Służebność a licytacja komornicza

Mam pytanie
1) Czy mając służebność osobistą mieszkania i korzystania z całości budynku i garaży ( bo tak jest to ujęte w KW) po licytacji nieruchomości przez komornika , mogę ubiegać się od nowego właściciela zapłaty wzamian za rezygnację z mojego prawa ?

2)Czy jeżeli jestem właścicielem innej nieruchomości , nowy właściciel może żądać wygaszenia nieodpłatnie mojego prawa służebności?

1) Zależy czy wpisane zostało przed hipotekami, jeśli są hipoteki, a jeśli są to czy służebność znajdzie pokrycie w cenie nabycia (art. 1000 §3 kpc)

nie ma hipotek.jest tylko wzmianka o zajęciu komorniczym.Oczywiście służebności były dużo wcześniej.Są wpisy na dwie osoby jedna starsza osoba druga dużo młodsza. Biegły wyliczając wartość służebności dokonał tylko obliczenia dla osoby młodszej (czyli mnie) a starszą pominął (nie wiem dlaczego).
Wartość nieruchomości określił na 240 tys a służebność młodszej osoby na 120 tyś

ponawiam

Na służebność ma wpływ wiek osoby. Jeśli ma powyżej średniej życia to służebność w w zasadzie jest warta 0 zł. W uproszczeniu osoba taka powinna już statystycznie nieżyć ...

Prawo obu osób nie wygasną na skutek licytacji, ponieważ są to tzw. prawa silne gdyż zostały wpisane na "czystej nieruchomości" tj. bez hipotek.

Osobna i dość trudna do oceny jest kwestia interpretacji art.1000 KPC a chodzi o to czy w tym wypadku nabywcy zaliczy się wartość prawa 120.000 zł na cenę nabycia. Są dwie szkoły.
Jedna mówi że w tym wypadku praw "mocnych" prawa nie zalicza się na cenę ponieważ wpisane zostało ono na czystej nieruchomości a z kolei druga szkoła mówi, że jeśli prawo ma pełne pokrycie w cenia nabycia to zawsze się je zalicza na cenę nabycia.

Krispl , komornik wystawił na licytację nieruchomość za 90 000 zł. Biegły wycenił na 240 tyś a służebność na 120 tyś. Rozumiem , ze w tym przypadku prawo służebności zostało zaliczone na cenę nabycia?
1) czy po nabyciu w drodze licytacji przez nowego właściciela będę mógł domagać się od niego np zapłaty w zamian za odstąpienie mojego prawa służebności?
2) jesli zostało zaliczone moje prawo na cenę nieruchomości to czy obecny właściciel (dłużnik) może składać skargę na wyliczenie biegłego pomniejszające wartość nieruchomości o te właśnie prawo

W mojej ocenie komornik postępuje niewłaściwie. Cena wywoławcza na pierwszej licytacji to cena oszacowania minus 25 %, w tym wypadku 180.000 zł. Za tę cenę można kupić nieruchomość. To ile rzeczywiście ma zapłacić nabywca zależy właśnie od tego czy będzie można zaliczyć na tę cenę wartość istniejących i niewygasających praw. Zakładając, że prawa są warte razem 120.000 zł i ich wartość zostanie zaliczona na cenę nabycia, rzeczywista cena minimalna do zapłaty wyniesie na pierwszej licytacji 60.000 zł.

Analogicznie najniższa cena nabycia z zaliczeniem na drugiej licytacji to 40.000 zł.

Interpretując art.1000 par.3 KPC w ten sposób że jeśli prawo ma pełne pokrycie w cenie nabycia to zawsze się je zalicza na poczet tej ceny można przyjąć rozliczenie jak wyżej. Uważam że komornik nie może obniżać w żadnym wypadku ceny wywoławczej o wartość praw. Zupełnie czymś innym jest zaliczenie wartości prawa na już wylicytowaną cenę ale po przetargu.
Łatwo sobie wyobrazić taką sytuację, że nieruchomość jest warta 100 000 zł a prawo 150 000 zł. Zgodnie z tym co zrobił komornik cena wywoławcza jak i cena zakupu wyniosłaby 0 zł ... W takim przypadku prawo nie wygaśnie ale nabywca musi zapłacić cenę nabycia np. 75 000 zł ponieważ prawo nie ma pełnego pokrycia w cenie nabycia.

komornik wysłał już zawiadomienie o terminie licytacji.Termin na złozenie skargi na komornika już minął. Czy można w jakis sposób powiadomić sąd o tych nieprawidłowościach ze strony Komornika?

i jak wygląda kwestia ewentualnych żądań od nowego właściciela który wylicytuje nieruchomość dotyczących zapłaty w zamian za odstapienie od prawa służebności

i jak wygląda kwestia ewentualnych żądań od nowego właściciela który wylicytuje nieruchomość dotyczących zapłaty w zamian za odstapienie od prawa służebności

Kliknij, aby rozszerzyć...

