Egzamin radcowski 2010

Może się jakoś umówimy - ja nie znam nikogo z IV roku. Jestem z III ( i po dziesięciu latach pracy w kancelarii - od początku studiów ). Mimo, że moje podejście można nazwać sportowym - 1 tydzień urlopu na naukę - to i tak jest mi starszenie przykro, bo wydawało mi się, że z cywila sobie poradzę bez nauki. A tu taka niespodzianka!!!

glosy do wyroku SN z 9 VII 2003 r. IV CKN 305/01, autor Jarosław Grykiel, opublikowana Rejent 2005/11/119

str 1-4
1
Przedstawiona w kazusie sytuacja dotycząca prawa nieruchomości, jest dość często
spotykana w praktyce, szczególnie ze względu na ostatnio bardzo chwiejną sytuację na rynku
oraz trwający kryzys gospodarczy. Coraz częściej również zaobserwować można sytuację
nadwyżki podaży nad popytem, na rynku nieruchomości. Stąd też zdarzają się sytuacje, w
których deweloperzy, pomimo przyjęcia od przyszłych nabywców pewnej wartości lokali
mieszkalnych, ogłaszają swoją upadłość.
Jednak ogłoszenie upadłości – oraz wszelkie procesy z tym związane „nie czekają” na
wybudowanie lokali, stąd może ona być ogłoszona w bardzo różnym momencie. Od chwili
wykupu gruntów pod budowę, aż do momentu oddania lokali do użytku oraz przeniesienia
własności lokali i wpisu do księgi wieczystej. Dlatego też należy rozpatrzeć kilka kluczowych, dla
rozwiązania kazusu, sytuacji.
W odpowiedzi na pytanie pierwsze – jakie roszczenia przysługują klientom w sytuacji
przedstawionej w kazusie, gdy ogłoszenie upadłości dewelopera następuje przed zakończeniem
budowy – należałoby zadać pytanie, jaki status posiada „dziura w ziemi”. Bowiem „przed
zakończeniem budowy” oznaczać może z jednej strony brak jakichkolwiek działań (fizycznych)
podjętych na placu budowy, jak również wybudowanie wprawdzie budynku, ale w myśl art. 57
ustawy prawo budowlane z dn. 7.07.1994r. 1, brak jej odbioru.
W takiej sytuacji warto byłoby przyjrzeć się bliżej zawartej między deweloperem a
nabywcami umowie przedwstępnej ( w formie aktu notarialnego). W umowie przedwstępnej
(pactum de contractu) jedna lub dwie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości
oznaczonej umowy – umowy przyrzeczonej (art. 398 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia
1964r.2 – dalej k.c.)3.
Na podstawie umowy przedwstępnej nie można domagać się spełnienia tych świadczeń, do
których strony maja się zobowiązać dopiero w umowie przyrzeczonej. Niekiedy jednak ze
względu na zamierzoną umowę definitywną, strony zobowiązują się już w umowie
przedwstępnej do dokonania pewnych czynności ( np. przygotowania planu budowy,
przeniesienia posiadania rzeczy, czy zapłaty części ceny – jak w omawianym kazusie). Jeżeli
następnie umowa definitywna zostanie zawarta, dokonanie wspomnianej czynności zalicza się
na poczet określonych w umowie definitywnej świadczeń. Natomiast, gdy umowa definitywna
nie zostanie zawarta – jak w omawianym kazusie – stronie, która tych czynności dokonała ( tu
wpłata przez potencjalnych nabywców 30% wartości lokalu mieszkalnego) – służy roszczenie z
tytułu nienależnego świadczenia (art. 410 k.c.). Strony jednak mogą w umowie
przedwstępnej kwestię tą uregulować odmiennie, co wynika wprost z art. 3531 k.c. – zasady
1 Dz.U.2003 r. Nr 207 poz. 2016 z poz.zm.
2 Dz.U. Nr 16, poz. 93, ze zm.
3 Z. Radwanski, A. Olejniczak – „Zobowiazania – czesc ogólna”, Warszawa 2008, s.140
2
swobody umów4, a co jasno nie wynika z kazusu. Z mocy art. 390 k.c. – jeżeli strona zobowiązana
do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać
naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej ( po
zapłacie całości wartości lokalu mieszkalnego – nabycie praw do lokalu). Oczywiście strony
mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania, jednak nie wynika to
z kazusu, stąd zastosowanie przepisów pierwszej części zdania art.390k.c.. Wskazany skutek jest
tzw. skutkiem słabszym – chodzi bowiem o odszkodowanie w granicach tzw. negatywnego
interesu umownego. Nie chodzi tu tylko o zastrzeżenie kary umownej, co zawsze jest
dopuszczalne na zasadach ogólnych ( art. 483 k.c.).
Istnieje jednak tzw. skutek silniejszy – art. 390 § 2 k.c. – istnieje on wówczas, gdy umowa
przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej.
Odnosi się to zwłaszcza do formy szczególnej przewidzianej pod rygorem nieważności dla
umowy przyrzeczonej (co wskazuje sytuacja w kazusie, jako że strony zachowały formę aktu
notarialnego – dla późniejszego przeniesienia prawa własności lokali). Stąd przysługuje
klientom roszczenie o wykonanie umowy przyrzeczonej.
W razie gdyby umowa definitywna nie mogła zostać zawarta z uwagi na istniejące przeszkody
natury faktycznej lub prawnej, wówczas pojawi się problem odpowiedzialności dłużnika (tu
dewelopera) za niemożliwość wykonania świadczenia – z mocy art. 475 k.c. – zobowiązanie
wygasa, jeżeli świadczenie stało się niemożliwe skutkiem okoliczności, za które dłużnik
odpowiedzialności nie ponosi5. Jednak w sytuacji kazusowej tej odpowiedzialności po stronie
dłużnika nie można wyłączyć, ponieważ w grę wchodzi zastosowanie przepisów ustawy Prawo
upadłościowe i naprawcze6 (dalej pr.up.n.), i to dłużnik ponosi odpowiedzialność za zaistniałą
sytuację prawną, a także faktyczną7.
Konstrukcja umowy przedwstępnej często wykorzystywana jest w praktyce notarialnej.
Wiąże się to z identyfikacją umowy sprzedaży z umową przenoszącą własność. Zawsze tam,
gdzie umowa sprzedaży z jakichś powodów nie może przenieść od razu własności, sięga się
zamiast do niej, do umowy przedwstępnej, zobowiązującej do zawarcia umowy sprzedaży w
przyszłości. Konstrukcją umowy przedwstępnej można posłużyć się także w sytuacji, gdy
ustanowienie odrębnej własności lokalu ma nastąpić w budynku mającym być dopiero
wybudowany (jak w sytuacji kazusowej). Umowa przedwstępna zobowiązuje tutaj do zawarcia
umowy sprzedaży lokalu w oznaczonym terminie. Żeby jednak miała sens, przyszły sprzedawca
musi zobowiązać się do wybudowania domu. Jest to zobowiązanie samodzielne, jednakże
4 Op cit., s.142
5 Op.cit., s.146
6 Dz.U.2003 Nr 60, poz. 535 z poz, zm.
7 na mocy art. 21 w zw. Z art. 20 pr.up.n to na dłuniku spoczywa odpowiedzialnosc za złoenie wniosku o
ogłoszenie upadłosci
3
celowe. Celem jego jest sprzedaż lokalu. Umowa przedwstępna może być zwarta w dowolnej
formie, Jeżeli nie zachowa się formy aktu notarialnego, na jej podstawie można dochodzić tylko
odszkodowania, nie można natomiast dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli forma
została zachowana, możliwość dochodzenia zawarcia umowy sprzedaży jest uzależniona od
istnienia budynku (jak w kazusie). Ten zaś może nie zostać wybudowany. Pojawia się
zatem ten sam problem, co w przypadku sprzedaży lokalu, a mianowicie – czy i jakie środki
przysługują uprawnionemu z umowy przedwstępnej do wymuszenia budowy. Także tutaj
pojawia się kwestia dopuszczalności wykonania zastępczego8.
W praktyce wygląda to najczęściej w ten sposób, iż zawierane są dwie umowy. Najpierw klient
zawiera z deweloperem umowę przedwstępną – zobowiązującą, przez którą jedna ze stron lub
obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej (ostatecznej, przyrzeczonej) umowy (art.389 k.c.).
Następuje to zwykle jeszcze przed realizacją inwestycji. Dopiero po jej zakończeniu zawierana
jest umowa ostateczna – rozporządzająca, mocą której deweloper przenosi własność
postawionego budynku lub uprzednio wyodrębnionego lokalu na nabywcę. Umowa ostateczna,
jako przenosząca własność nieruchomości, musi mieć zawsze formę aktu notarialnego pod
rygorem nieważności. Natomiast jeśli chodzi o pierwszą z umów, nie jest to wymagane, ale leży
w interesie nabywcy. Bowiem jeśli umowa przedwstępna zostanie zawarta w zwykłej formie
pisemnej (na co często naciskają deweloperzy), to nabywcy przysługują w przypadku jej
niewykonania wyłącznie roszczenia odszkodowawcze. Jeśli zatem deweloper odmawia
przeniesienia własności lokalu, to wówczas można domagać się wyłącznie naprawienia szkody
wynikłej z jego zachowania, nie można natomiast wymusić przeniesienie własności mieszkania
lub domu. Taką możliwość nabywca będzie miał, jeśli umowa przedwstępna zostanie zawarta w
takiej formie jak umowa ostateczna, tj. w formie aktu notarialnego. W takim wypadku można
wystąpić do sądu, którego orzeczenie uwzględniające żądanie nabywcy zastępuje oświadczenie
dewelopera o przeniesieniu własności (art. 64 k.c.). Innymi słowy – jeśli pierwsza z umów
zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, to sąd może za dewelopera przenieść na klienta
własność nieruchomości9.
Ustawodawca uznał, że przedstawione konstrukcje nie są odpowiednie, nie czynią
zadość potrzebom praktyki. Dlatego skonstruował specjalny „typ” umowy zobowiązującej, która
nie jest ani umową sprzedaży (lub inną nazwaną umową o charakterze zobowiązującym) ani
umową przedwstępną. Jest to umowa deweloperska, jednak niefortunna redakcja art.9 ust.1,
nastręcza więcej pytań niż odpowiedzi10. Na podstawie umowy deweloper rozpoczyna realizację
inwestycji, wznosi budynek i niejednokrotnie wydaje również lokal mieszkalny nabywcy. Nie
podejmuje zatem wyłącznie czynności niezbędnych do zawarcia umowy przyrzeczonej (jak ma
8 Rejent – grudzien 1994r., Nr 12, s. 38
9 Umowa deweloperska
10 Rejent – grudzien 1994r., Nr 12, s. 38-39
4
to miejsce w przypadku umowy przedwstępnej), ale spełnia inne świadczenia,
charakterystycznie już dla umowy definitywnej. Nabywca lokalu uiszcza zaś na rzecz
dewelopera wynagrodzenie według ustalonego harmonogramu albo stosownie do stopnia
zaawansowania robót, czyli spełnienia świadczenia zastrzeżone na poczet umowy
przyrzeczonej. W ten sposób deweloper uzyskuje całe wynagrodzenie jeszcze przed
zakończeniem realizacji inwestycji i przed ustanowieniem odrębnej własności lokalu na rzecz
nabywcy. Zasadniczym świadczeniem obu stron umowy deweloperskiej nie jest zatem zawarcie
określonej umowy w przyszłości. Obie strony spełniają na podstawie kontraktu
deweloperskiego świadczenia charakterystyczne dla umowy stanowczej. Dlatego też causa
umowy deweloperskiej, układ świadczeń obu stron, jak i jej wzajemny charakter nie
odpowiadają charakterowi umowy przedwstępnej. W konsekwencji, albo postanowienia
umowne dotyczące świadczeń na poczet umowy przyrzeczonej należy uznać za nieważne ze
względu na ich sprzeczność z naturą stosunku zobowiązaniowego, wynikającego a umowy
przedwstępnej, albo też powinno się zakwalifikować określoną umowę jako kontrakt stanowczy,
nieprawidłowo zatytułowany przez strony. Wybór jednego z tych rozwiązań będzie uzależniony
od okoliczności konkretnego wypadku. Konieczne będzie dokonanie starannej analizy zamiaru
stron i celu umowy. W szczególności należy zważyć, czy przyczyną i podstawą działania stron
było zawarcie określonej umowy w przyszłości, czy też uzyskanie innych świadczeń
charakterystycznych dla umowy stanowczej11 ( a tak by się wydawało analizując kazus, bowiem
potencjalnemu nabywcy chyba bardziej zależałoby na tym, by lokal został wybudowany oraz by
przeniesione zostało na niego prawo własności, natomiast deweloperowi, by uzyskać sumę
potrzebą do wybudowania lokali). Ponadto za charakterem zawartej umowy, jako umowy
przedwstępnej przemawiałoby zastrzeżenie w niej kary umownej, bądź przepadku zadatku na
wypadek uchylenia się przez stronę zobowiązaną do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednak i
tutaj pojawia się pytanie, czy stronie będzie przysługiwał zwrot zadatku czy zaliczki, w której to
kwestii wypowiedział się Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 22.12.2000r. IICKN 353/00.
Bardzo podobny, do wskazanego w kazusie, stan faktyczny został rozpatrzony w
wyroku z dnia 9 lipca 2003 r. SN IV CKN 305/01. Wskazano w nim, że umowa deweloperska,
określana także jako umowa realizatorska, nie jest umową nazwaną, także na gruncie art. 9
ustawy o własności lokali. Jest rodzajem umowy nienazwanej (mieszanej), powstałej ze
szczególnego połączenia czynności prawnych podejmowanych w ramach budowlanego procesu
inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar
przekazania inwestycji użytkownikowi. Jej źródło stanowią elementy treści różnych umów
nazwanych, które tworzą nierozłączną i jednolitą całość określoną przez wskazany cel
11Artykuł Anny Jedynastej „Czy umowa deweloperska to umowa przedwstepna?”– Przeglad Sadowy, kwiecien
2007
cdn.

