Egzamin radcowski 2010

Słonecznik napisał:

Ja wnosiłam o wszystko - łącznie 195 tyś. no i koszty z I instancji. Pisałam przedwstępną. Mimo odmiennych wypowiedzi na forum, nadal uważam, że to była przedwstępna. Na egzaminie trochę nad tym myślałam i doszłam do takiego wniosku. Ale zobaczymy jak będą wyniki.

Kliknij, aby rozszerzyć...

A czy "wszystko" to nie było 185 tys.?

- pouczenie o ważnie zawartej umowie nie oznacza, że jest ona w innej formie, niż w aktach sprawy i że jest wpis do księgi wieczystej oraz że jest w niej (wbrew temu, co napisane) zobowiązanie do wybudowania budynku,

Tam było wprost napisane, że umowa była w formie pisemnej - nie było co domniemywać, że inaczej

mogło mi się popieprzyć z zadatkiem, choć sprawdzałam to 2 razy, nawet odejmując o co wnosili i co zasądził.. Tu nie jestem pewna, ale wydawało mi się że te 260 tyś to co wpłacili na mieszkanie i garaż... Ale co do zadatku to nie jestem pewna...

Olbrzymi niesmak po tym egzaminie, mam wrażenie że ktoś kto układal nie do końca przemyślał sprawę - chceiał zrobić podpuchę ale zamiast tego wyszedł zonk

Wszystko to było 195 tyś., bo oni wnosili o za dużo - najpierw o 10 tyś. (w pozwie), a potem rozszerzyli o 20 tyś. zamiast o 10 tyś. (suma summarum chcieli 30 tyś., czyli potrójnego zadatku). Ja wnosiłam o 175 tyś., bo uznałam, że albo odszkodowanie, albo zadatek (tak wynika z orz. SN). Żeby potem nie powiedzieli, że nie wiem, że nie można żądać jednego i drugiego.

Czy ktoś też wnosił o 175 tyś.? Boję się, że w kluczu uznali, że trzeba było iść za ciosem i dalej wnosić o wszystko, mimo że z jurystycznego punktu widzenia można żądać albo zadatku, albo odszkodowania. A na egzaminie chodzi chyba w końcu o sprawdzenie naszej wiedzy )), a nie o powielanie błędów strony z I instancji... Czy ktoś też wyszedł z tego założenia? Błagam, powiedzcie, że tak

jvrysta napisał:

umowa spelniala wszystkie warunki umowy deweloperskiej - z wyjatkiem tego ze NIE WIADOMO bylo czy roszczenie zostalo wpisane do KW. Z instrukcji dla zdajacych mozna bylo wnioskowac ze zostalo.

Kliknij, aby rozszerzyć...

To, że była ważna nie znaczy, że cokolwiek było wpisane. Ważna, to znaczy pozbawiona wad oświadczeń woli powodujących nieważność, właściwie podpisana przez osoby umocowane. A nie, że była umową deweloperską. Do tego forma i brak zobowiązania do wybudowania.

Poza tym nie można było wpisać niczego do księgi wieczystej, bo nie było zachowanej formy. Dlaczego tego nie dostrzegasz? Przecież to były spreparowane akta, a w załączeniu do pozwu była umowa w zwykłej formie pisemnej. I skąd niby sąd miał wiedzieć, że było wpisane ostrzeżenie? Skoro nie było tego w aktach (w pismach stron ani w protokołach rozpraw) to nie można domniemać, że powiedzieli to (nie udowodnili) a sąd to pominął i nie wpisał do protokołu.