Co tu jest do odstępowania? Żądać możesz czego chcesz i od kogo chcesz. Nic nielegalnego w takim żądaniu nie ma. A on zechce albo nie zechce zapłacić. To jego sprawa.

Jako uczestnik postępowania z nieruchomości masz prawo wystąpić do sądu o dokonanie kontroli akt w trybie art.759 par.2 KPC i wydanie polecenia komornikowi sprostowania uchybień. Możesz napisać do tej sprawy sądowej I Co ... która nadzoruje egzekucję z nieruchomości. Sąd na 2 tygodnie przed licytacją otrzymuje od komornika akta i powinien dokonać w tym czasie kontroli tych akt.

Zauważ że jeśli cena wywoławcza wyniesie 90 000 zł a twoje prawo jest warte 120 000 zł to jeśli nabywca zakupi nieruchomość na licytacji za 90 000 zł i będzie się chciał ciebie "pozbyć" a zatem zapłaci ci 120 000 zł to kiepsko na tym wyjdzie. W sumie zapłaci 210 000 zł czyli prawie cenę oszacowania. Dlatego w mojej ocenie komornik podał złą cenę wywołania. Gdyby kupił za 180 000 zł i zaliczono by mu na cenę nabycia twoje prawo 120 000 zł wtedy płaci w żywej gotówce 60 000 zł i to ma to sens.

Co do ugody z nabywcą jest tak jak pisze kolega wyżej: będzie chciał ci zapłacić 120 000 zł to zapłaci a jeśli nie to mieszkacie razem.

a czy do licytacji może przystąpić żona lub matka obecnego właściciela. Wierzyciele zadawalają się wskutek skargi pauliańskiej tj obecny właściciel nie jest dłużnikiem a osoba która darowała mu nieruchomość w której mam służebność.

embraier napisał:

a czy do licytacji może przystąpić żona lub matka obecnego właściciela.

Kliknij, aby rozszerzyć...

W licytacji nie może brać działu dłużnik, komornik, ich małżonkowie, ich dzieci, rodzice, oraz rodzeństwo dłużnika i komornika.
Jeżeli obecny właściciel lub jego żona nie zaliczają się do powyższych osób to mogą przystąpić do licytacji.

Krispl napisał:

W mojej ocenie komornik postępuje niewłaściwie.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Nie zgodzę się z Tobą. Według mnie prawo ograniczone gdy jest wpisane przed hipotekami lub gdy nie ma żadnych hipotek nie jest zaliczane na cenę nabycia.
W powyższy przypadku nie ma żadnych hipotek, więc służebność będzie utrzymana, a komornik prawidłowo ustalił wartość oszacowania obniżoną o wartość służebności.

Jeśli chodzi o cenę wywołania to w mojej ocenie jest ona uzależniona wyłącznie od sumy oszacowania przez biegłego a nie obciążających ją praw. Przepisy a dokładnie art.1000 mówią o zaliczeniu praw na cenę nabycia a nie na cenę wywołania. Obniżenie ceny oszacowania o wartość praw może doprowadzić to sytuacji w której nabywca zapłaci 0 zł za nieruchomość co oznacza darowiznę.

Art.1000 par.3 nie do końca jest jasny w interpretacji i to właśnie w wypadku prawa które znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia i jest wpisane przed hipotekami. W zaprezentowanym przykładzie jasno wynika, że prawo jest "mocne" i nie wygaśnie bo zostało wpisane jako pierwsze, na czystej księdze. Ponieważ jest też spełniony warunek trzeci art.1000 par.3 to jest "ma pełne pokrycie w cenie nabycia" wiec nabywca powinien zapłacić 180.000 zł - 120.000 zł co daje 60.000 zł w gotówce. Mowa o minimum na pierwszej licytacji.
Kupno za 90.000 zł z prawem 120.000 zł oznacza w praktyce cenę 210.000 zł z więc grubo ponad cenę wywołania.