glosa cdn
str 5
gospodarczy. Nadaje jej to cechy nowości i oryginalności w stosunku do ustawowych typów
umów, których elementy zawiera.
Przyjęta kwalifikacja prawna umowy deweloperskiej przesądza zarazem, jakie przepisy
powinny być stosowane do oceny stosunku zobowiązaniowego z niej wynikającego. Są to
przepisy o umowach w ogólności oraz przepisy części ogólnej prawa zobowiązań, a w
zakresie wykraczających poza nie zagadnień szczególnych, właściwych dla umowy
deweloperskiej, przez analogię stosowane przepisy umów nazwanych, których elementy
zawiera ta umowa. Możliwość przypisania umowie deweloperskiej skutków prawnych
właściwych dla poszczególnych umów nazwanych, zależeć będzie od stopnia jej odrębności w
stosunku do tych umów. Im jest on większy, tym mniejszą rolę w określeniu skutków prawnych
umowy deweloperskiej odgrywać będzie stosowanie przepisów dotyczących pokrewnych umów
nazwanych. Ich stosowanie nie może przy tym polegać na prostym sumowaniu skutków
wynikających z poszczególnych umów i musi uwzględniać cel oraz społeczną funkcję umowy
nienazwanej, charakteryzujące ją jako pewną całość.
W kontekście danej sprawy SN nie podzielił prezentowanej w kasacji oceny charakteru
prawnego umowy deweloperskiej, jako umowy przedwstępnej w rozumieniu art. 389 k.c.,
zobowiązującej do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Jej odmienność w stosunku do
umowy przedwstępnej, która nadaje jej cechy umowy właściwej, polega na tym, że zamawiający
jest na jej podstawie zobowiązany do zapłaty całej należności (w kazusie 30%) za wybudowanie
lokalu i przeniesienie na jego rzecz prawa własności. Stąd skoro, jest to wyrok, który odnosi się
do konkretnej sprawy, nie można wprost wskazać, iż tak jak w tymże stanie faktycznym, zasadny
byłby wniosek, że rozmiar odszkodowania należnego zamawiającemu z tytułu nieuzasadnionej
(w kazusie uzasadnionej ogłoszeniem upadłości) odmowy przeniesienia na jego rzecz przez
dewelopera prawa własności wybudowanego dla niego lokalu, nie podlega ograniczeniu na
podstawie art. 390 § 1 k.c.. Deweloper w tym przypadku (wskazanym w wyroku) odpowiadał za
szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania na podstawie art. 471 k.c.. Jego niewykonanie
zachodziło wówczas, gdy jego świadczenie nie zostało w ogóle spełnione, tj. nie został
wybudowany budynek oraz nie doszło do wyodrębnienia lokali i przeniesienia ich na rzecz
zamawiających nabywców. Szkodę zamawiającego w takiej sytuacji stanowi uszczerbek
majątkowy, rozumiany jako różnica miedzy aktualnym stanem majątku wierzyciela a stanem
hipotetycznym, jaki istniałby, gdyby zobowiązanie zostało wykonane.
Jednak przedstawiony stan faktyczny w znacznym stopniu jest zbliżony, do sytuacji omawianej
w kazusie, stąd przyjąć można, że byłoby to (przy okolicznościach, jak w sprawie) jedno z jego
rozwiązań. Jednak należy mieć na uwadze, iż w praktyce sądowej, Polska nie jest, jak kraje
porządku anglosaskiego, krajem rządzonym precedensem, stąd pod rozwagę, sąd winien wziąć
konkretny(kazuistyczny), odrębny i samoistny, choć podobny, do wskazanego wyżej, stan
6
faktyczny i rozstrzygnąć w sposób „indywidualny” a nie analogiczny, bowiem analogia w prawie
polskim, co do zasady jest zabroniona.
Zaistnieć może również sytuacja, w której budowa, zostanie zakończona (fizycznie –
budynek stoi). Jednak i tutaj pojawiają się kolejne 2 możliwości:
1. budynek zbudowano – ale nie dokonano odbioru (art.18 ust.1 pkt 4 w zw. z art. 57
ustawy prawo budowlane).
2. bądź odbioru dokonano, ale nie wyodrębniono poszczególnych lokali, na mocy art. 7
ustawy o własności lokali z 24.06.1994r.12
W drugiej sytuacji dokonano obioru – z mocy art. 18 ust.1 pkt 4 w zw. z art. 57 ustawy prawo
budowlane. Oznacza to, że mamy co prawda do czynienia z budynkiem – art. 3 ust.2 ustawy
prawo budowlane, jednak nie mamy wyodrębnionych poszczególnych lokali, co jest niezbędne
do ich zbycia i zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednak i tutaj pojawia się problem.
Z mocy art. 98 pr.up.n.– jeżeli w dniu ogłoszenia upadłości zobowiązania z umowy
wzajemnej nie zostały wykonane w całości lub w części, syndyk może wykonać zobowiązania
upadłego i zażądać od drugiej strony spełnienia świadczenia wzajemnego – czyli mówiąc
kolokwialnie doprowadzić budowę do końca, dokonać odbioru oraz dokonać wyodrębnienia i
zbycia lokali – co będzie generowało koszty, których pokrycia nie można upatrywać w majątku
upadłego. Syndyk może również od umowy odstąpić – wówczas wierzyciel ( tu potencjalny
nabywca) na mocy art. 99 pr.up.n. nie będzie miał prawa do zwrotu spełnionego świadczenia
(wynikającego w umowy), chociażby świadczenie to znajdowało się w masie upadłości. Będzie
mógł dochodzić w postępowaniu upadłościowym należności z tytułu wykonania zobowiązania i
poniesionych strat, zgłaszając te wierzytelności sędziemu-komisarzowi.
Jednak mimo tak prostego rozwiązania kazusu, pojawiają się pewne wątpliwości, które nasuwa
sama doktryna. Bowiem kwestią sporną jest zaliczenie do umów wzajemnych (art. 98 pr.up.n.)
umowy przedwstępnej13 (o ile za taką przyjmiemy umowę wskazaną w kazusie). Jednak, czy w
przypadku kazusu mamy do czynienia z umową przedwstępną (mimo, że wprost jest o niej
mowa)? Z wyżej przytoczonego orzeczenia wynika, iż umowa zawarta przez dewelopera –
deweloperska nie jest w orzecznictwie uważana za umowę przedwstępną. Jest ona rodzajem
umowy nienazwanej (mieszanej). Jednak w samym kazusie mowa jest o umowie
przedwstępnej w formie aktu notarialnego oraz wpłacie części wartości przyszłego lokalu,
natomiast umowa deweloperska charakteryzuje się zwykła formą jej zawarcia, nie szczególną
pod rygorem nieważności oraz tym, że powinna zostać wpłacona cała wartość przyszłego
lokalu(wynika to z faktu, że potencjalny nabywca nie zna realnej wartości inwestycji, którą
12 Dz.U.2004.141.1492 z poz.zm.
13 S.Gurgul – „Prawo upadłosciowe i naprawcze. Komentarz”, Warszawa 2005r.,s. 331
7
można określić po jej zakończeniu – tak też w praktyce). Jednak co do zwykłej formy pisemnej w
wyroku Sądu Najwyższego z 30.6.2004, IV CK 521/03 SN stwierdził, że zawarcie umowy której
treść odpowiada art. 9 ust. 1 ustawy o własności lokali, która nie spełnia wymogów określonych
w art. 9 ust. 2 oznacza jedynie, że do umowy tej ustawa o własności lokali nie ma zastosowania
(ze względu na sprzeczność z art. 9 ust.2),natomiast nie oznacza, że jest ona nieważna, jeżeli
odpowiada przepisom Kodeksu cywilnego (S.A. w Lublinie w wyroku z 25.6.1998, I ACa 201/98,