Szanuję to, że możesz mieć inną opinię w tej sprawie, ale nie mogę przejść obojętnie wobec tego, że robisz założenia, które są po prostu sprzeczne z tym, co było w aktach sprawy.

jvrysta napisał:

zauwaz ze to nie bylo tylko okreslenie sposobu platnosci. to bylo zobowiazanie do zaplaty calosci ceny - czyli na podstawie samej tej umowy powodowe byli zobowiazani do spelnienia swiadczenia. co wiecej musieli zrobic to zanim "niby-przyrzeczona" miala byc zawarta z umowy "przyrzeczonej" nie wynikaly juz wlasciwie zadne ich zobowiazania (poza tym pelnomocnictwem do wspolnoty). zreszta co do rzekomego niespelnienia warunkow z ust. 2 - z orzeczen wynikalo jasno ze nawet jak nienazwana ich nie spelnia to nadal zachowuje cechy ostatecznej, "nieprzyrzeczonej" umowy. wredne to bylo - kazus napisany byl pod znajomosc dosc specyficznego orzecznictwa

Kliknij, aby rozszerzyć...

Ale nie znamy dokładnie stanów faktycznych tych umów. Możliwe, że te orzeczenia Sądu Najwyższego dotyczyły umów zawartych w odpowiedniej formie. Podajcie, proszę ich sygnatury, chętnie się im przyjrzę.

Poza tym nieprawda, że było zobowiązanie do zapłaty całości ceny. 20 tysięcy miało być zapłacone już po, a nie przed. Więc ten argument jest nie do utrzymania.

Słonecznik napisał:

- pouczenie o ważnie zawartej umowie nie oznacza, że jest ona w innej formie, niż w aktach sprawy i że jest wpis do księgi wieczystej oraz że jest w niej (wbrew temu, co napisane) zobowiązanie do wybudowania budynku,

Tam było wprost napisane, że umowa była w formie pisemnej - nie było co domniemywać, że inaczej

Kliknij, aby rozszerzyć...

No właśnie. Już się bałem, że tylko ja widziałem umowę w formie pisemnej zwykłej.

ann776 napisał:

Wszystko to było 195 tyś., bo oni wnosili o za dużo - najpierw o 10 tyś. (w pozwie), a potem rozszerzyli o 20 tyś. zamiast o 10 tyś. (suma summarum chcieli 30 tyś., czyli potrójnego zadatku). Ja wnosiłam o 175 tyś., bo uznałam, że albo odszkodowanie, albo zadatek (tak wynika z orz. SN). Żeby potem nie powiedzieli, że nie wiem, że nie można żądać jednego i drugiego.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Ale jest też orzeczenie Sądu Najwyższego, że żądanie zadatku nie pozbawia żądania odszkodowania.

Sami widzicie, jak Sąd Najwyższy często sprzeczne orzeczenia wydaje.

Jest pogląd, że zadatek ewentualnie wyznacza górną granicę odszkodowania, ale nie ma chyba orzeczenia SN, zgodnie z którym można żądać odszkodowania przewyższającego zadatek. Czy może znalazłeś takie?

ann776 napisał:

Jest pogląd, że zadatek ewentualnie wyznacza górną granicę odszkodowania, ale nie ma chyba orzeczenia SN, zgodnie z którym można żądać odszkodowania przewyższającego zadatek. Czy może znalazłeś takie?

Kliknij, aby rozszerzyć...

Znalazłem. Jak je odszukam, to wstawię tu sygnaturę i tezę.

żeby było jeszcze fajniej, to wklejam fragment opracowania pt. "Umowy deweloperskie" (Szuster Sergiusz, Wyrwiński Michał, Olczyk Magdalena, Damasiewicz Agnieszka, Warszawa 2008 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis):
Wśród umów deweloperskich można wyróżnić takie umowy, jak:

1) rezerwacyjna;

2) zobowiązująca, zawierana na podstawie art. 9 ust. 1 u.w.l.;

3) zobowiązująca, podobna do umowy zobowiązującej zawieranej na podstawie art. 9 ust. 1 u.w.l.;

4) przedwstępna;

5) rozporządzająca, która stanowi dopełnienie umów zobowiązujących i jest zawierana w chwili, gdy lokal jest wybudowany i stanowi odrębną własność;

6) umowa zobowiązująco-rozporządzająca, która stanowi dopełnienie umowy przedwstępnej i jest zawierana w chwili, gdy lokal jest wybudowany i stanowi odrębną własność.

