Dziedziczenie domu rodzinnego z bratem

Dzień Dobry! Bardzo proszę o pomoc w temacie darowizny jaką chcą wykonać moi rodzice. Moi rodzice posiadający dwójkę synów mnie i starszego brata, oboje żyjący posiadają następujący majątek dom rodzinny, wybudowany w latach 80 oraz "gospodarstwo rolne z siedliskiem (stary powojenny dom). Wolą rodziców był podział pomiędzy rodzeństwo w następujący sposób. Brat wybrał dom jednorodzinny z lat 80, gdzie obecnie zamieszkuje z rodziną - żona + 3 trójka dzieci, z kolei ja miałem odziedziczyć gospodarstwo rolne. Taka była wola rodziców, ja z bratem również to akceptowaliśmy. Jednak dwa lata temu, mój brat zmienił decyzję, chce jednak odziedziczyć gospodarstwo rolne ( z myślą rozbudowy siedliska) a ja mam odziedziczyć dom z rodzicami. Na obecną chwilę po namowach brata, rodzice przeprowadzili procedure darowizny siedliska w formie aktu notarialnego, jednak w moim przypadku darowizna domu jednorodzinnego się jeszcze nie odbyła. Brat na razie nie ma zamiaru rozpoczynać rozbudowy siedliska (pewnie sytuacja na rynku budowlanym mu na to nie pozwala) jednak moi rodzice chcą "uporządkować" sprawy dziedziczenia i chcą również przeprowadzić darowiznę domu "z bratem". Proszę o pomoc w temacie przede wszystkim odpowiedzialności chociażby za stan techniczny domu, opłat za rachunki, opłaty podatków, opłaty za śmieci. Prawnie będę zobowiązany do zapewnienia opieki nad rodzicami, ale co w przypadku brata z rodziną, jeżeli on i rodzina się nie wyprowadzi na siedlisko?

bartekobar napisał:

dom rodzinny, wybudowany w latach 80

Kliknij, aby rozszerzyć...

W księdze wieczystej obydwoje rodzice są wpisani jako właściciele czy tylko jedno z nich?

bartekobar napisał:

rodzice przeprowadzili procedure darowizny siedliska w formie aktu notarialnego

Kliknij, aby rozszerzyć...

Darowizna była od obydwojga rodziców czy tylko od jednego z nich? Jeśli znasz numer księgi wieczystej to możesz to sprawdzić w internecie.
https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW

Darowizna była od obojga rodziców, spisana notarialnie w formie darowizny. Rodzice nadal są właścicielami domu jednorodzinnego, który chcą przekazać dla mnie z tym że obecnie mieszka tam brat z rodziną.

Nie przyjmuj darowizny domu od rodziców! Przyjmij dom od rodziców w umowie o dożywocie. Dzięki temu po śmierci przynajmniej jednego rodzica będziesz miał "haka" na brata bo będziesz mógł go pozwać (w okresie 5 lat od śmierci danego rodzica) o uzupełnienie zachowku po tym rodzicu ponieważ brat dostał darowiznę a Ty nie. Umowa o dożywocie nie jest darowizną więc brat nie będzie mógł Ciebie pozwać o uzupełnienie zachowku.

Z uwagi na art. 301 § 1 kodeksu cywilnego, brat będzie miał prawo zamieszkiwać z rodzicami (mającymi służebność mieszkania) dopóki będzie im potrzebny przy prowadzeniu gospodarstwa domowego.

Podatek od nieruchomości będziesz płacił - jako właściciel nieruchomości. Pamiętaj żeby w urzędzie gminy w wydziale podatków lokalnych zaktualizować swój adres do korespondencji dla doręczania Tobie decyzji o podatku od nieruchomości. Po to żeby Twój brat przypadkiem nie odebrał listu z decyzją podatkową i nie opłacał jej za Ciebie. Twój brat mógłby sobie przez to za dużo wyobrażać, na przykład że rozpoczyna zasiedzenie nieruchomości.

Co do opłat za media (prąd, woda, gaz) to poniesie je ten kto z nich korzysta czyli Twoi rodzice albo Twój brat. To jest już obojętne. Po nabyciu nieruchomości nie przenoś liczników (prądu, wody, gazu) na siebie. Niech zostanie tak jak jest.