Apel.-Lub. 1998, Nr 4, poz. 18). Dlatego też wykładnia literalna zdaje się dawać zupełnie inną
odpowiedź.
Jednak, nawet w przypadku dochowania przez strony wymaganej formy aktu
notarialnego, ważność zawartej przez nie umowy, ocenianej wedle kwalifikacji przyjętej prze SN
jako umowy właściwej, zobowiązuje m.in. do ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz do
przeniesienia jej na nabywcę, może budzić uzasadnione wątpliwości. Nie jest bowiem
jednoznacznie przesądzony stosunek przepisu art. 9 ustawy o własności lokali do przepisów
Kodeksu cywilnego, regulujących ogólne zasady rozporządzania nieruchomościami przyszłymi.
Nie można wykluczyć rozwiązania, zgodnie z którym przepis art. 9 ustawy o własności
lokali będzie uznany za lex specialis w stosunku do reguł kodeksowych. Ma on bowiem znacznie
węższy zakres zastosowania, odnosząc się wyłącznie do nieruchomości lokalowych, a ponadto
przewiduje dodatkowe przesłanki ważności umowy deweloperskiej. Przyjęcie bez żadnych
zastrzeżeń możliwości zawarcia takiej umowy z powołaniem się na kodeksową zasadę swobody
umów, wyłącznie przy spełnieniu ogólnych wymogów dotyczących rozporządzania
nieruchomościami, prowadziłoby do łatwego obejścia rygorów ustanowionych w art. 9 ustawy o
własności lokali. Podzielając zgłaszane w doktrynie krytyczne oceny pod adresem
przedmiotowego przepisu14, nie sposób pominąć faktu jego obowiązywania. Trafna wydaje się
natomiast kwalifikacja zawartej miedzy stronami umowy dokonane przez S.A., który uznał ją
jako swoistą umowę realizatorską, wzajemnie zobowiązującą, zawierająca cechy umowy o dzieło
oraz umowy przedwstępnej. Według J. Grykiela pogląd ten warto było skorygować w ten sposób,
że przedmiotowej umowie bliższa byłaby raczej konstrukcja umowy o roboty budowlane, do
której dopiero z mocy wyraźnego odesłania z art. 656 k.c. stosuje się przepisy dotyczące umowy
o dzieło. Powyższe rozwiązanie bowiem pozwala przede wszystkim na zachowanie ważności
umowy15.
Umowy wzajemnie to takie umowy dwustronnie zobowiązujące, w których każda ze
stron jest zobowiązana do świadczenia wobec drugiej, stanowiącego odpowiednik(ekwiwalent)
tego, co sama otrzymuje. Wedle prezentowanego m.in. przez prof. S. Gurgula poglądu o
ekwiwalentności świadczeń rozstrzyga subiektywna ocena stron, a nie rzeczywista obiektywna
14 E. Drozd – „Ustanowienie odrebnej własnosci lokalu” – Rejent Nr 12/1994, s.24
15 J. Grykiel – glosa do wyroku Sadu Najwyszego z dnia 9 lipca 2003 r. SN IV CKN 305/01.
8
wartość tych świadczeń16. Umowami wzajemnymi mogą być zarówno umowy nazwane, jak i
nienazwane (a za taką przyjmuje się umowę deweloperską)17. Do umów wzajemnych zalicza się
ex definitione umowy kupna-sprzedaży, zamiany, dzierżawy, najmu, umowy o dzieło, o pracę, o
pośrednictwo, o dożywocie; umowy zlecenia, przechowania i renty nie są per se umowami
wzajemnymi, mogą mieć jednak taki charakter, jeśli zostały zawarte za wynagrodzeniem. Gdyby
bowiem uznać umowę deweloperska za sui generis umowę przedwstępną, pojawiłoby się
bardzo wiele daleko idących problemów, jak np. ocena czy wpłacone 30% przez potencjalnych
nabywców lokali uznawać za zadatek, czy zaliczę (Wyrok z dnia 22 grudnia 2000 r. Sąd
Najwyższy II CKN 353/0018). Idąc tokiem takiego rozumowania, umowa deweloperska, jako
umowa nienazwana (mieszana) uznana być może za umowę wzajemną19. Wówczas
zastosowanie znalazłby art. 98 ust. 1 pr.up.n. Znajduje on je bowiem wówczas, gdy:
1. żadna ze stron nie wykonała swego zobowiązania;
2. obie strony częściowo wykonały swe zobowiązania;
3. jedna ze stron nie wykonała w ogóle zobowiązania, druga zaś wykonała je tylko w części.
W kazusie możemy mówić zarówno o drugiej, jak i trzeciej sytuacji, bo o ile wynika z niego, że
potencjalny nabywca lokalu mieszkalnego zapłacił 30% wartości przyszłego mieszkania, o tyle
nie wiadomo, czy deweloper „podjął” jakiekolwiek działania w celu wybudowania tego lokalu
(czyli jeśli wykonał, wówczas będzie to sytuacja druga, jeśli nie trzecia),czy nie.
Decydujące znaczenie dla zastosowania art. 98 pr.up.n. ma sam fakt wykonania lub
niewykonania umowy. Przyczyna, dla której umowy nie wykonano, jest obojętna (nie ważne jest
dlaczego stał się niewypłacalny, czy to ze swojej winy, jako dłużnika, czy samemu pozostawaniu
w stosunku zobowiązaniowym, jako wierzyciel ze swoimi dłużnikami). Syndyk może wiec
odstąpić od umowy jeszcze nie wykonanej, bez względu na to, czy świadczenie było już
wymagalne lub nie i czy zwłoka zachodzi po obu stronach, czy tylko po jednej z nich. Jeżeli
syndyk oświadczy, że żąda wykonania przez kontrahenta umowy wzajemnej (zapłaty całości
sumy za lokal), to tym samym zobowiązuje masę upadłości do spełnienia na jego rzecz całości
świadczenia wzajemnego(w kolejności zgodnej z art. 342 ust.1 pkt1 pr.up.n. – czyli
„wybudowania lokali”). Umowa wzajemna obowiązuje wówczas strony w pełnym kształcie,
16op.cit.
17 Za S. Gurgulem uchw. SN z 22.10.1987r., III CZP 55/87, OSN 1989, Nr6, poz.90
18za wyrokiem SN „naley zatem stwierdzic, e zastrzeone w umowie przedwstepnej swiadczenie strony na
poczet umowy przyrzeczonej, nie czyni drugiej strony uprawniona do adania spełnienia tego swiadczenia”
19 Za prof. S.Gurgulem – „wzajemnosc” niektórych umów jest sporna w doktrynie i orzecznictwie, co dotyczy
zwłaszcza umowy przedwstepnej (np. orz. SN z 14.12.1999r., II CKN 624/98, OSN 2000, Nr 6, poz. 120 oraz
SN z 7.1.1967r., III CZP 32/66, OSNC 1968, Nr 12, poz. 199. Według prof. S.Gurgula umowa przedwstepna nie
ma charakteru umowy wzajemnej, poniewa bezposrednio niczego nie przysparza ( czyni to dopiero umowa
przyrzeczona). Swiadczenie z umowy przedwstepnej ogranicza sie zawsze do zawarcia umowy przyrzeczonej i
obejmuje tym samym tylko złoenie oswiadczenia woli, co jest zarazem wykonaniem umowy przedwstepnej; z
umowy tej natomiast nie wynika ani obowiazek wydania rzeczy, ani zapłaty ceny (tak równie pos. S.A. w P. z
3.12.2002r., IACz 2130/02, niepubl.).
9
tj. ze wszystkimi jej postanowieniami ubocznymi, np. co do właściwości sądu, kary umownej czy
zadatku. Kontrahent może podnosić przeciwko syndykowi wszelkie zarzuty, jakie z umowy
służyły mu przeciwko upadłemu, może też wykonać prawo odstąpienia przewidziane w umowie
(art. 395 §1 k.c.). Prawo wyboru przysługuje syndykowi, drugiej stronie zaś tylko prawo
żądania, by syndyk złożył oświadczenie przewidziane w ust.2.
Jeżeli syndyk wybiera wykonanie umowy (a byłoby to wskazane wówczas, gdy np. do
ukończenia budowy pozostała tylko czynność odbioru budowlanego, bądź tylko z mocy art.9