Klauzule dotyczące terminu, formy i trybu zapłaty ceny

2.1. Deweloper potwierdza, że Nabywca dokonał wpłaty kwoty ……… zł (słownie ………) na poczet ceny. Kwota ta stanowi zaliczkę (albo: zadatek) w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.

albo

2.1.1 Nabywca zobowiązuje się do wpłaty zaliczki (albo: zadatku), na poczet ceny, w wysokości 10% (albo: 20%, 30%) ceny lokalu, tj. ……… zł (słownie ………), do dnia ………

albo

2.1.2. Nabywca zobowiązuje się do wpłaty zaliczki, na poczet ceny, w wysokości 30% ceny lokalu, tj. ……… zł (słownie ………), do dnia ………. Połowa tej kwoty będzie stanowić zadatek w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.

albo

2.1.3. Pierwsza rata, w wysokości 10% (albo: 20%, 30%) ceny określonej w § ….… niniejszej umowy, tj. w kwocie ….…… zł (słownie ………), płatna jest w dniu podpisania umowy. Kwota ta stanowi zaliczkę (albo: zadatek) w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.

oraz

2.2. Pozostała część ceny zostanie zapłacona w ten sposób, że kolejne raty Nabywca będzie wnosił w terminach i w wysokości określonych w harmonogramie stanowiącym załącznik nr …… do niniejszej umowy.

albo

2.2.1. Kolejne …… (ile) raty miesięczne w kwotach po ……… zł (słownie ………) będą płatne w terminie do ostatniego dnia każdego kolejnego miesiąca, począwszy od dnia ………

oraz

2.3. Ostatnia rata zostanie wpłacona w dniu przeniesienia własności lokalu określonego w § …… niniejszej umowy.

albo

2.3.1. Ostatnia rata zostanie wpłacona w dniu przeniesienia własności lokalu, o którym mowa w § …… niniejszej umowy, chyba że lokal będzie miał wady określone w protokole jego odbioru.

oraz

2.4. Warunkiem wpłaty kolejnych rat w wysokości i terminach ustalonych w harmonogramie jest wykonanie prac zgodnie z harmonogramem. Jeśli określony w harmonogramie etap prac nie został zakończony w terminie, Nabywca ma prawo powstrzymać się z dokonaniem wpłaty, bez ponoszenia konsekwencji wynikających z opóźnienia.

oraz

2.5. Wpłaty rat ustalonych w § ….… niniejszej umowy będą dokonywane przelewem na rachunek Dewelopera nr ………, z adnotacją na dowodzie wpłaty „tytułem spłaty raty” i podanym numerem niniejszej umowy.

oraz

2.6. Koszty przelewu lub wpłaty gotówkowej ponosi Nabywca.

oraz

2.7. Terminy wpłat uważa się za zachowane, jeżeli podany wyżej rachunek zostanie uznany kwotą stanowiącą równowartość należnej raty w terminie zgodnym z niniejszą umową.

Umowa rozporządzająca

2.8. Deweloper potwierdza, że Nabywca dokonał wpłaty kwoty …….....… zł (słownie ……....…). Kwota ta stanowi całkowitą cenę lokalu określonego w § …. niniejszej umowy wraz z komórką lokatorską (albo: prawem do miejsca postojowego).

albo

2.8.1. Deweloper potwierdza, że Nabywca dokonał wpłaty kwoty ……..… zł (słownie …..……). Ostatnia rata zostanie wpłacona w dniu odbioru lokalu protokołem zdawczo-odbiorczym, chyba że lokal będzie miał wady określone w tym protokole.