Natomiast odnośnie śmieci to powinieneś złożyć u urzędzie gminy DEKLARACJĘ O WYSOKOŚCI OPŁATY ZA GOSPODAROWANIE ODPADAMI KOMUNALNYMI. Przepisy przewidują że opłatę tę ponosi właściciel lub osoba faktycznie władająca nieruchomością więc lepiej żebyś to Ty ją ponosił niż np. brat. Nie jest to jakiś majątek w porównaniu do opłat za prąd czy gaz. Pamiętaj żeby w deklaracji "śmieciowej" podać swój faktyczny aktualny adres zamieszkania żebyś potem miał możliwość samemu odebrać decyzję z poczty a nie Twój brat zamieszkały pod adresem nieruchomości z której są odbierane odpady. Adres nieruchomości z której są odbierane odpady a adres zamieszkania płatnika to mogą być dwa różne adresy w jednej deklaracji. Poza tym, jeśli mieszkasz w tej samej gminie co rodzice ale pod innym adresem niż oni i płacisz już opłatę za śmieci to jedna Twoja deklaracja powinna obejmować obydwie nieruchomości, czyli w załączniku (ZOP) podajesz adres drugiej nieruchomości i deklarowaną liczbę jej mieszkańców.

Serdecznie dziękuję za szczegółową odpowiedź. Jednak korzystając z okazji, oczywiście jeżeli to możliwe, chciałbym o kilka spraw „dopytać”. Jakie byłyby konsekwencje przyjęcia darowizny domu z bratem, czy w takim przypadku brat z rodziną mógłby bezterminowo zamieszkiwać mi darowany dom?Czy w przypadku już spisanego aktu notarialnego umowy dożywocia mogę wykonać remont, rozbudowę domu w celu np. zoptymalizowania kosztów utrzymania rodziców. (np. Instalacja fotowoltaiczną, klimatyzatory), czy mogę rozbudować dom na potrzeby moich dzieci. Jeszcze odnośnie opłat, to proszę o wyjaśnienie w szczególności opłat za śmieci. Ja posiadam swój dom i cała moja rodzina opłacamy śmieci w innej gminie, czy zgodnie z sugestią to ja powinienem ponosić koszty wszystkich domowników czyli moi rodzice+rodzina brata to w sumie jest 7 osób, wiec rocznie może to być koszt ok 2,5 tyś.

bartekobar napisał:

Jakie byłyby konsekwencje przyjęcia darowizny domu z bratem, czy w takim przypadku brat z rodziną mógłby bezterminowo zamieszkiwać mi darowany dom?

Kliknij, aby rozszerzyć...

Z umowy darowizny nie wynika wprost że brat (jako osoba trzecia) ma prawo zamieszkiwać. Teoretycznie mógłbyś od razu po nabyciu domu kazać bratu iść precz ale pewnie nie zrobisz tego ze względu na obawę przed zepsuciem stosunków z rodzicami. Mogłoby to przecież doprowadzić do konfliktu z rodzicami i odwołania przez nich darowizny. Przy umowie darowizny (podobnie jak przy umowie dożywocia) jest ustanawiana służebność dożywotniego mieszkania dla rodziców co oznacza że rodzice mogą mieć przy sobie kogoś (np. Twojego brata i jego żonę) kto będzie im potrzebny do prowadzenia gospodarstwa domowego. Jedyne co możesz zrobić rozsądnego to wybrać umowę o dożywocie zamiast umowy darowizny, z powodów które już przedstawiłem w poprzednim moim poście.

bartekobar napisał:

Czy w przypadku już spisanego aktu notarialnego umowy dożywocia mogę wykonać remont, rozbudowę domu w celu np. zoptymalizowania kosztów utrzymania rodziców. (np. Instalacja fotowoltaiczną, klimatyzatory), czy mogę rozbudować dom na potrzeby moich dzieci.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Jak najbardziej, przecież będziesz już właścicielem nieruchomości. Pamiętaj o zbieraniu faktur imiennych na siebie.

bartekobar napisał:

Ja posiadam swój dom i cała moja rodzina opłacamy śmieci w innej gminie, czy zgodnie z sugestią to ja powinienem ponosić koszty wszystkich domowników czyli moi rodzice+rodzina brata to w sumie jest 7 osób, wiec rocznie może to być koszt ok 2,5 tyś.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Najważniejsze żebyś sam złożył deklarację śmieciową zaraz po tym jak zostaniesz właścicielem tej nieruchomości. Natomiast brat może zwracać Tobie comiesięczne opłaty z tego tytułu. Możesz wspaniałomyślnie policzyć ile wynosiłaby opłata za śmieci przy dwóch mieszkańcach (samych rodzicach) i o taką kwotę możesz pomniejszyć to co ma Tobie zwracać brat. Czyli Ty płacisz za rodziców a brat oddaje Ci pieniądze za swoich członków rodziny. Co do ilości osób zamieszkałych w nieruchomości i wykazywanych w deklaracji śmieciowej to na ogół podaje się ilość osób zameldowanych pod danym adresem. Dowiedz się kto jest zameldowany na pobyt stały lub czasowy.

