Zróżnicowanie opłat we wspólnocie.

Mam takie pytanie, czy wspólnota może uzależnić wielkość czynszu na podstawie faktycznego korzystania z mieszkania, np. różne stawki dla pustostanu, mieszkania wykorzystywanego na własne cele mieszkaniowe właściciela i jego najbliższych, mieszkania wynajmowanego zarobkowo, mieszkania służącego tzw. wynajmowi krótkotrwałemu, mieszkania wykorzystywanego na działalność gospodarczą?

Czy można zastosować do czynszu „dopłatę” za ilość osób w mieszkaniu (do czynszu nie do mediów). Wiem, że to dziwnie brzmi ale to w sumie istotne dzisiaj gdy musimy redukować rosnące lawinowo koszty. Ten problem przekłada się chociażby na kwestię sprzątania. Wiadomo, pustostan nie brudzi wcale, starsza samotna pani która praktycznie nie wychodzi z domu też niewiele w przeciwieństwie do pięcioosobowej rodziny z dziećmi. W praktyce przekłada się to na to czy sprzątać musimy 2 razy w tygodniu czy raz na dwa tygodnie, a to z kolei na koszty. To także zużycie prądu wspólnego bo jedna osoba zapala światło raz idąc do mieszkania a jak jest ich pięć, to zapalają pięciokrotnie. Analogicznie np. opłata za psa?

Podobnie z pomieszczeniami użytkowymi jak garaże, piwnice, komórki lokatorskie, ogródki, które jedni wykorzystują na potrzeby własne zgodnie z przeznaczeniem, a inni wynajmują lub prowadzą w nich działalność gospodarczą i miejscami parkingowymi. Przykładowo jeden z lokatorów w garażu prowadzi warsztat, a samochody oczekujące na naprawę zawalają po kilka czasem kilkanaście miejsc parkingowych. Bywa przez to, że właściciele mieszkań czy ich goście mają problemy z parkowaniem, chociaż parking wydaje się wystarczający.

Ludzie się buntują przeciwko i poniekąd słusznie bo to nie mieszkania czy ich metry kwadratowe brudzą czy zużywają substancję budynku tylko ludzie. Stąd byłoby to swoiste urealnienie opłat poprzez uzależnienie od faktycznego generowania kosztów. Jak przy mediach czy śmieciach.

Dodam, że nie jesteśmy jakąś wielką wspólnotą. Mamy w chwili obecnej 34 mieszkania o bardzo zróżnicowanym metrażu. Jest jedno liczące ponad 120 m.kw. kilka po ok. 70 m.kw. a reszta mieści się w przedziale 25-35 m.kw. Jedno najmniejsze ma niecałe 18 m.kw. Co ciekawe największe zaludnienie występuje w tych najmniejszych mieszkaniach czyli ci co płacą najmniej generują najwięcej kosztów. Taka sytuacja budzi u części właścicieli zrozumiały sprzeciw i stąd pomysł takiego właśnie urealnienia czynszów.

Tylko czy to legalne?

Moim zdanie nie można tak zrobić za wyjątkiem lokali użytkowych.

Ustawa o własności lokali:

Przepis prawny:

Art. 12.
2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
3. Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Kryterium wyznaczone w art. 12 ust. 2 u.w.l., nie może być zmienione uchwałą większości właścicieli podjętą w trybie art. 23 ust. 2 u.w.l. Wynika to z tego, iż przepisy ustawy o własności lokali wyznaczają minimalny standard ochrony właściciela mniejszościowego, którego nie można pogorszyć w uchwale większościowej właścicieli. (...)
Wobec tego należy uznać, że podjęcie uchwały (w trybie art. 23 ust. 2 u.w.l.) zmieniającej sposób (np. kryterium) rozliczeń kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w stosunku do art. 12 ust. 2 u.w.l. jest naruszeniem prawa. Taka uchwała podlega uchyleniu w trybie art. 25 u.w.l.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Za: Szymczak Iwona, Własność lokali. Komentarz, wyd. II, LEX/el. 2023

Przede wszystkim w twoim pytaniu należy zdefiniować pojęcie czynszu. Czynsz w potocznym rozumieniu to suma opłat wnoszonych na rzecz spółdzielni czy wspólnoty. Faktycznie czynsz jest tylko jednym ze składników tej opłaty, często najniższym, a w wielu wspólnotach w ogóle go nie ma.

Poza tym w samym pytaniu zmieszałeś masę kwestii z których każda powinna być osobno rozpatrywana. Stąd taka odpowiedź jak dał Yogi123 powyżej jest słuszna jedynie dla części z tych kwestii.

