Zwrot kaucji przed wygaśnięciem umowy o najem mieszkania

Hej, z początkiem marca wynająłem mieszkanie na rok z zastrzeżeniem, że jeśli wypowiem umowę przed tym okresem to tracę kaucję. Czy to jest w ogóle zgodne z prawem?

Tutaj dwa punkty z umowy:

1. Strony są uprawnione do wypowiedzenia umowy z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca.
2. Jeżeli w okresie 12 miesięcy od dnia obowiązywania niniejszej umowy Najemca wypowie niniejszą umowę, strony ustalają karę umowną w wysokości XXX zł i kara ta może zostać potrącona z kaucji o której mowa xxx na rzecz Wynajmującego.

Czy te dwa punkty się wzajemnie nie wykluczają?

Bedę wdzięczny o pomoc w temacie

Rozumiem, że zawarłeś umowę na czas oznaczony, 12 miesięcy. Takiej umowy najmu lokalu nie można w ogóle wypowiedzieć. Zapis pkt 1 jest nieważny.

Czyli rozumiem, że w grę wchodzi tylko porozumienie stron?

Tak.