ustawy o własności lokali – wydzielenie lokali w drodze orzeczenia sądu, albo też znaczna cześć
budowy została wykonana), wchodzą w zastosowanie ogólne przepisy o wykonaniu zobowiązań
wzajemnych i o skutkach ich niewykonania.
Jednak, gdy syndyk odstępuje od umowy wzajemnej, nie można prawa z niej
wypływającego uważać za wyłączone z masy upadłości(art. 65 ust.1 pr.up.n.), a zatem za takie,
którym upadły może dowolnie rozporządzać. Umowa, od której syndyk odstąpił, przestaje
obowiązywać i upadły nie może domagać się wykonania w toku postępowania
upadłościowego, ani też po jego ukończeniu czy umorzeniu postępowania20 (dotyczy to tylko tej
umowy, co nie oznacza, że nie przysługują mu inne środki prawne).
Z mocy art. 99 pr.up.n. jeżeli syndyk odstępuje od umowy, druga strona nie ma prawa do zwrotu
spełnionego świadczenia, chociażby świadczenie to znajdowało się w masie upadłości. Strona
może dochodzić w postępowaniu upadłościowym należności z tytułu wykonania zobowiązania i
poniesionych strat, zgłaszając te wierzytelności sędziemu-komisarzowi. Stąd strona jak
najbardziej może domagać się od masy upadłości pieniężnego wynagrodzenia za dokonane
świadczenie oraz odszkodowania obejmującego wynagrodzenie poniesionej straty.
Wierzytelność z obu tych tytułów, chociaż powstaje „z czynności syndyka”, ma być zgłoszona do
sędziego-komisarza, jak każda wierzytelność, która powstała do upadłego, co powoduje, ze jej
zaspokojenie nie odbywa się w sposób przewidziany w art. 342 ust.1 pkt1 i 343 ust.1 pr.up.n.
lecz w kolejności wynikającej z art. 342 ust. 1 pkt 3 pr.p.n.21.
Jako podsumowanie należałoby by zatem wskazać, iż o ile w sytuacji niewykonania lub
nienależytego wykonania umowy przez dewelopera, wchodziłoby zastosowanie przepisów
Kodeksu cywilnego – bez żadnych innych okoliczności dodatkowych, o tyle w przypadku gdy
doszło do upadłości dewelopera, należałoby w pierwszym rzędzie zastosować przepisy prawa
upadłościowego i naprawczego przed przepisami ogólnymi Kodeksu cywilnego. Stąd tutaj
zastosowanie Kodeksu cywilnego zależałoby od postępowania syndyka. Bowiem, gdyby odstąpił
on od umowy, potencjalni nabywcy winni byliby do wstąpienia do postępowania
20 S.Gurgul – „Prawo upadłosciowe(…)”, s.333 – 335
21 op.cit – s.336
10
upadłościowego na zasadach pozostałych istniejących wierzycieli22, natomiast gdyby syndyk
podjął się wykonania umowy – wstępując w prawa dłużnika, możliwe byłoby zastosowanie
przepisów kodeksu cywilnego, do stosunku zobowiązaniowego łączącego syndyka (w miejscu
dewelopera) i potencjalnych nabywców.
Zatem w zależności od przyjętych okoliczności, rozwiązań kazusu może być kilka:
1. w odpowiedzi na pierwsze pytanie
a. przyjmując, że zawarta między deweloperem, a klientem umowa jest umową
przedwstępną zawartą w formie aktu notarialnego (jak literalnie w kazusie),
istnieje możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży),
jeżeli bowiem nie zachowa się formy aktu notarialnego, na jej podstawie można
dochodzić tylko odszkodowania, nie można natomiast dochodzić zawarcia
umowy przyrzeczonej – o ile syndyk nie odstąpi od umowy i wstąpi w prawa
dłużnika (dewelopera);
b. deweloper (w jego miejscu syndyk) będzie odpowiadał za szkodę wynikłą z
niewykonania zobowiązania na podstawie art. 471 k.c., jego niewykonanie
zachodziło będzie wówczas, gdy jego świadczenie nie zostanie w ogóle spełnione,
tj. nie zostanie wybudowany budynek oraz nie dojdzie do wyodrębnienia lokali i
przeniesienia ich na rzecz zamawiających nabywców – o ile syndyk nie odstąpi
od umowy na mocy przepisów ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze;
c. ze względu na ogłoszenie upadłości oraz wstąpienie (czasowe) przez syndyka w
prawa i obowiązku upadłego może on na mocy art. 98 pr.up.n. wykonać
zobowiązania upadłego i zażądać od drugiej strony spełnienia świadczenia
wzajemnego – wówczas potencjalnym nabywcom będą służyły wszelkie
roszczenia z umowy wzajemnej która obowiązywałaby strony w pełnym
kształcie, tj. ze wszystkimi jej postanowieniami ubocznymi. Kontrahent może
podnosić przeciwko syndykowi wszelkie zarzuty, jakie z umowy służyły mu
przeciwko upadłemu, może też wykonać prawo odstąpienia przewidziane w
umowie (art. 395par1 kc), stąd można posiłkować się wyrokiem SN z dn. 9 lipca
2003 r.(SN IV CKN 305/01) i wówczas deweloper będzie odpowiadał za szkodę
wynikłą z niewykonania zobowiązania na podstawie art. 471 kc. Jego
niewykonanie będzie zachodzić wówczas, gdy jego świadczenie nie zostało w
ogóle spełnione, tj. nie został wybudowany budynek oraz nie doszło do
wyodrębnienia lokali i przeniesienia ich na rzecz zamawiających nabywców.
Szkodę zamawiającego w takiej sytuacji stanowi uszczerbek majątkowy,
22 Bowiem z mocy prawa nie jest dopuszczalnie prowadzenie zarówno egzekucji syngularnej, jak i generalnej, w
tej samej sytuacji prawnej. W chwili gdy wszczete zostało postepowanie upadłosciowe pozostałe egzekucje
syngularne ulegaja umorzeniu.
11
rozumiany jako różnica miedzy aktualnym stanem majątku wierzyciela a
stanem hipotetycznym, jaki istniałby, gdyby zobowiązanie zostało wykonane;
d. syndyk może również od umowy odstąpić i wówczas z mocy art. 99 pr.up.n.
strona nie będzie mogła żądać zwrotu spełnionego świadczenia (30% wartości
lokalu) , ale wejdą tu uprawnienia przysługujące jej na mocy ustawy Prawo
upadłościowe i naprawcze, czyli wejdzie do tego postępowania, jako wierzyciel i
dopiero po dokonaniu podziału masy upadłości (po całej gamie czynności
dokonanych w postępowaniu upadłościowym) na mocy art. 342 pr.up.n.
świadczenie zostanie wykonane (w zależności od wielkości masy upadłości –
majątku dłużnika, stąd nie można powiedzieć, że będzie to 30% wartości lokalu,
tylko mniej)
2. w odpowiedzi na drugie pytanie
a. zawarta między deweloperem, a klientem umowa przedwstępna w formie aktu
notarialnego (jak w kazusie), daje możliwość dochodzenia zawarcia umowy
sprzedaży, ponieważ budynek został wybudowany;
b. istnieje również możliwość, na mocy ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze,
że syndyk wchodzi w prawa dewelopera i zobowiązany jest wykonać jego
zobowiązania względem potencjalnych nabywców, bo jest to bardziej realne i ze
względów na ekonomikę postępowania i działania faktyczne, lepsze rozwiązanie
zarówno dla samego syndyka (i przez jego pryzmat – postępowania
upadłościowego) jak i dla wierzycieli w postaci nabywców (bowiem, w kazusie
pojawia się wskazanie na podpisane umowy przedwstępne w postaci aktów
notarialnych).