Art.1000 KPC:

§ 3. Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

Można uznać, że zdanie ostanie może być również zastosowane w wypadku prawa "mocnego" z pełnym pokryciem w cenie nabycia, bo dlaczego nie. Nabywca dochodzi do porozumienia z właścicielem prawa, wypłaca mu 120.000 zł w gotówce i kupuje nieruchomość za 180.000 zł.

Krispl, nie znalazłem żadnego komentarza aby w każdym przypadku opisanym w art. 1000 kpc cenę służebności zaliczać na cenę nabycia.
Pomińmy jednak komentatorów i weźmy sprawę na chłopski rozum.
Bez względu jakie zdanie mamy na temat ustawodawcy, to interpretując przepis musimy założyć, iż ustawodawca jest racjonalny.
W art. 1000 kpc jest " Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia." czyli w dwóch wcześniejszych przypadkach nie zachodzi zaliczenie na cenę nabycia.
W sytuacji gdy służebność nie jest zaliczana na cenę nabycia, to jej wartość pomniejsza wartość oszacowania nieruchomości. Przecież w normalnej sprzedaży rynkowej nie zażądasz tyle samo za nieruchomość z dożywotką co i bez dożywotki.
W przypadku wpisu służebności przed hipotekami lub w księdze bez hipotek w ogóle nie badasz czy służebność znajduje pokrycie w cenie nabycia, ponieważ i tak jest utrzymana. W takiej sytuacji komornik pomniejsza kwotę oszacowania o wartość służebności. Nie ma żadnego uzasadnienia aby w tych wypadkach zaliczać wartość służebności na cenę nabycia.
Według mnie nigdy nie może zajść taka sytuacja iż w związku z wpisem służebności wartość oszacowania wyniesie zero lub wartość służebności przewyższy wartość nieruchomości.
Zauważ iż służebność osobista musi kiedyś wygasnąć, wiec służebność pomniejsza wartość nieruchomości ale nie powoduje że jest ona bezwartościowa.

Dam przykład: stare mieszkanie oszacowane na 80.000 zł. W KW wpisane prawo 20 latka mówiące o prawie do zamieszkiwania do końca życia warte 300.000 zł ( 50 lat życia x 12 x 500 miesięcznie koszt najmu). Jaka będzie cena wywołania na pierwsze licytacji ?

A postąpienie ... ?

To, że służebność zmniejsza cenę nabycia czy wartość szacunkową to logiczne. Problem w tym, że ta służebność jest zaliczana na cenę nabycia a nie na cenę oszacowania - tak przecież art. 1000 par.3 zdanie ostatnie. Nabywcę interesuje cena zakupu a tę pomniejsza zawarte w niej prawo. Co do komentarzy KPC, to tylko jeden komentator bodajże Beck pisze, że jeśli na cenę nabycia nie zostanie zaliczone prawo to odpowiedzialność nabywcy jest względna a jeśli zostanie zaliczone to bezwzględna.
Szczerze mówiąc nie wiem dokładnie o co chodzi.

Dobry jesteś. Nieźle mnie przeciągnąłeś. Jeszcze trochę z tobą popiszę i śmiało pójdę na egzamin dla biegłych sądowych.
Ad rem.
Z logicznego punktu wiedzenia gdyby służebność nie wpływała na wartość nieruchomości, to nie byłoby sensu zajmować nieruchomości ze służebnością bo nikt rozsądny by jej nie kupił. To byłaby piękna sprawa do obejścia komornika, ale tak nie jest.
Gdyby biegły wycenił mi służebność na 300.000 zł. przy wartości mieszkania ok. 80.000 zł. bez służebności to zmienił bym biegłego.

Krispl napisał:

50 lat życia x 12 x 500 miesięcznie koszt najm

Kliknij, aby rozszerzyć...

Powyższe wyliczenie służebności, to jest wyliczenie jej jako dochodu dla uprawnionego, a nie przy ustalaniu wartości nieruchomości.
par. 38 pkt 2 rozp. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Wycena służebności powinna być przez ustalenie wartości nieruchomości bez służebności i ze służebnością, a różnica to wartość służebności.
Nigdy wartość służebności nie może przekroczyć wartości nieruchomości.
Przecież to że jest służebność mieszkania, nie blokuje tego, iż nie może w nim zamieszkać jeszcze nowy właściciel nawet z kilkoma kumplami