1. Klauzule 2.1.-2.7. dotyczą umów o charakterze zobowiązującym oraz umowy przedwstępnej, natomiast klauzule 2.8.-2.8.1. - umowy rozporządzającej i zobowiązująco-rozporządzającej. Termin, forma i tryb zapłaty ceny, jako kwestie szczegółowe, nie stanowią zazwyczaj przedmiotu umowy rezerwacyjnej.


no i niby dlaczego nie przedwstępna ???? bo SN powiedział ?

kot jinx napisał:

Armanek, zasadniczy argument przemawiający za tym,że nie była to przedwstępna, jest taki, ze na podstawie tej umowy powodowie byli zobowiązani do zaplaty ceny. Z umowy przedwstępnej nie może wynikać obowiązek spelnienia świadczenia "docelowego" (pieniężnego, rzeczowego itp), tylko obowiązek spełnienia świadczenia polegającego na złozeniu oświadczenia woli. To są dwa rózne poziomy kontraktowania. W pierwszej umowie - zobowiązanie do zawarcia drugiej umowy, w drugiej umowie - zobowiązanie do zapłaty.
Nie można argumentować za przedwstępną w ten sposób, że nie była to deweloperska, bo o kwalifikacji jako przedwstępną decydują pozytywne przesłanki z 389, a nie jakaś eliminacja, że jak nie jest tym, tamtym i owym, to musi być przedwstępną.
Nie można też przeciwstawiać umowie przedwstępnej umowy deweloperskiej rozumianej jako umowa z art. 9 uwl. Nie ma takiej umowy nazwanej jak umowa deweloperska. Art 9 mówi o pewnej umowie i podaje jej istotne cechy, ale nie nazywa tej umowy deweloperską. Sławetne orzeczenie IV CKN 305/01 nazywa umową deweloperską umowę nie spełniającą warunków z 9 uwl. Ja tego przed egzaminem nawet nie wiedziałem, miałem po prostu szczęście, ze wpadłem na to orzeczenie. Teraz mi się to już ułożyło w całość, że zadanie było napisane pod to orzeczenie. Taki pogląd co do umowy deweloperskiej jest już ugruntowany, można przeczytać np w internecie. Sam się dziwię, jak to się ma do 158 kc, ale jak znalazłem ten wyrok, to już leciałem po nim, nie myśląc nawet o formie umowy. Miałem wrażenie, ze to jest właśnie klucz do rozwiązania i trzeba pisać, a nie zastanawiać się. Zgadzam się, że to zagranie autorów kazusu było z jednej strony perfidne, a z drugiej wyrafinowane, ale wśród ludzi, którzy zajmują się problematyką umów deweloperskich (zastrzegam, ze nie należę do nich) to ten kazus był zapewne oczywisty. Przyznaję jednak, że jak na egzamin, to było to zbyt trudne.

Kliknij, aby rozszerzyć...

Mi się wydaje, że to orzeczenie dotyczy jednak innego stanu faktycznego niż w kazusie. Bo w tej sprawie, której dotyczyło orzeczenie wygląda na to, że umowa spełniała wszystkie przesłanki z art. 9, a mimo to strona pozwana próbowała zakwalifikować tą umowę jako umowę przedwstępną. W naszym kazusie problem jest zupełnie inny - nasz umowa nie spełnia przesłanek z art. 9 i w tym cały problem. Więc wydaje mi się jednak, że pozostaje tylko kwestia umowy przedwstępnej, inaczej kazus jest nierozwiązywalny, przy założeniu że umowa została ważnie zawarta. Wynika to z prostej zasady - tylko umowa przedwstępna do przeniesienia własności nieruchomości może nie mieć formy aktu notarialnego, wszystkie inne umowy, czy to deweloperska, czy nienazwana ostateczna, czy nienazwana zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości muszą mieć formę aktu. A jak wiadomo forma aktu notarialnego jest zastrzeżona zawsze pod rygorem nieważności. Więc dla mnie to jest podstawowy argument za przedwstępną.

yhm napisał:

ja przyjęłam, że to przedwstępna i prawie wszystkie osoby zdające razem ze mną tez... z tego co widać na tym forum takich osób jest multum...
poza tym wcale nie uważam, żeby to stanowisko nie było do obrony... który element tej umowy i dlaczego miałby ją - bez wątpliwości - dyskwalifikować jako umowę przedwstępną w świetle art. 389 kc ?