Jeszcze raz serdecznie dziękuje za udzielone odpowiedzi. Jednak w dalszym ciągu korzystając z możliwości, chciałbym zapytać jeszcze w kwestii możliwości dokonania zamiany nieruchomości. Obecnie nie ma pomiędzy nami konfliktu, zatem może optymalnym rozwiązaniem byłoby pozostanie brata obecnie w domu z rodzicami i ewentualna przebudowa budynku na jego potrzeby (w obecnej sytuacji rynkowej pewnie tańsza opcja niż rozbudowa (budowa nowego domu) na siedlisku a dla mnie przekazanie przez brata darowanego siedliska. Czy przy zgodzie trzech stron jest to w ogóle możliwe i jaka jest ewentualnie ścieżka do przeprowadzenia takiej procedury

Aktualnie nie jesteś jeszcze właścicielem nieruchomości na którą brat chciałby się zamienić więc nie widzę takiej możliwości. Dopiero gdy rodzice przeniosą na Ciebie własność domu (najlepiej umową o dożywocie) wtedy będzie możliwość dokonania zamiany nieruchomości pomiędzy Tobą a bratem.

Jednak ze względów podatkowych musiałbyś po nabyciu domu od rodziców zaczekać z tą zamianą jeszcze 5 pełnych lat kalendarzowych - licząc od 31 grudnia tego roku w którym nabędziesz dom - aby móc zamienić się z bratem nieruchomościami bez konieczności zapłaty podatku od dochodu ze sprzedaży domu. Umowa zamiany jest podatkowo traktowana tak samo jak sprzedaż.

Chyba że, nabycie przez Ciebie (umową zamiany) tego gospodarstwa rolnego (z drewnianym budynkiem mieszkalnym) może być zaliczone jako realizacja własnych celów mieszkaniowych, wtedy nie musiałbyś czekać tych 5 lat. Co do tego mam jednak wątpliwości. Postaram się poszukać odpowiedzi w najbliższy weekend. Chyba że ktoś z forumowiczów coś wcześniej podpowie.

Znalazłem jeden wyrok sądu administracyjnego I SA/Gd 1186/21 - Wyrok WSA w Gdańsku z dnia 2022-02-01 (nieprawomocny) który jest korzystny dla podatnika ponieważ uznaje że zakup działki rolnej zabudowanej budynkiem mieszkalnym spełnia realizację własnego celu mieszkaniowego.
Nadal jednak widzę problem w przypadku gdyby nabyte przez Ciebie (umową zamiany) gospodarstwo rolne składało się z więcej niż jednej działek ewidencyjnych z których tylko jedna jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. Chyba że na działkach niezabudowanych byłaby przynajmniej prawna możliwość realizowania zabudowy mieszkalnej/zagrodowej/siedliskowej według MPZP lub według warunków zabudowy. W przeciwnym razie, rozsądniejszym wyjściem było by odczekanie z zawarciem umowy zamiany aż minie 5 lat licząc od końca roku w którym nabędziesz dom od rodziców.

Bardzo dziękuje za pomoc, bardzo cenne dla mnie wskazówki. Tak czy inaczej sytuacja jest dla mnie niekomfortowa. Z Pańskiej interpretacji najrozsądniejszym byłoby sporządzenie aktu w formie umowy o dożywocie i ewentualne oczekiwanie w perspektywie po 5 latach możliwości zamiany nieruchomości, pod warunkiem zgody obu stron. Zatem najrozsądniej w tej sytuacji jest jak najszybsze sporządzenie aktu umowy o dożywocie, w szczególności gdy wszystkie zainteresowane strony są "w zgodzie"