Trzymając się poprawnej definicji czynszu to zgodnie z tym co napisał przedmówca musi być on liczony z metra kwadratowego / udziału we wspólnocie. Ale obok tego można tworzyć fundusze celowe które mogą być rozliczane inaczej. Przykładowo w naszej wspólnocie mamy wyodrębniony fundusz remontowy dźwigów (wind) i ten rozliczany jest wg. ilości osób w lokalu, dodatkowo mieszkańcy parteru mają 50% upust. Nie wiem jakby na to patrzył sąd ale tak jest „od zawsze” jeszcze przed powstaniem wspólnot i jak dotąd nikt nie podważał. Ja sama mam wątpliwość, bo o ile z rozliczaniem „od osoby” się godzę o tyle co do upustu dla parteru mam wątpliwość. Natomiast prąd zużywany przez windę która jest najbardziej prądożernym urządzeniem wspólnym rozliczany jest łącznie z prądem na wszystkie inne cele wspólne proporcjonalnie do metrażu/udziału.

Moim zdaniem jeśli zostanie wyodrębniony fundusz na sprzątanie, to można liczyć go od osoby.

Moim zdaniem, ochrona „najmniejszych” udziałowców nie może prowadzić do przerzucania kosztów ich funkcjonowania na tych większych. Tutaj jest zasada proporcjonalności. Więksi i dotują mniejszych chociażby poprzez fakt, że zasada proporcjonalności ma zastosowanie do płacenia za części wspólne (kosztów i podatków) ale już nie do korzystania (upraszczając każdy bez względu na udział ma nieograniczone prawo do korzystania z części wspólnych, np. chodzenia po klatkach schodowych, korytarzach czy po działce wspólnej, albo korzystania z parkingu czy placu zabaw). Co także samo w sobie budzi wiele kontrowersji gdy ktoś o niewielkim udziale potrafi zagospodarować na swoje potrzeby znaczną część pomieszczenia wspólnego albo wspólnej działki czy parkingu. Często pojawia się w takich sytuacjach kwestia "ja płacę a on korzysta". I niestety w obecnym stanie prawnym nie ma dobrych rozwiązań.

Drugą kwestią jest definicja lokalu użytkowego. Co do zasady można ustalić różne opłaty dla lokali mieszkalnych i użytkowych. Teraz o ile garaż w którym jest warsztat nie budzi wątpliwości, o tyle lokale w wynajmie już tak. Moim zdaniem te w wynajmie krótkotrwałym można uznać za użytkowe, definiowane jako wykorzystywane na działalność gospodarczą. Podobnie miejsca parkingowe. Można także miejsca przypisać odpłatnie lub nieodpłatnie właścicieli mieszkań stosując zasadę proporcjonalności.

Można tutaj oprzeć się na regulacjach dot. podatku od nieruchomości, które definiują jednoznacznie że dla ustalenia tego podatku istotny jest faktyczny sposób korzystania z nieruchomości a nie jej formalne przeznaczenie. Czyli jeśli w lokalu użytkowym będziesz mieszkać i nie będziesz prowadzić działalności gospodarczej to płacisz podatek jak za powierzchnie mieszkalną i odwrotnie jeśli w mieszkaniu prowadzisz biuro ta płacisz podatek jak za lokale przeznaczone na działalność gosp. pomimo, że formalnie to mieszkanie.

Trudno tak ogólnie odpowiedzieć. Jak chcecie coś przegłosować to ewentualnie wrzuć tutaj propozycje zapisów w uchwałach i wtedy będzie można odnieść się do ich dopuszczalności.

qpdb napisał:

Przykładowo w naszej wspólnocie mamy wyodrębniony fundusz remontowy dźwigów (wind) i ten rozliczany jest wg. ilości osób w lokalu, dodatkowo mieszkańcy parteru mają 50% upust.
(...)
Moim zdaniem jeśli zostanie wyodrębniony fundusz na sprzątanie, to można liczyć go od osoby.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Przecież utrzymanie windy czy sprzątanie to są "wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości" i muszą być rozliczane wg udziałów, a nie przez jakieś fundusze. Takimi wydatkami są koszty ochrony, energii elektrycznej, utrzymania zieleni, zużycia wody na podlewanie zieleni czy sprzątanie, utrzymanie monitoringu, domofonów, koszty przeglądów budowlanych itp. Słowem wszystkie koszty ponoszone przez WM na utrzymanie nieruchomości.