Autor: Krzysztof Lesniak
Umowa deweloperska
Do developera przychodzi klient zainteresowany nabyciem mieszkania w przygotowywanym przez niego
projekcie. Developer informuje klienta, i w przypadku wpłaty minimum 50% ceny przed ukonczeniem
realizacji projektu moe on liczyc na 15% bonifikate.
1. W jaki sposób klient moe zabezpieczyc swoje interesy jesli chce skorzystac z bonifikaty?
2. W jaki sposób mona sprawdzic wiarygodnosc developera i szanse realizacji projektu?
Klient dewelopera jest zainteresowany dwoma zagadnieniami: po pierwsze – chce zabezpieczyc dla
siebie 15% znike pod warunkiem zapłaty 50% ceny projektu przed zakonczeniem jego realizacji; po drugie –
chce dowiedziec sie, w jaki sposób mona sprawdzic wiarygodnosc dewelopera i szanse realizacji prowadzonej
przez niego inwestycji.
W zwiazku z pierwszym zagadnieniem naley zauwayc, e w prawie polskim umowa deweloperska
nie jest umowa nazwana, take – co jest podnoszone w orzecznictwie (zob. wyrok SN IV CKN 305/01, OSNC
2004, nr 7-8, poz. 130) – na gruncie regulacji art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własnosci lokali (dalej:
u.w.l.). Umowy deweloperskie korzystaja z wyraonej w art. 3531 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) zasady
swobody umów i jako umowy nienazwane przybierac moga rozmaita postac, wynikajaca z obecnosci elementów
rónych typów umów. Istota umowy deweloperskiej jest zobowiazanie dewelopera do zbudowania domu oraz do
ustanowienia odrebnej własnosci lokali i przeniesienia tego prawa na druga strone umowy1. Z zastrzeeniem
wszelkich odmiennosci, które moga pojawic sie w przypadkach konkretnych swobodnie kształtowanych umów,
mona przyjac, e co do zasady umowa deweloperska jest umowa rezultatu, dwustronnie zobowiazujaca,
wzajemna, odpłatna, kauzalna (causa obligandi vel acquirendi), konsensualna i co najmniej jednostronnie
profesjonalna. Jak wynika z uzasadnienia do przywoływanego ju orzeczenia, umowa deweloperska nie jest
umowa przedwstepna w rozumieniu art. 389 k.c., poniewa zobowiazuje zamawiajacego do zapłaty całej lub
znacznej czesci nalenosci za wybudowanie lokalu i przeniesienia na rzecz zamawiajacego prawa własnosci do
tego lokalu2. Ma to istotne konsekwencje m.in. w odniesieniu do kwestii zakresu ewentualnej odpowiedzialnosci
dewelopera, która nie bedzie sie ograniczac do tzw. ujemnego interesu umownego, lecz – zgodnie z art. 361 k.c.
– obejmowac bedzie pełne odszkodowanie.
Zapewne najbezpieczniejsza forma umowy deweloperskiej jest umowa skonstruowana w oparciu o art.
9 u.w.l. Stawia ona jednak deweloperowi dosc due wymagania – musi on byc włascicielem gruntu (przyjmuje
1 Zob. te R. Jurga, I. Weiss, Charakter prawny umowy developerskiej, „Przeglad ustawodawstwa
gospodarczego”, 1988, nr 11.
2 Podobny poglad jest te wyraany w doktrynie zob. A. Jedynasta, Czy umowa deweloperska to umowa
przedwstepna?, „Przeglad ustawodawstwa gospodarczego”, 2007, nr 4. Autorka zwraca jednak uwage na liczne
problemy interpretacyjne, które moga sie pojawic na tle konkretnych umów i zmuszac do uznania niektórych z
nich za umowy przedwstepne. Warto jednak pamietac, e – na co zwraca uwage take SN w cytowanym
wczesniej orzeczeniu – kwalifikacja umowy „deweloperskiej” jako przedwstepnej prowadzi zazwyczaj do
nierównomiernego rozkładu ryzyka i braku ekwiwalentnosci swiadczen.
sie, e wystarcza, by był uytkownikiem wieczystym), miec pozwolenie na budowe, a roszczenie o ustanowienie
odrebnej własnosci lokalu i o przeniesienie tego prawa musi byc ujawnione w ksiedze wieczystej. Jednake
niespełnienie którejs z wymienionych przesłanek nie powoduje niewanosci umowy. Skutkuje tylko tym, e nie
stosuje sie do niej art. 9 u.w.l. a jej wanosc bada sie w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego. Jesli jednak
przesłanki sa spełnione, to – zgodnie z art. 9 § 3 – w wypadku wykonania umowy wadliwie lub sprzecznie z
umowa, sad moe powierzyc dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczenstwo
własciciela gruntu. W istotny sposób sa wiec chronione interesy klienta (take jesli chodzi o wysokosc ceny, a
wiec równie – zastrzeona bonifikate).
Zgodnie z art. 158 k.c. umowa zobowiazujaca do przeniesienia własnosci nieruchomosci musi byc
zawarta w formie aktu notarialnego i w takiej formie klient powinien zawrzec umowe z deweloperem3.
Własnosc nieruchomosci nie moe byc przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeeniem terminu (art.
157 §1 k.c.), jednak w omawianym przypadku warunek odnosiłby sie wyłacznie do wymiaru ceny, a nie do
samego dojscia umowy do skutku.
Klient powinien wiec domagac sie zastrzeenia w umowie sporzadzonej w formie aktu notarialnego,
warunkowego zastrzeenia wysokosci ceny (15% bonifikaty pod warunkiem wpłacenia 50% ceny przed
ukonczeniem realizacji projektu). Warto jednoczesnie rozstrzygnac wszelkie watpliwosci co do wysokosci
zniki – czy jest ona obliczana od całej wartosci inwestycji, czy te od pozostałych 50%, czy wpłacane 50% ma
byc obliczone od kwoty ju pomniejszonej o bonifikate, czy te zostanie ona odjeta dopiero od czesci, która
pozostanie do zapłacenia. Postanowienia umowy powinny byc tak skonstruowane, by terminy wpłat i moment
przyznania bonifikaty były, jesli nie oznaczone, to co najmniej bezspornie oznaczalne. Warto równie
negocjowac z deweloperem korzystny sposób płacenia rat – np. uzalenic terminy spłaty kolejnych rat od
postepu prac na budowie.
Mona take dayc do wprowadzenia w umowie postanowienia o przysługujacym klientowi prawie
odstapienia od umowy w przypadku niewykonania lub nienaleytego wykonania umowy przez dewelopera
(dotyczyłoby to take np. nieuznawania bonifikaty lub prób manipulowania jej wysokoscia)4.
Odnosnie do drugiego zagadnienia: wiarygodnosc dewelopera mona sprawdzac na wiele sposobów.
Przede wszystkim naley sprawdzic przedsiebiorce w Krajowym Rejestrze Sadowym. Deweloper powinien
udostepnic klientowi poswiadczone kopie odpisu z KRS. Mona je te uzyskac we własciwym dla siedziby
spółki wydziale gospodarczym sadu rejonowego. Odpis z KRS umoliwia sprawdzenie, czy przeciwko
deweloperowi nie jest prowadzone postepowanie upadłosciowe lub likwidacyjne. Naley take sprawdzic, kto
jest upowaniony do reprezentowania dewelopera, a wiec kto moe podpisac umowe. Trzeba pamietac, e w
przypadku zawierania umowy przez pełnomocnika jego pełnomocnictwo powinno byc sporzadzone w formie
aktu notarialnego.
Warto przyjrzec sie finansom firmy – powinna ona udostepniac swoje sprawozdanie finansowe. Wana
jest wysokosc kapitału zakładowego spółki oraz wysokosc kapitału własnego i zapasowego. Mona take
domagac sie zaswiadczenia z urzedu skarbowego, ZUS-u i własciwej gminy o niezaleganiu z podatkami (take
3 Niedochowanie formy aktu notarialnego spowoduje niewanosc umowy (art. 158 k.c. w zw. z art. 73 §2 k.c.)
przynajmniej w czesci dotyczacej ustanowienia odrebnej własnosci lokalu i przeniesienia jej na klienta. Mona
jednak domniemywac – jak sugeruje J. Grykiel w glosie do wspomnianego wyroku SN z dn. 9 lipca 2003,
(„Rejent”, 2005, nr 11, p.16, s. 128.) – e umowa pozbawiona tych postanowien nie byłaby przez klienta
zawarta, a wiec na mocy art. 58 §3 k.c. byłaby niewana w całosci.
4 Co do innych postanowien umów deweloperskich, na które warto zwrócic szczególna uwage, a take sposobów
oznaczania ceny zob.: S. Brzeszczynska, Umowa deweloperska, „Nieruchomosci”, 2005, nr 5.
od nieruchomosci) i składkami na ubezpieczenie społeczne. Naley przeanalizowac ewentualny wzór umowy –
take pod katem klauzul abuzywnych5 i innych potencjalnie niekorzystnych postanowien.
Koniecznie trzeba przyjrzec sie dokumentacji dotyczacej danego przedsiewziecia – zwracajac uwage na
to, czy pozwolenie na budowe jest ostateczne, czy w ksiedze wieczystej deweloper figuruje jako własciciel lub
uytkownik wieczysty gruntu (zwłaszcza przy zawieraniu umowy pod reimem art. 9 u.w.l.), trzeba te
sprawdzic ewentualne zadłuenie działki, warto równie przyjrzec sie miejscowemu planowi zagospodarowania
przestrzennego, który jest dostepny w wydziale architektury urzedu gminy własciwego miejscowo dla
prowadzonej inwestycji.
Istnieja take mniej formalne sposoby sprawdzania wiarygodnosci dewelopera i szans powodzenia
planowanej przez niego inwestycji, nie naley ich jednak lekcewayc. Tak wiec warto przyjrzec sie
realizowanym przez przedsiebiorce poprzednim inwestycjom – ich terminowosci, jakosci wykonania,
zadowoleniu klientów. Naley zwracac uwage na wszelkie sygnały swiadczace o pozycji firmy na rynku.
Wiarygodnosc dewelopera podnosi te fakt przynalenosci do Polskiego Zwiazku Firm
Deweloperskich i stosowanie przez niego Kodeksu Dobrych Praktyk. Im wieksza renoma dewelopera, tym
mniejsze ryzyko zwiazane z zawarciem z nim umowy, tym wieksze te szanse, e przedsiebiorca bedzie unikał
wchodzenia na droge sadowa i bedzie daył do załatwienia ewentualnych sporów w sposób polubowny. Jeeli
wiarygodnosc dewelopera nie jest dua, powanie zwieksza sie ryzyko zwiazane z zawarciem umowy. Warto
jednak pamietac, e – powołujac sie na to ryzyko – pojawiaja sie wieksze moliwosci negocjowania warunków
umowy.
Podsumowujac, klient powinien dayc do zawarcia umowy w sposób przewidziany w art. 9 u.w.l. i
wpisania swego roszczenia do ksiegi wieczystej, a gdyby nie było to moliwe – do zawarcia umowy w formie
aktu notarialnego z warunkowym zastrzeeniem wysokosci ceny (i jednoczesnie sprecyzowaniem sposobu jej
obliczania oraz oznaczeniem terminów kolejnych wpłat). Warto negocjowac wprowadzenie umownego prawa
odstapienia, a take moliwosc tzw. wykonania zastepczego, jesli deweloper spózniałby sie z wykonaniem
umowy.
Sprawdzajac wiarygodnosc dewelopera naley szczególna uwage zwrócic na informacje zawarte w
odpisie z KRS lub ewidencji działalnosci gospodarczej, na stan nieruchomosci ujawniony w ksiedze wieczystej
oraz na istnienie ostatecznego pozwolenia na budowe. Warto te przyjrzec sie ogólnej renomie firmy na rynku,
poprzednim inwestycjom, zadowoleniu klientów i temu, czy przedsiebiorca naley do Polskiego Zwiazku Firm
Deweloperskich. Istotne jest te, czy przeciw deweloperowi toczyły sie lub tocza sie postepowania sadowe, a
jesli tak to w jakich sprawach i w jaki sposób sie konczyły.
Bibliografia:
• M. Bielecki, Umowa deweloperska – istota, forma, niedozwolone postanowienia, „Nieruchomosci”,
2005, nr 11.
• S. Brzeszczynska, Umowa deweloperska, „Nieruchomosci”, 2005, nr 5.
• J. Grykiel glosa do orzeczenia SN 9.VII.2005, „Rejent”, 2005, nr 11.
5 Na temat niedozwolonych klauzul w umowach deweloperskich zob. te: M. Bielecki, Umowa deweloperska –
istota, forma, niedozwolone postanowienia, „Nieruchomosci”, 2005, nr 11.
• A. Jedynasta, Czy umowa deweloperska to umowa przedwstepna?, „Przeglad ustawodawstwa
gospodarczego”, 2007, nr 4.
• R. Jurga, I. Weiss, Charakter prawny umowy developerskiej, „Przeglad ustawodawstwa
gospodarczego”, 1988, nr 11.