Kliknij, aby rozszerzyć...

To ja powiem więcej - w Katowicach z ok 130 zdających najprawdopodobniej nie wpadł na deweloperską absolutnie nikt, wszyscy pisali w oparciu o przedwstępną. Więc będzie ciekawie jak obleją wszystkich.

armanek napisał:

Zwolennicy umowy przedwstępnej oczywiście także obstają przy swoim stanowisku. Nie zgadzam się z tymi, którzy twierdzą, że "po tylu dniach wiadomo, że to nie przedwstępna". Raczej po tylu dniach wiadomo, że jest wiele pomysłów na to wszystko. A błędne pouczenie jeszcze dodaje oliwy do ognia.

Podsumowując (wg mnie):
- pouczenie o ważnie zawartej umowie nie oznacza, że jest ona w innej formie, niż w aktach sprawy i że jest wpis do księgi wieczystej oraz że jest w niej (wbrew temu, co napisane) zobowiązanie do wybudowania budynku,
- umowa deweloperska - brakuje odpowiedniej formy, wpisu do księgi wieczystej i zobowiązania do wybudowania lokalu, przy czym brak chociaż jednego z tych elementów pozbawia tę umowę charakteru umowy deweloperskiej, przy czym brak odpowiedniej formy wyłącza możliwość dokonania wpisu i tak,
- umowa definitywna - i taki pomysł się pojawił, chociaż brakuje mu jakichkolwiek podstaw,
- umowa zobowiązująca - brak odpowiedniej formy, skutek - nieważność,
- umowa przedwstępna - jak dotąd nikt nie napisał, dlaczego to nie może być umowa przedwstępna. Proszę o podanie podstaw prawnych (nie mam tu za podstawę prawną orzeczenia Sądu Najwyższego, które może za chwile być zmienione).

Kliknij, aby rozszerzyć...

Zgadzam się w 100% z tą teorią i dokładnie tak będę argumentować w odwołaniu do komisji II stopnia bo coś mi się wydaje, że przed komisjami I stopnia jednak ci z przedwstępną mają oblane.

wyluzujcie !

po pierwsze nalezało pisać apelację,

po drugie, jako radca, dochodzić mozliwie jak najwięcej

po trzecie, argumentować (w kluczu prawdopodobnie będzie deweloperska)


ocena pozytywna - spełnienie 2 pierwszych pkt
deweloperska, przedwstepna czy jakaś inna - bedzie to miało wpływ jedynie na wysokość oceny a nie na fakt zdał albo nie

ps. ja uznałem za deweloperską

kot jinx napisał:

Armanek, zasadniczy argument przemawiający za tym,że nie była to przedwstępna, jest taki, ze na podstawie tej umowy powodowie byli zobowiązani do zaplaty ceny. Z umowy przedwstępnej nie może wynikać obowiązek spelnienia świadczenia "docelowego" (pieniężnego, rzeczowego itp), tylko obowiązek spełnienia świadczenia polegającego na złozeniu oświadczenia woli. To są dwa rózne poziomy kontraktowania. W pierwszej umowie - zobowiązanie do zawarcia drugiej umowy, w drugiej umowie - zobowiązanie do zapłaty.
Nie można argumentować za przedwstępną w ten sposób, że nie była to deweloperska, bo o kwalifikacji jako przedwstępną decydują pozytywne przesłanki z 389, a nie jakaś eliminacja, że jak nie jest tym, tamtym i owym, to musi być przedwstępną.
Nie można też przeciwstawiać umowie przedwstępnej umowy deweloperskiej rozumianej jako umowa z art. 9 uwl. Nie ma takiej umowy nazwanej jak umowa deweloperska. Art 9 mówi o pewnej umowie i podaje jej istotne cechy, ale nie nazywa tej umowy deweloperską. Sławetne orzeczenie IV CKN 305/01 nazywa umową deweloperską umowę nie spełniającą warunków z 9 uwl. Ja tego przed egzaminem nawet nie wiedziałem, miałem po prostu szczęście, ze wpadłem na to orzeczenie. Teraz mi się to już ułożyło w całość, że zadanie było napisane pod to orzeczenie. Taki pogląd co do umowy deweloperskiej jest już ugruntowany, można przeczytać np w internecie. Sam się dziwię, jak to się ma do 158 kc, ale jak znalazłem ten wyrok, to już leciałem po nim, nie myśląc nawet o formie umowy. Miałem wrażenie, ze to jest właśnie klucz do rozwiązania i trzeba pisać, a nie zastanawiać się. Zgadzam się, że to zagranie autorów kazusu było z jednej strony perfidne, a z drugiej wyrafinowane, ale wśród ludzi, którzy zajmują się problematyką umów deweloperskich (zastrzegam, ze nie należę do nich) to ten kazus był zapewne oczywisty. Przyznaję jednak, że jak na egzamin, to było to zbyt trudne.

Kliknij, aby rozszerzyć...

A skąd wniosek, że z umowy przedwstępnej nie może wynikać zobowiązanie do zapłaty ceny? Przecież mamy swobodę umów. Więc oczywistym jest, że z przedwstępnej musi wynikać zobowiązanie do zawarcia przyrzeczonej, ale dlaczego obok tego nie można umieścić zobowiązania do zapłaty ceny? To tak jakby zakazać wsadzania jakichkolwiek postanowień odbiegających od uregulowań ustawowych do umowy o dzieło.

kalambury napisał:

Zgadzam się w 100% z tą teorią i dokładnie tak będę argumentować w odwołaniu do komisji II stopnia bo coś mi się wydaje, że przed komisjami I stopnia jednak ci z przedwstępną mają oblane.

Kliknij, aby rozszerzyć...

no mi sie wydaje, że jeśli juz to bardziej oblane mają ci ktorzy zaskarżyli za małą kwotę (byli tacy co np. o 20 tyś. tylko skarżyli)... bo jak ktos juz zauważył, o ile zarzutami apelacji sad odwoławczy nie jest związany, o tyle zakresem zaskarżenia juz tak...
wiec w przypadku naszego kazusu sąd II instancji zawsze może sobie "poprawić" kwalifikacje umowy (deweloperska, przedwstępna, umowa o wykończenie zdającego egzamin czy jaka mu tam jeszcze do głowy przyjdzie), a z zakresem zaskarżenia nie zrobi juz nic

zaza2 napisał:

wyluzujcie !

po pierwsze nalezało pisać apelację,

po drugie, jako radca, dochodzić mozliwie jak najwięcej

po trzecie, argumentować (w kluczu prawdopodobnie będzie deweloperska)


ocena pozytywna - spełnienie 2 pierwszych pkt
deweloperska, przedwstepna czy jakaś inna - bedzie to miało wpływ jedynie na wysokość oceny a nie na fakt zdał albo nie

ps. ja uznałem za deweloperską

Kliknij, aby rozszerzyć...

Oby tak było, ale biorąc pod uwagę fakt, że w grudniu oblewały osoby, które napisały pozew, ale nie ujęły w nim tylko jednego roszczenia - renty, to jednak nie byłabym taką optymistką. Tym bardziej, że oni mieli argument, że renty mogą jeszcze przecież dochodzić odrębnym postępowaniu, a my już raczej nie mamy argumentu, że możemy przecież jeszcze podnieść dodatkowe zarzuty przed sądem II instancji.