Jak zabezpieczyć się przy zakupie domu z problematycznymi sprzedającymi?

Dzień dobry,
Mam dość skomplikowaną sytuację przy zakupie domu i potrzebuję porady, jak najlepiej się zabezpieczyć.

W październiku podpisaliśmy umowę przedwstępną na zakup nieruchomości. Wpłaciliśmy zadatek w wysokości 50 tys. zł. W umowie ustaliliśmy, że akt notarialny podpiszemy 3 marca, a sprzedający opuszczą dom w ciągu 14 dni od tego dnia (czyli 17 marca).

Od początku pojawiały się problemy. Dom miał być sprzedany z pełnym wyposażeniem, ale sprzedająca zaczęła wycofywać się z tej obietnicy, nie chcąc wpisywać niektórych rzeczy na listę w umowie przedwstępnej. W praktyce wiemy, że część wyposażenia została już zabrana lub sprzedana.

Dodatkowo sprzedający, którzy pierwotnie byli w trakcie rozwodu, ostatecznie zmienili zdanie i się nie rozwodzą. Zaczęli naciskać na przyspieszenie terminu podpisania aktu notarialnego. Zgodziłem się, aby ten termin przesunąć na połowę stycznia. Jednak w pewnym momencie zażądali natychmiastowej zapłaty w niedzielę wieczorem, grożąc, że zerwą umowę i nie zwrócą zadatku.

Następnie biuro nieruchomości poinformowało mnie, że sprzedający wycofali się ze sprzedaży. Po pertraktacjach emocje opadły, a sprzedający zadeklarowali, że dom jednak zostanie sprzedany. Problem w tym, że obecnie żądają podpisania aktu notarialnego 30 grudnia, ale chcą wyprowadzić się dopiero za 4-5 miesięcy.

Moje pytania:

1. Jak mogę zabezpieczyć się w akcie notarialnym, aby sprzedający faktycznie opuścili nieruchomość w ustalonym terminie? Obawiam się, że mogą przeciągać wyprowadzkę, co postawi mnie w bardzo trudnej sytuacji.


2. Co w sytuacji, gdy po zakupie domu okaże się, że wyposażenie, które miało być jego częścią, zostało zabrane lub sprzedane, mimo że było wpisane w umowie przedwstępnej? Czy mogę w takiej sytuacji żądać zwrotu zadatku lub odszkodowania? Jak wycenić brakujące rzeczy i kto może to zrobić?


3. Czy takie działania sprzedających (np. zmiana terminów, próba wycofania się z umowy, zabieranie wyposażenia) można uznać za naruszenie umowy przedwstępnej? Jeśli tak, to czy mogę domagać się zwrotu zadatku w podwójnej wysokości?



Będę wdzięczny za wszelkie wskazówki lub sugestie, jak najlepiej rozwiązać tę sytuację.

1. Termin nieprzekraczalny wyprowadzi okreslony w umowie jest wiążacy podobnie jak umowa najmu i jej koniec. Prosze poczytać jak wygląda rozwiązanie takich problemów zwyczajowo. Nie jest to oczywisty temat.
2. Brak wyposażenia zawartego w umowie wiążę się z niespełnieniem jej warunków, umowa straci ważność.
3. Tak, jeśli zostało to określone w warunkach umowy lub ma zastosowanie do zapisów kodeksu.

Ad 1. Zalecałbym płatność pewnej części kwoty dopiero po faktycznej wyprowadzce + oświadczenie sprzedających o poddaniu się egzekucji co do opuszczenia domu.
Ad 2. Najlepiej zrobić oględziny przed zawarciem umowy przyrzeczonej i wpisać do niej rozbieżności w wyposażeniu. Jak nie dogadacie się w przyrzeczonej do ostatecznej ceny, uwzględniającej braki, to pozostanie Ci rękojmia za wady.
Ad 3. Jak najbardziej. Jeśli sprzedający nie chcą się wywiązać z zapisów umowy przedwstępnej, to masz prawo odstąpić od niej i zażądać 2x zadatku.

To, że odkładają termin wyprowadzki, znaczy że nie mają dokąd się wyprowadzić. Spróbuj w drodze ugody rozwiązać umowę przedwstępną za porozumieniem stron i zwrotem zadatku. Jeśli nie to zastrzeż w umowie wysoką karę umowną na wypadek niewydania nieruchomości niezwłocznie po podpisaniu go, nie dawaj tym ludziom żadnego długiego terminu! Kwotę kary umownej nie płać przed wydaniem nieruchomości, i dowiedz się jak w razie czego ją zastrzec, nałożyć i potrącić (mega ważne!).