zniesienie wspołwłasności podział i podatek

w 1992r na mocy umowy darowizny stalem sie wspowlascicielem w 1/4 nieruchomosci. sytuacja wygladala w ten sposob iz do dzialki bylo 4 wspolwlascicieli po 1/4 kazdy.

w 2007r przeprowadzilismy postepowanie w sprawie podzialu i zniesilsmy czesciowo wspolwlasnosc notarialnie poprzez podzial dzialki na dwie czesci. Powstaly dwie odrebne dzialki i podzielilismy sie nimi na zasadzie po dwoch wspolwlascicieli do kazdej. w chwili obecnej mam 1/2 nowowydzielonej nieruchomosci na wspolke z kuzynka.

w dalszej kolejnosci planujemy zniesc wspolwlasnosc przez sprzedaz calosci nieruchomosci osobie trzeciej.

Czy w razie sprzedazy calej nieruchomosci osobie trzeciej bede zobowiazany do zaplaty podatku dochodowego od osob fizycznych w wysokosci 19% od wartosci nieruchomosci? czy w tej sytuacji znajdzie zastosowanie przepis o zbyciu nieruchomosci przed uplywem 5 lat od momentu jej nabycia? od ktorego momentu nalezy liczyc ten okres: czy od chwili nabycia 1/4 udzialu w nieruchomosci umowa darowizny w 1992r czy tez od dnia zniesienia wspolwlasnosci i nabycia udzialu w wysokosci 1/2 w nowowydzielonej dzialce?

dodam tylko ze nie zmienil sie stan posiadania zadnego z nas. dzialki sa tych samych rozmiarow. nikt nie dostal wiecej niz wczesniej posiadal. tzn przed podzialem przyslugiwalo mi 9 ar i po podziale mam dalej 9 ar

prosze o odpowiedz

BI/005/0567/03

Sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności.

Stan faktyczny:

Podatniczka w 1995r. umową darowizny do majątku odrębnego nabyła
współwłasność nieruchomości ( udział wynosił ˝ ) stanowiącą działkę o
obszarze 0,06,62 ha zabudowaną trzyizbowym domem mieszkalnym oraz budynkiem
gospodarczym.
W lipcu 1999r. nastąpiło zniesienie współwłasność nieruchomości, w ten
sposób, że Podatniczka nabyła na wyłączną własność działkę o obszarze
0,03,47 ha , a drugi współwłaściciel działkę o powierzchni 0,03,15 ha. Przy
czym strony oświadczyły, że powyższe zniesienie współwłasności odbyło się
bez żadnych spłat i dopłat.
Następnie w styczniu 2003r. Podatniczka dokonała sprzedaży przedmiotowej
nieruchomości.

Pytanie:

Czy przychód uzyskany z tej sprzedaży podlega opodatkowaniu 10% podatkiem
dochodowym?

Stan faktyczny:

Jednym ze źródeł dochodów wskazanych przez ustawodawcę w treści art.
10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26.07.1991r. (Dz.U. z 2000r., nr 14, poz. 176 ze
zm.) jest - z pewnymi zastrzeżeniami - odpłatne zbycie:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub
użytkowego oraz wynikającego z przydziału spółdzielni mieszkaniowych
prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu
mieszkalnym,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności
gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości
i praw majątkowych określonych w lit. "a" - "c"- przed upływem pięciu lat,
licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub
wybudowanie, a innych rzeczy przed upływem pół roku, licząc od końca
miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą
się do każdej z osób dokonującej zamiany.
W myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży
nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-
c w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.
Jednakże zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na
wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem
tych rzeczy.
Przy czym jak stwierdził Naczelny Sad Administracyjny w swoim wyroku z
dnia 26.05.1997r I S.A./Ka 86/96 z istoty współwłasności, zarówno łącznej
jak i ułamkowej wynika, że nie jest się właścicielem całości danej rzeczy.
Stąd wszelkie przypadki gdy udział danej osoby ulega powiększeniu,
traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega
powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (
tu nieruchomością ) jak też stan jej majątku osobistego.

Tymczasem w przedmiotowej sprawie udział otrzymanej przez Podatniczkę
nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności przekroczył udział
przysługujący Podatniczce w majątku objętym współwłasnością ułamkową (to
jest po ˝ udziału). Działka o powierzchni 0,06,62 ha została bowiem
wcześniej podzielona zgodnie z decyzją Kierownika Urzędu Rejonowego na dwie
działki o powierzchni 315 m2 oraz o powierzchni 347m2, a zniesienie
współwłasności dokonało się bez żadnych spłat i dopłat. Zatem w tym
przypadku nastąpiło powiększenie majątku osobistego. Podatniczka bowiem
umową z o zniesieniu współwłasności nabyła na własność część nieruchomości
o powierzchni 347 m2 przekraczającej jej udział w odziedziczonej
nieruchomości (0,0662 : 2 = 0,0331).
Zatem zgodnie z powołanym stanem prawnym oraz przytoczoną linią
orzecznictwa NSA w tym przypadku dniem nabycia przez Podatniczkę
nieruchomości w części przekraczającej Jej udział ( 347 - 331 = 16) w
odziedziczonej nieruchomości będzie dzień 16 lipca 1999r., w którym to dniu
nastąpiło zniesienie współwłasności tej nieruchomości.

Mając powyższe na względzie bieg terminu pięcioletniego, o którym mowa w
cyt. wyżej art. 10 ustawy, dla części nieruchomości nabytej przez
Podatniczkę na mocy postanowień umowy o zniesieniu współwłasności, należy
liczyć od dnia 16.07.1999r.
Jednocześnie przy określaniu wartości sprzedanej części nieruchomości
nabytej przez Podatniczkę na mocy postanowień umowy o zniesieniu
współwłasności, należałoby ustalić przynależność budynków wchodzących w jej
skład i uwzględnić ich wartość.

Zatem część dochodu przekraczająca udział Podatniczki w odziedziczonej
nieruchomości uzyskanego z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości
będzie podlegać opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym z
tyt. sprzedaży nieruchomości, o ile Podatniczka nie wydatkuje -w terminie 2
lat od dnia sprzedaży -uzyskanych przychodów na własne cele mieszkaniowe.