Dzień Dobry Wszystkim! Korzystąc z możliwości tego forum proszę o pomoc. Niestety w dalszym ciągu moja sytuacja nie została wyjaśniona przez moich Rodziców. Napięcie w rodzinie rośnie.... i mojej którą tworze z Żoną i dziećmi i oczywiście narasta brak zaufania pomiędzy mną a rodzicami. Ja kilkukrotnie zapytałem odnośnie ich planów względem mnie, gdyż jak obiecali mieli jednemu z nas przekazać gospodarstwo z siedliskiem i to zrobili, przekazując bratu, jednak mnie na razie nic. Informując tylko, że brat na razie mieszka z nimi i prawdopodobnie ponieważ nie powiedzieli tego ostatecznie w momencie jak się wyniesie to chcą wykonać darowiznę na mnie domu w którym obecnie zamieszkują. Niestety co raz bardzie sytuacja jest nerwowa i na delikatne stwierdzenie dlaczego nic z tym tematem nie robią odpowiadają, że muszę poczekać. Proszę o informacje czy w przypadku kiedy rodzice nie wykonają darowizny obecnego domu, czy w przypadku podziału całego majątku po śmierci rodziców ja jestem w jakiś sposób chroniony prawem spadkowym. Z tego co wyczytałem do masy spadkowej w przyszłości będzie wchodził dom (prawdopodobnie z bratem) i jego siedlisko. Jeżeli rodzice nie spisali testamentu wtedy cała masa spadkowa będzie dzielona na nas dwoje, czy tylko jeszcze tylko dom którego właścicielami są rodzice. A w przypadku najgorszym, gdzie rodzice ominęliby mnie w testamencie mam prawo do zachówku z całej wartości obu nieruchomości czy tylko z nieprzekazanego domu? Jeszcze jedna wątpliwość czy wartość masy spadkowej jest szacowana z momentu darowizny czy w momencie wykonywania podziału majątku w przyszłości. Z tego co mi wiadomo to wartość jest ustalana nie momencie już wykonanej darowizny a w momencie dzielenia spadku. Ważna rzecz mój brat rozpoczął budowę domu na siedlisku, prawdopodobnie będzie burzył stary a nowy teraz budowany będzie jego siedliskiem (obecnie podobno jest na etapie stanu surowego zamkniętego). Bardzo proszę o pomoc

bartekobar napisał:

Jeszcze jedna wątpliwość czy wartość masy spadkowej jest szacowana z momentu darowizny czy w momencie wykonywania podziału majątku w przyszłości. Z tego co mi wiadomo to wartość jest ustalana nie momencie już wykonanej darowizny a w momencie dzielenia spadku.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Tak według stanu z dnia darowizny a według wartości z chwili orzekania w sprawie.

bartekobar napisał:

A w przypadku najgorszym, gdzie rodzice ominęliby mnie w testamencie mam prawo do zachówku z całej wartości obu nieruchomości czy tylko z nieprzekazanego domu?

Kliknij, aby rozszerzyć...

Darowizna na pana brata byłaby doliczona na potrzeby ustalenia wysokości należnego Panu zachowku.

bartekobar napisał:

Jeżeli rodzice nie spisali testamentu wtedy cała masa spadkowa będzie dzielona na nas dwoje, czy tylko jeszcze tylko dom którego właścicielami są rodzice.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Przy dziale spadku darowizna otrzymana przez pana brata byłaby doliczana, chyba że w akcie notarialnym rodzice darując nieruchomość wyłączyli jej zaliczenie na schedę.

Bardzo dziękuje za szybką odpowiedź, ale oczywiście korzystając z wiedzy chciałbym doprecyzować kwestie ewentualnego zachówku. Przykładowo siedlisko jest warte 150 tyś (tyle wpisano do aktu darowizny) czy w momencie dzielenia spadku mogę powołać, zlecić opinie przez rzeczoznawcę który sporządzić operat szacunkowy nieruchomości z tym że siedlisko będzie już po zmianach prawdopodobnie zniknie stary powojenny dom a na siedlisku możliwe że będzie stał "nowy" możliwe że niewykończony dom. Domyślam się że do schedy spadkowej będzie wliczana rynkowa wartość nieruchomości a nie ta z aktu darowizny. Oczywiście siedlisko to stare gospodarstwo jednak wydaje się więcej warte, oczywiście jestem również świadomy tej samej sytuacji z domem jednorodzinnym. Na tą chwilę nie sporządzono żadnego operatu szacunkowego, w mojej ocenia wartość może oscylować około 300 tyś obecnie. Zatem proszę o potwierdzenie, że w momencie podziału majątku wyglądać to może to następująco 150 tyś siedlisko + 300tyś dom z rodziców = 450 tyś wartość zachówku to 25% czyli 125 tyś. Jest też druga opcja rodzice spisują testament i jestem ujęty w testamencie i wtedy jeżeli rodzice darują dla mnie dom wtedy oczywiście w konfliktowej sytuacji brat można wystąpić o zachówek z powstałej różnicy wszak siedlisko jest zdecydowanie mniej warte czyli ja będę zobowiązany do spłaty brata w wysokości 75 tyś czyli 25% z 300 tyś (różnica pomiędzy siedliskiem a domem). Trzecia opcja, z która się spotkałem przy okazji konsultacji z prawnikiem. Za życia Wszystkich zgodnie z wolą rodziców, oni dzielą majątek zgodnie z ich wolą. Dla mnie ta sytuacja byłaby najlepsza. Mój brat deklaruje że potrzebuje mieszkać jeszcze przykładowo 2 lata. Ja wyrażam na to zgodę, taki zapis że rodzice chcą aby ich syn mieszkał z nimi jeszcze przez dwa lata (w sumie ponad od dorosłości to będzie około 30 lat). I ten okres jest wliczony w jako korzyść darmowego mieszkania i przez to równoważymy oba te majątki i jest zgoda. Oczywiście w tym czasie brat mieszkając jest zobowiązany do wszystkich prac w domu, konserwatorskich, utrzymaniowych.

