądać będą zwrotu wpłaconej zaliczki i zadatku w podwójnej wysokości, bądź też wytoczą powództwo o wydanie przedmiotu umowy przedwstępnej. [/FONT]
[FONT="]W piśmie z dnia 28 lipca 1999 r. pozwana podniosła, że wywiązała się z obowiązku wydania posiadania lokalu. [/FONT]
[FONT="]Na zlecenie powodów rzeczoznawca majątkowy inż. Tadeusz P. określił stan lokalu na dzień 19 sierpnia 1999 r. jako stan surowy, otwarty, bez klatki schodowej. W dniu 25 sierpnia 1999 r. powodowie złożyli w formie aktu notarialnego oświadczenie woli o odstąpieniu od przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej w dniu 11 maja 1999 r. z przyczyn wskazanych w § 3 aktu notarialnego. O treści tego oświadczenia woli pozwana została powiadomiona pismem z dnia 25 sierpnia 1999 r., w którym powodowie wezwali pozwaną do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości oraz wpłaconych zaliczek w kwocie 128.000 zł. W piśmie z dnia 30 sierpnia 1999 r. pozwana oświadczyła, że przyjmuje do wiadomości odstąpienie od umowy. [/FONT]
[FONT="]W ocenie Sądu Okręgowego żądanie przez powodów zwrotu podwójnego zadatku jest zasadne, gdyż pozwana nie wykonała z własnej winy przyjętych na siebie obowiązków. Na zasądzoną kwotę 25.463,67 zł oprócz dwukrotnej kwoty zadatku składają się także skapitalizowane odsetki za zwłokę, liczone od 1 września 1999 r. do dnia wniesienia pozwu. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia Sąd Okręgowy wskazał przepisy art. 394 § 1 k.c., art. 481, 482 i 455 k.c. [/FONT]
[FONT="]Na skutek apelacji pozwanej Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 8 listopada 2000 r. zmienił wyrok Sądu Okręgowego w ten sposób, że zasądzoną kwotę 25.463,67 zł obniżył do kwoty 12.732 zł. [/FONT]
[FONT="]W uzasadnieniu wyroku Sąd Apelacyjny wskazał, że zadatek w kwocie 12.000 złotych został zapłacony na poczet ceny kupna nieruchomości mającej być przedmiotem umowy przyrzecznej. Zadatek był dodatkowym zastrzeżeniem umownym zabezpieczającym wykonanie umowy przedwstępnej. Nie ma w sprawie dowodów, w oparciu o które można by przyjąć, że pozwana zamierzała uchylić się od zawarcia umowy przyrzeczonej, której zawarcie miało nastąpić 30 września 1999 r., a powodowie odstępując od umowy już w dniu 25 sierpnia 1999 r. zniweczyli sobie skutecznie możliwość postawienia pozwanej zarzutu niewykonania umowy przyrzeczonej. [/FONT]
[FONT="]Powodowie otrzymali przed dniem 30 maja 1999 r. klucze do budynku, a zatem w myśli art. 348 k.c. zd. drugie nastąpiło wydanie rzeczy z tym, że wydana rzecz nie była w takim stanie, w jakim zgodnie z umową przedwstępną winna się znajdować, to jest w stanie surowym zamkniętym, z klatkami schodowymi. Jednakże zdaniem Sądu Apelacyjnego ten fakt sam przez się nie rodził roszczenia o zwrot podwójnego zadatku, a zwłaszcza przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej. [/FONT]
[FONT="]O ile lokal czy budynek mający być przedmiotem umowy przyrzeczonej nie odpowiadałby wymogom określonym w umowie przedwstępnej, to pozwanej można by najwyżej postawić zarzut nienależytego wykonania umowy, a nie zarzut niewykonania umowy. Ustawowe skutki zadatku powstają tylko w razie niewykonania umowy, natomiast nie obejmują przypadku nienależytego wykonania umowy. [/FONT]
[FONT="]Sąd Apelacyjny uznał, że w tej sprawie obowiązek wydania rzeczy w określonym stanie trudno uznać za istotny element umowy, a nienależyte wykonanie tego obowiązku trudno zakwalifikować jako zawinione działanie zmierzające do uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej. [/FONT]
[FONT="]W tej sytuacji skoro odstąpienie od umowy dokonane przez powodów zostało przez pozwaną przyjęte do wiadomości, po czym pozwana zaoferowała do zwrotu wpłaconą przez powodów na poczet ceny kwotę 128.000 złotych, to w ocenie Sądu Apelacyjnego należy przyjąć obustronną wolę odstąpienia od zawarcia umowy przyrzeczonej, a tym samym obustronną wolę rozwiązania umowy przedwstępnej. Dlatego też zgodnie z art. 394 § 3 k.c. pozwana winna zwrócić pobrany zadatek, z tym że odpada jej obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej. [/FONT]