ok. Krispl, może ja ci zadam pytanie na podstawie twojego przykładu #15, popraw mnie jeśli źle rozumiem tok twojego myślenia:
1) ty nie miałbyś wątpliwości do kompetencji biegłego gdyby wycenił ci wartość nieruchomości bez służebności na kwotę 80.000,00 zł. a wartość służebności na kwotę 300.000 zł. ? Podobnie gdyby wycenił ci wartość służebności na kwotę "0,00 zł." uzasadniając to ty, iż uprawniony powinien już statystycznie dawno nie żyć (tak apropo przy sprzedaży na rynku wtórnym też byś komuś wytłumaczył, iż służebność nie ma wpływu na wartość nieruchomości ponieważ uprawniony powinien już dawno nie żyć, a żyje tylko na złość ZUSowi, ale to nie ma żadnego znaczenia że może będzie żył i 20 lat ponad dane statystyczne.)
2) Rozumiem że wystawił byś na licytację nieruchomość z kwotą oszacowania 80.000 zł.
cena wywołania 60.000 zł.
Gdybyś uzyskał z licytacji kwotę 60.000,00 zł. to służebność utrzymujesz ale nie zaliczasz służebności na cenę wywołania. czy koszt nabywcy to 60.000 zł.
Gdyby natomiast licytant był sprytny i zaoferował ci kwotę 300.001 zł. Wtedy również służebność utrzymujesz, ale też uznałbyś iż cena nabycia pokrywa wartość służębności i w planie podziału zwróciłbyś nabywcy 300.000 zł. a komornikowi pozostawił 1,00 zł. (taki wniosek wyciągam z twoich wyjaśnień z #7).

to może ja się wtrącę. A co by było gdyby np było 3 służebników i każdy z nich miał po 2 latka.Przecież prawo nie zabrania ustanowienia służebności na jednej nieruchomości kilku osobom i to na dodatek nieletnim.Przecież służebność każdego z nich musiałaby być obliczona osobno prawda? to dajmy na to nieruchomość warta 80 tyś , a prawo każdego z nich warte ponad te 80 tyś zł.Wówczas nie mamy do czynienia z faktem , iż wartość służebności nie ma pokrycia w wartości nieruchomości? i dalej idąc tym tropem czy wówczas nie jest tak że jednak wartości służebności mają większą wartość jak wartość domu?wtedy licytatnt powinien wpłacić całą kwotę ceny wywoławczej i nie może jej pomniejszyć o wartość służebności , która to nie ma pokrycia w cenie ?

mam jeszcze jedno pytanie. Obecny właściciel chce spłacić wierzycieli ze skargi pauliańskiej (wierzycieli poprzedniego właściciela). Chce przekazać im inna nieruchomość tj działkę niezabudowaną (sąsiadującą z licytowaną nieruchomością). Wierzyciele odmawiają cały czas przyjęcia tej nieruchomości w rozliczeniu i uparcie chcą licytować. Mimo iż nieruchomość obciążona jest służebnościami , a bardziej opłacalnym była by sprzedaż właśnie tej niezabudowanej , nie obciążonej działki. Istnieje prawdopodobieństwo , że chcą przejąć nieruchomość za niewielkie pieniądze , gdyż zlicytowanie tej nieruchomości nawet w 1/4 nie pokryje wierzytelności.Natomiast działka pokryje w całości wierzytelnośĆ ., Czy takie działanie nie jest działaniem sprzecznym z zasadami współżycia społecznego? Czy sąd może mieć jakiś wpływ na wierzycieli.Bo to widać gołym okiem , że ich działanie jest celowe gdy dążą do licytacji nieruchomości która nie pokryje ich wierzytelności a jednoczenie odmawiają przyjęcia innej nieruchomości , która to pokryje w całości ich wierzytelność.Jak w takiej sytuacji powiadomić Sąd?

Bo może ta druga działka jest trudna do sprzedaży? Jeśli jej sprzedaż jest taka banalna to dlaczego właściciel licytowanej nieruchomości sam nie sprzedał jeszcze tej drugiej i nie spłacił wierzycieli żywą kasą zamiast "wciskać" im własność nieruchomości. Poza tym skoro wierzycieli jest wielu to a) wszyscy musieliby zgodzić się na taki układ, że w ramach zwolnienia z długów biorą drugą działkę więc wystarczy opór jednego i nici z umowy, b) nabyli by tą działkę we współwłasności i co dalej, byliby cały czas na siebie skazani by się dogadywać co do jej sprzedaży i innych kwestii, a może oni nawzajem za sobą nieprzepadają? Przecież jedyne co ich łączy to wspólny dłużnik.

Wysłane z mojego ALE-L21 przy użyciu Tapatalka