bartekobar napisał:

Przykładowo siedlisko jest warte 150 tyś (tyle wpisano do aktu darowizny) czy w momencie dzielenia spadku mogę powołać, zlecić opinie przez rzeczoznawcę który sporządzić operat szacunkowy nieruchomości z tym że siedlisko będzie już po zmianach prawdopodobnie zniknie stary powojenny dom a na siedlisku możliwe że będzie stał "nowy" możliwe że niewykończony dom.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Tak, ale wyceniana będzie ta nieruchomość według stanu w jakim znajdowała się w chwili darowizny a zatem z tym starym powojennym domem a nie nowym.

bartekobar napisał:

Domyślam się że do schedy spadkowej będzie wliczana rynkowa wartość nieruchomości a nie ta z aktu darowizny.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Tak.

bartekobar napisał:

Zatem proszę o potwierdzenie, że w momencie podziału majątku wyglądać to może to następująco 150 tyś siedlisko + 300tyś dom z rodziców = 450 tyś wartość zachówku to 25% czyli 125 tyś.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Taki wariant wchodziłby w grę gdyby pana brat otrzymał samodzielnie i siedlisko i dom rodzinny. Co do kwot to wycena może być inna ale zasada obliczenia jest taka.

bartekobar napisał:

Jest też druga opcja rodzice spisują testament i jestem ujęty w testamencie i wtedy jeżeli rodzice darują dla mnie dom wtedy oczywiście w konfliktowej sytuacji brat można wystąpić o zachówek z powstałej różnicy wszak siedlisko jest zdecydowanie mniej warte czyli ja będę zobowiązany do spłaty brata w wysokości 75 tyś czyli 25% z 300 tyś (różnica pomiędzy siedliskiem a domem).

Kliknij, aby rozszerzyć...

Nie, darowizna siedliska byłaby zaliczona na zachowek należny bratu.

Serdecznie dziękuje za odpowiedź, ale dalej korzystając z okazji chciałbym dopytać o wątek ewentualnego wyłączenia darowizny ze schedy spadkowej. Czy w przypadku już wykonanej darowizny nie było zapisów odnośnie wyłączenia ze schedy spadkowej, (ewentualnie czy taki zapis może w ogóle być w akcie darowizny?) i czy ewentualnie można taki zapis stworzyć w innej formie i czy w takim przypadku musi wyrazić na to zgodę każdy potencjalny spadkobierca.

Przepis prawny:

art. 1039 Kodeks cywilny
§ 1. Jeżeli w razie dziedziczenia ustawowego dział spadku następuje między zstępnymi albo między zstępnymi i małżonkiem, spadkobiercy ci są wzajemnie zobowiązani do zaliczenia na schedę spadkową otrzymanych od spadko*dawcy darowizn oraz zapisów windyka*cyjnych, chyba że z oświadczenia spadko*dawcy lub z okoliczności wynika, że darowizna lub zapis windykacyjny zostały dokonane ze zwolnieniem od obowiązku zaliczenia.
§ 2. Spadkodawca może włożyć obowiązek zali*czenia darowizny lub zapisu windykacyjnego na schedę spadkową także na spadkobiercę ustawowego nie wymienionego w paragrafie poprzedzającym.
§ 3. Nie podlegają zaliczeniu na schedę spadkową drobne darowizny zwyczajowo w danych sto*sunkach przyjęte.

Ażeby darowizna nie została zaliczona na schedę generalnie wymagane jest oświadczenie darczyńcy w samej umowie darowizny lub też w innym dokumencie później powstałym. Dla takiego oświadczenia nie jest wymagana żadna konkretna forma prawna więc może być to np. zwykła forma pisemna a nawet forma ustna (choć tu można spodziewać się problemów z udowodnieniem). Gdy takiego oświadczenia darczyńca nie złożył to darowizna może być zwolniona z zaliczenia na schedę jeżeli okoliczności faktyczne wskazują, że taki był zamiar darczyńcy.