[FONT="]Wyrok Sądu Apelacyjnego w części uwzględniającej apelację powodowie zaskarżyli kasacją. W kasacji podnieśli między innymi naruszenie prawa materialnego: art. 394 § 1 k.c. i art. 394 § 3 k.c. [/FONT]
[FONT="] [/FONT]
[FONT="]Uzasadnienie prawne[/FONT]
[FONT="] [/FONT]
[FONT="]Sąd Najwyższy zważył, co następuje: [/FONT]
[FONT="]Stanowisko Sądu Apelacyjnego, że roszczenie o zwrot podwójnego zadatku przysługuje tylko w razie niewykonania umowy przyrzeczonej umową przedwstępną nie znajduje oparcia w treści art. 394 § 1 k.c. Przepis ten bowiem ogólnie mówi o niewykonaniu umowy przez jedną ze stron. Oznacza to, że przewidziane w nim skutki powstać mogą w razie niewykonania każdej umowy zawartej z zastrzeżeniem zadatku. [/FONT]
[FONT="]Zastrzegająca zadatek umowa z dnia 11 maja 1999 r. oprócz zobowiązania się stron do zawarcia w terminie do dnia 30 września 1999 r. oznaczonej w niej umowy zawierała między innymi także zobowiązanie pozwanej do wydania powodom lokalu w stanie surowym zamkniętym, z klatkami schodowymi do 30 maja 1999 r. Oczywistym jest, że zobowiązanie do wydania lokalu, chociażby ze względu na termin, nie mogło być elementem przyrzeczonej umowy, ale nie można byłoby się zgodzić ze stanowiskiem, że zobowiązanie to jest nieistotnym elementem umowy z dnia 11 maja 1999 r. W każdym razie poczynione w sprawie ustalenia faktyczne nie upoważniają do przyjęcia takiego poglądu. [/FONT]
[FONT="]Sąd Apelacyjny nie dokonał również ustaleń, które pozwalałyby przyjąć, że zadatek dany przy umowie w dniu 11 maja 1999 r. dotyczył niektórych tylko obowiązków stron wynikających z tej umowy. Okoliczność, że zadatek podlegał zaliczeniu na poczet ceny, nie oznacza, że zabezpieczał on wykonanie wyłącznie umowy przyrzeczonej. Wedle postanowień umowy z dnia 11 maja 1999 r. cena zapłacona przez powodów miała być ekwiwalentem wszystkich świadczeń przewidzianych w umowie, co obejmowało także wydanie lokalu w określonym terminie i stanie. [/FONT]
[FONT="]Odrębnym zagadnieniem jest kwestia, czy pozwana dopuściła się niewykonania umowy czy nienależytego jej wykonania. Zgodzić się trzeba, że wobec brzmienia art. 394 § 1 k.c. ustawowe skutki zadatku powstają tylko w razie niewykonania umowy. Odróżnienie sytuacji, w których występuje niewykonanie albo nienależyte wykonanie zobowiązania, nie jest ostre i może nastręczać trudności. [/FONT]
[FONT="]W konkretnej sprawie pozwana zaoferowała powodom wydanie lokalu w stanie surowym otwartym zamiast zamkniętym i bez wybudowania klatek schodowych. W piśmie z dnia 1 lipca 1999 r., a więc po upływie miesiąca od umownego terminu wydania i po otrzymaniu znacznej części ceny, pozwana zaproponowała powodom dopiero uczestnictwo w procedurze uzgodnieniowej, w którym miejscu ma być budowana klatka schodowa. [/FONT]
[FONT="]Brak klatki schodowej uniemożliwia wykończenie lokalu położonego na piętrze i jakiekolwiek korzystanie z niego. Jest to brak jakościowy, ale powodujący, że świadczenie tak daleko odbiega od kryteriów określających wykonanie zobowiązania (art. 354 k.c.), że zachodzi sytuacja niewykonania umowy. [/FONT]
[FONT="]Uznanie przez Sąd Apelacyjny, że powodowie nie mogą żądać sumy dwukrotnie wyższej od danego zadatku mimo odstąpienia od umowy z przyczyny jej niewykonania przez pozwaną, usprawiedliwia zarzut kasacji co do naruszenia art. 394 § 1 k.c., zaś potraktowanie odstąpienia od umowy jako jej rozwiązania przez obie strony narusza przepis art. 394 § 3 k.c. [/FONT]
[FONT="]Z powyższych względów na mocy art. 39313 k.p.c. Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji wyroku. [/FONT]