http://staz.prawo.money.pl/prace/Krzysztof_Lesniak.pdf
http://staz.prawo.money.pl/doc/ziobro.pdf

2009-07-26
odszkodowanie przy umowie deweloperskiej
dział: nieruchomości, lokale, prawa spółdzielcze
Czy jeżeli deweloper nie przeniesie własności lokalu na nabywcę, a ceny mieszkań w międzyczasie wzrosną (w porównaniu z ceną z umowy deweloperskiej), to różnica cen może stanowić szkodę po stronie niedoszłego nabywcy mieszkania?
Odpowiedź na powyższe pytanie przynosi orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 2004 r., do lektury którego gorąco zachęcam.

Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z 2004-06-30, IV CK 521/03
Opubl: Glosa rok 2006, Nr 4, str. 10

Teza:
Pozbawienie realnej możliwości powiększenia majątku w postaci uzyskania składnika majątkowego o wartości znacznie przewyższającej wydatki poniesione w celu jego uzyskania stanowi źródło szkody i obowiązek jej naprawienia.


Uzasadnienie:
Wyrokiem z dnia 13 czerwca 2003 r. Sąd Apelacyjny w G., uwzględniwszy częściowo apelację pozwanego I. S.A. w G. od wyroku Sądu Okręgowego w G., którym zasądzono odeń na rzecz powódki Izabeli S. kwotę 143.191,96 zł z ustawowymi odsetkami od kwoty 80 tysięcy zł od dnia 10 listopada 2001 r., uchylił ten wyrok co do kwoty 63.191,96 zł, umarzając postępowanie w tym zakresie; apelacja została oddalona w pozostałej części, a więc odnośnie do zasądzonej kwoty 80 tysięcy zł z odsetkami. Orzeczenie o częściowym uchyleniu wyroku i umorzeniu postępowania nastąpiło w wyniku uznania, że Sąd pierwszej instancji orzekł w tym zakresie ponad żądanie (nie uwzględniwszy zrzeczenia się przez powódkę roszczenia odszkodowawczego przewyższającego 80 tysięcy zł).
Wyrok Sądu Apelacyjnego oparty został na następujących podstawach.
W dniu 9 stycznia 1999 r. strony zawarły pisemną umowę, na podstawie której pozwany jako inwestor i właściciel nieruchomości gruntowej zobowiązał się po wybudowaniu budynku i ustanowieniu odrębnej własności opisanego w umowie lokalu, sprzedać go powódce, a powódka zobowiązała się lokal kupić na warunkach umownie określonych. Powódka zgodnie z umową wpłacała określone kwoty na poczet ceny. W dniu 8 czerwca 2000 r., po wybudowaniu lokalu i zapłaceniu przez powódkę całej ustalonej ceny w kwocie 293.158zł, pozwany wydał lokal powódce, która objęła go i przystąpiła do prac wykończeniowych. Już po wydaniu lokalu pozwany zażądał - jak następnie ustalono, bezpodstawnie - dopłaty kwoty 36.030 zł, którą powódka uiściła w obawie, że pozwany zrealizuje zawartą na piśmie zapowiedź, że przejmie lokal "w drodze samopomocy". Po wniesieniu pozwu w sprawie niniejszej, w którym powódka pierwotnie domagała się zwrotu tej kwoty, pozwany w dniu 16 stycznia 2001 r. złożył powódce oświadczenie o odstąpieniu od umowy z dnia 9 stycznia 1999 r., żądając wydania lokalu. Powódka zastosowała się do tego wezwania, a pozwany zwrócił jej uiszczoną za lokal cenę, powiększoną o odsetki oraz kwotę pobraną tytułem dopłaty. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy zostało złożone pomimo niezaistnienia umownie przewidzianych przesłanek odstąpienia.
Dwa dni po złożeniu oświadczenia o odstąpieniu, w dniu 18 stycznia 2001 r. pozwany ustanowił odrębną własność lokalu i sprzedał go "K." sp. z o.o. w Sopocie, powiązanej osobowo i kapitałowo z pozwanym. Spółka ta w dniu 3 kwietnia 2001 r. sprzedała lokal osobie trzeciej za cenę 557.590,36 zł.
Oceniając charakter prawny umowy stron ze stycznia 1999 r., Sąd Apelacyjny stwierdził, że umowa ta nie spełniała wymagań wynikających z art. 9 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 85, poz. 388 ze zm.), co nie oznacza, by była nieważna. Strony ułożyły stosunek prawny pomiędzy sobą w sposób zgodny z przepisami kodeksu cywilnego i bez naruszenia granic wynikających z art. 353[1] KC. Zawarły wzajemną kauzalną umowę mieszaną, zawierającą w sobie zobowiązanie pozwanego do wybudowania, w ramach szerszej inwestycji, lokalu, przekazania go powódce oraz wyodrębnienia własności lokalu i przeniesienia jego własności na powódkę. Powódka zobowiązała się do wpłacania ceny w ratach, poczynając od dnia zawarcia umowy, a kończąc na dniu odbioru lokalu.
Była to umowa stanowcza o wskazanej treści, a nie przedwstępna umowa sprzedaży. Z umowy tej powódka nie mogła wyprowadzać roszczenia o sprzedanie jej mieszkania.
Umowa nie została wykonana przez pozwanego z przyczyn, za które ponosi on odpowiedzialność. Na skutek bezzasadnego odstąpienia przez pozwanego od umowy, ponosi on wobec powódki opartą na podstawie art. 493 § 1 lub 494 KC odpowiedzialność za szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania w wyniku następczej niemożliwości świadczenia spowodowanej okolicznościami prawnymi zdziałanymi świadomie przez pozwanego.
Zasady odpowiedzialności pozwanego określone są w art. 471 i 361 § 2 KC.
Powódka straciła możliwość nabycia lokalu mieszkalnego, którego wartość rynkowa odpowiada cenie uzyskanej z jego sprzedaży przez "K." tj. 557.590,36 zł. Przy uwzględnieniu kwoty zwróconej powódce, różnica na jej niekorzyść przewyższa 140 tysięcy zł. Szkoda ta w każdym razie nie jest na pewno niższa niż kwota 80 tysięcy zł, do której powódka ograniczyła roszczenie.
Kasację od wyroku Sądu Apelacyjnego pozwany oparł na podstawie naruszenia prawa materialnego:
- art. 158 KC i art. 9 § 2 ustawy o własności lokali przez ich nieuwzględnienie i, pomimo formalnie odmiennej deklaracji, oparcie orzeczenia na założeniu, że powódce przysługiwało roszczenie o nabycie lokalu, którego utrata naraziła ją na szkodę;
- art. 390 § 1 w związku z art. 389 KC przez ich niezastosowanie do umowy stron, która była umową przedwstępną, co oznacza, że ewentualne roszczenie odszkodowawcze musiałoby mieścić się w granicach ujemnego interesu umowy;
- art. 493 § 1 i 494 KC przez ich niewłaściwe zastosowanie i bezpodstawne przyjęcie niemożliwości świadczenia, z pominięciem także art. 192 pkt 3 KPC;
- art. 471 w związku z art. 361 § 2 i 6 KC przez ich błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że szkoda powódki wyraża się w różnicy pomiędzy kwotą uzyskaną ze sprzedaży lokalu, a zwróconą powódce, pomimo że szkoda taka miała charakter ewentualny i hipotetyczny, a nadto powódka nie powoływała takich podstaw jej określenia.
W konkluzji skarżący wnosił o uchylenie wyroku w zaskarżonej części (oddalającej apelację i orzekającej o kosztach) i oddalenie powództwa ewentualnie o uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu, w obu wypadkach ze stosownym do wyniku rozstrzygnięciem o kosztach postępowania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje.
Chybiony jest zarzut naruszenia art. 158 KC i art. 9 ust. 2 ustawy o własności lokali. Sąd ustalił, a ustalenie to nie było kwestionowane przez strony, że umowa stron nie odpowiadała wymaganiom określonym w ostatnio wymienionym przepisie, a zatem nie wywierała określonych w nim skutków. Prawidłowa jest ocena Sądu, że zawarcie umowy o treści odpowiadającej art. 9 ust. 1 ustawy o własności lokali, która nie spełnia wymogów ustępu drugiego, oznacza jedynie, że omawiany przepis nie ma do niej zastosowania, a nie że jest ona nieważna; umowa taka jest ważna, jeżeli odpowiada przepisom kodeksu cywilnego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w L. z dnia 25 czerwca 1998 r., I ACA 201/98, SA/Lub. 1998, nr 4, poz. C-18). Z tych względów Sąd nie stosował art. 9 ustawy o własności lokali ani art. 158 KC. W kasacji skarżący nie twierdził, by przepisy te należało przyjąć za podstawę orzekania, a jedynie próbował wykazywać, że Sąd - pomimo niestosowania art. 9 ust. 2 - przyjął niedopuszczalne założenie, że powódce przysługiwało roszczenie o nabycie lokalu, którego niezrealizowanie pociąga za sobą obowiązek odszkodowawczy. Wywody te pozostają w wyraźnej sprzeczności ze stanowiskiem Sądu, który stwierdził, że powódce roszczenie o przeniesienie własności lokalu nie przysługiwało, a za źródło jej roszczenia odszkodowawczego uznał niewykonanie przez pozwanego obowiązków umownych, pozostające w związku przyczynowym ze szkodą.
Nie ma racji pozwany stawiając Sądowi, oparty na twierdzeniu, że umowa stron była umową przedwstępną, zarzut niezastosowania art. 390 § 1 w związku z art. 389 KC. Sąd Apelacyjny trafnie odmówił przypisania umowie stron takiego charakteru. Umowa ta, zwana w praktyce obrotu umową deweloperską, jest umową nienazwaną, o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy. Na umowę tę składają się elementy treści różnych umów nazwanych, tworzących jednolitą całość, z zachowaniem jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Taką charakterystykę tzw. umów deweloperskich, w pełni akceptowaną przez Sąd rozpoznający niniejszą kasację, przyjął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01 (OSNC 2004, nr 7-8, poz. 132). W orzeczeniu tym Sąd Najwyższy stwierdził także, że umowa taka ma charakter umowy właściwej, a nie przedwstępnej. Ze stanowiskiem tym należy się zgodzić. Umowę tę charakteryzuje znacznie większe bogactwo elementów, i jednym tylko z nich jest wyrażony przez strony, jako ostateczny gospodarczy cel umowy, zamiar przeniesienia na zamawiającego własności lokalu po zakończeniu inwestycji i spełnieniu innych warunków.
Rację ma natomiast pozwany, gdy neguje prawidłowość powołania się przez Sąd na przepisy art. 493 i 494 KC, nie występowały bowiem w sprawie przesłanki zastosowania tych przepisów. Pozostało to jednak bez wpływu na rozstrzygnięcie, skoro Sąd Apelacyjny ostatecznie roszczenie powódki i odpowiedzialność pozwanego oceniał na podstawie art. 471 KC.
Przyjęcie takiej podstawy odpowiedzialności było prawidłowe.
W sprawie ustalono w sposób wiążący, że nie doszło do skutecznego odstąpienia od umowy, że umowa ta strony wiązała oraz że pozwany nie wykonał jej z przyczyn leżących wyłącznie po jego stronie. Nie może w tej sytuacji budzić wątpliwości odpowiedzialność pozwanego dewelopera za niewykonanie zobowiązania, oparta na prawidłowo przyjętej przez Sąd podstawie art. 471 KC.
Pozostał w tej sytuacji do rozważenia jedynie zarzut naruszenia przez Sąd art. 361 § 1 i 2 KC. Wbrew odmiennemu przekonaniu skarżącego, w wypadku odpowiedzialności wynikającej z ustalonych okoliczności, obejmuje ona szkodę wyrażającą się w różnicy między aktualnym stanem majątku powódki a stanem hipotetycznym, jaki by istniał, gdyby zobowiązanie zostało wykonane. Dla przyjęcia związku przyczynowego wystarczające jest wykazanie, że w zwyczajnym toku rzeczy, bez szczególnego zbiegu okoliczności, szkoda jest typowym następstwem tego rodzaju zdarzenia. W okolicznościach sprawy były dostateczne podstawy do przyjęcia, że gdyby pozwany wywiązał się z umowy i powódka nabyła mieszkanie, to uzyskałaby składnik majątkowy o wartości znacznie przewyższającej wydatki poniesione w celu jego uzyskania. Pozbawienie powódki tej realnej możliwości powiększenia majątku było źródłem szkody i obowiązku jej naprawienia przez pozwanego (por. cytowany wyżej wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r. oraz wyrok z dnia 28 kwietnia 2004 r., III CK 495/00, niepublikowany). Chybiony był w takiej sytuacji pogląd skarżącego, że o szkodzie można by mówić tylko wtedy, gdyby powódka powoływała się (i wykazała) zamiar sprzedaży mieszkania.
Nie może odnieść podniesiony w ramach tej podstawy zarzut, że powódka powoływała inne, niż przyjął Sąd, przesłanki poniesienia szkody i jej wysokości. Po pierwsze, zarzut taki musiałby zostać ujęty w ramach podstawy naruszenia przepisów postępowania, a nie podstawy naruszenia prawa materialnego. Po drugie, zarzut jest niezgodny ze stanem sprawy, bowiem chociaż powódka różnie definiowała te przesłanki, to ostatecznie sprecyzowała je - jak prawidłowo dostrzegł Sąd Apelacyjny - w załączniku do protokołu ostatniej rozprawy przed Sądem I instancji.
W kasacji nie zakwestionowano ustaleń faktycznych dotyczących wartości rynkowej lokalu, wydatków wyłożonych przez powódkę dla jego uzyskania, ani innych faktów stanowiących podstawę ustalenia wysokości szkody (dochodzonej przez powódkę, jak ustalił Sąd, poniżej wartości rzeczywistej). Wobec przesądzenia zasady odszkodowania, i niepodważenia (brak podstawy naruszenia przepisów postępowania) jej wysokości, zarzut naruszenia art. 471 w związku z art. 363 i art. 6 KC uznać należało za nieuzasadniony.
Omówione względy uzasadniały oddalenie kasacji na podstawie art. 393[12] KPC, z orzeczeniem o kosztach postępowania kasacyjnego na podstawie art. 98 § 1 i 108 § 1 KPC.

TAGI: prawo cywilne; prawo zobowiązań; prawo kontraktowe; umowy deweloperskie

witam wszystkich

czy ktoś w W-wie albo w Poznaniu zarzucił na karnym obrazę materialnego i zdał ??
poległam z tego powodu

mika3 napisał:

witam wszystkich

czy ktoś w W-wie albo w Poznaniu zarzucił na karnym obrazę materialnego i zdał ??
poległam z tego powodu

Kliknij, aby rozszerzyć...

Ja w W-wie w komisji nr 6 zarzuciłem obrazę prawa materialnego i dodatkowo błąd w ustaleniach faktycznych - dostałem 4.
Poległem za to na cywilnym.

Mam propozycję dla osób piszących odwołania z cywilnego (ja zabieram się w przyszłym tygodniu).
Zróbmy listę orzeczeń SN wskazujących na to, że umowa opisana w kazusie jest:
a) umową przedwstępną
b) umową deweloperską.

Mika 3 ja zarzuciłam w karnym obrazę prawa materialnego w komisji nr 2 w Warszawie i też poległam.
Ale słyszałam o kilkudziesięciu osobach, które też uczyniły z tego swój podstawowy zarzut i zdały (w innych komisjach). Tyle, że ja skarzyłam tylko punkt 1 wyroku i koszty, co do 2 punktu wyroku uznałam, że lepiej, by mój klient dostał kasę za 3 mce, niż za kolejny rok albo dwa (tyle trwałoby postępowanie odwoławcze w tym zakresie), co uzasadniłam pod pracą. Nie przeszło.

Czy ktoś z Warszawy mógłby podzielić się wrażeniami po spotkaniu z waszym dziekanem?
Podobno miało odbyć się dzis o 17...

zomada napisał:

Czy ktoś z Warszawy mógłby podzielić się wrażeniami po spotkaniu z waszym dziekanem?
Podobno miało odbyć się dzis o 17...

Kliknij, aby rozszerzyć...

zomada: główne wiadomości ze spotkania to:

- na zlecenie OIRP Warszawa przygotowane zostały opinie prawne dotyczące kazusa z cywilnego (2 opinie - prof. Romanowski oraz SSN Ciepła) oraz administracyjnego (prof. Kulesza) - jest zgoda autorów tych opinii na ich opublikowanie na stronie internetowej OIRP Warszawa tak żeby piszący odwołania mogli z nich korzystać - jeszcze ich nie ma na stronie, ale myślę że jutro powinny być załadowane

- obiecano nam, że będą naciski ze strony samorządu, żeby jak najszybciej rozpatrywać nasze odwołania, ale ze zrozumiałych względów ciężko powiedzieć jaki będzie tego efekt

- na stronie warszawskiej izby ma zostać założona zakładka poświęcona kwestii egzaminu za pośrednictwem której mamy być na bieżąco informowani o korespondencji samorządu z MS w zakresie odwołań i innych kwestii związanych z tegorocznym egzaminem

Ze swojej strony mogę powiedzieć, że Jan Łoziński jako dziekan Oirp we Wrocławiu miał opinię pozytywnie nastawionego do aplikantów.

mammammia napisał:

ZARZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI
z dnia 27 listopada 2009 r.
w sprawie powołania Komisji Egzaminacyjnej II stopnia przy Ministrze Sprawiedliwości w celu rozpatrzenia odwołań od wyników egzaminu radcowskiego

Na podstawie art. 368 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o radcach prawnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 123, poz. 1059, z późn. zm.) zarządza się, co następuje:

§ 1. Powołuje się Komisję Egzaminacyjną II stopnia przy Ministrze Sprawiedliwości w celu rozpatrzenia odwołań od wyników egzaminu radcowskiego, w składzie:

Przewodniczący Komisji:

Krzysztof Józefowicz - sędzia Sądu Apelacyjnego w Poznaniu,

Członkowie Komisji:

Sylwester Marciniak - sędzia Naczelnego Sądu Administracyjnego,

Jolanta Grzegorczyk - sędzia Sądu Apelacyjnego w Łodzi,

Ryszard Iwankiewicz - sędzia Sądu Apelacyjnego w Szczecinie,

Mariusz Żak - sędzia Sądu Apelacyjnego w Katowicach,

Bolesław Chylak - radca prawny,

Jan Łoziński - radca prawny,

Ewa Stompor-Nowicka - radca prawny,

Bazyli Zacharczuk - radca prawny.

§ 2. Zarządzenie wchodzi w życie z dniem podpisania.

Kliknij, aby rozszerzyć...

podobno Komisja w zakresie cywila i administracji jest "wyrozumiała", sam miałem kiedyś kontakt z sNSA S.Marciniakiem i wydawał się być życzliwy aplikantom

a czy ktoś wie jakie jest nastawienie komisji drugiego stopnia w sprawie karnego? Ja jeszcze nie mam swojej pracy, ale czytałam recenzję pracy koleżanki, która jest moim zdaniem skandaliczna. Sam pomysł że istnieje coś takiego jak czytsy błąd w ustaleniach faktycznych bez naruszenia procedury przeczy całej dotychczasowej wykłądni, literaturze i praktyce.

Calidor napisał:

zomada: główne wiadomości ze spotkania to:

- na zlecenie OIRP Warszawa przygotowane zostały opinie prawne dotyczące kazusa z cywilnego (2 opinie - prof. Romanowski oraz SSN Ciepła) oraz administracyjnego (prof. Kulesza) - jest zgoda autorów tych opinii na ich opublikowanie na stronie internetowej OIRP Warszawa tak żeby piszący odwołania mogli z nich korzystać - jeszcze ich nie ma na stronie, ale myślę że jutro powinny być załadowane

- obiecano nam, że będą naciski ze strony samorządu, żeby jak najszybciej rozpatrywać nasze odwołania, ale ze zrozumiałych względów ciężko powiedzieć jaki będzie tego efekt

- na stronie warszawskiej izby ma zostać założona zakładka poświęcona kwestii egzaminu za pośrednictwem której mamy być na bieżąco informowani o korespondencji samorządu z MS w zakresie odwołań i innych kwestii związanych z tegorocznym egzaminem

Kliknij, aby rozszerzyć...

fajnie, dajcie znać jak coś się pojawi

Username123 napisał:

Mika 3 ja zarzuciłam w karnym obrazę prawa materialnego w komisji nr 2 w Warszawie i też poległam.
Ale słyszałam o kilkudziesięciu osobach, które też uczyniły z tego swój podstawowy zarzut i zdały (w innych komisjach). Tyle, że ja skarzyłam tylko punkt 1 wyroku i koszty, co do 2 punktu wyroku uznałam, że lepiej, by mój klient dostał kasę za 3 mce, niż za kolejny rok albo dwa (tyle trwałoby postępowanie odwoławcze w tym zakresie), co uzasadniłam pod pracą. Nie przeszło.

Kliknij, aby rozszerzyć...

ja równiez poległem na karnym. co do tych trzech miesięcy - w kontekście odwołań - przyznam że jestem w trakcie analizowania przepisów ale moim zdaniem z KKW jak byk wynika że nawet jeśli sąd w wyroku poda inny termin naprawienia szkody to zgodnie z art. 9 par. 1 i 2 KKW nie ma to znaczenia bo takie odroczenie byloby skuteczne tylko jesli wynika z ustawy. Jest do tego orzeczenie SN w sprawie gdzie naprawienie szkody bylo 'odsuniete' o 6 miesiecy i SN potwierdza ze w tej sprawie wyrok byl wykonalny z chwila uprawomocnienia. Jeśli dobrze rozumiem te przepisy i orzecznictwo to oznaczałoby że kazus jest obarczony dość znaczącym błędem - ktoś może ma jakieś zdanie w tej sprawie?

Podobnie uważam że pkt 2 opisu istotnych zagadnien nie jest prawidłowy - 434 par. 1 zd. 2 ma zastosowanie nie tylko przy błędzie materialnym. Poza tym (odnośnie tego że skarżący musiałby liczyć sie z zast. 440 kpk przez sad odwolawczy) autorowi umknęło chyba że w sprawie opisanej w kazusie sąd odwoławczy nie mógł "orzec na korzyść oskarżonego" a jedynie (o ile uznałby że wyrok uniewinniający jest rażąco niesprawiedliwy) wyrok uchylić i przekazać do ponownego rozpoznania...

kot jinx ciesze się że zdałeś mimo istotnych błędów w zakresie kosztów, i to na 4 gratuluję i zazdroszczę ludzkich egzaminatorów

Witam Wszystkich, poszukuję osób, które nie podniosły z cywila zarzutów procesowych i uzyskały ocenę pozytywną. Baardzo liczę na jakieś info/kontakt przez forum lub na priva. Pozdrawiam serdecznie!

chodzi o administrację?

Bolero napisał:

Witam Wszystkich, poszukuję osób, które nie podniosły z cywila zarzutów procesowych i uzyskały ocenę pozytywną. Baardzo liczę na jakieś info/kontakt przez forum lub na priva. Pozdrawiam serdecznie!

Kliknij, aby rozszerzyć...

oblałeś przez brak zarzutów procesowych w cywilu???

maurycjuszsz napisał:

oblałeś przez brak zarzutów procesowych w cywilu???

Kliknij, aby rozszerzyć...

Ano właśnie...:-/ Oczywiście były też inne górnolotne uwagi, ale ten argument zdawał się być przesądzający... Macie jakiś pomysł na argumentację w odwołaniu?? Może jest ktoś, kto dostał pozytywną ocenę bez podniesienia tych zarzutów...? Odezwijcie się pls!